אחוז מימון משכנתא | כל מה שצריך לדעת והבנק לא מספר לכם

אורי סופר

פרסום06.11.2024 עדכון06.11.2024

בפוסט הבא נשתף אתכם במידע פנימי של הבנקים שעשוי לחסוך לכם ארגזים של כסף במשכנתא. שאלתם את עצמכם פעם לפי מה הבנקים מתמחרים את ריביות המשכנתא? הפרמטר שאולי הכי משפיע על גובה הריביות הוא אחוז המימון.

מה זה אחוז מימון במשכנתא?

אחוז מימון הוא היחס בין סכום המשכנתא שאתם לוקחים לשווי הנכס שאתם רוכשים. 

לדוגמא, אם אתם לוקחים משכנתא על סך 400 אלף ש”ח עבור נכס בשווי מיליון ש”ח, אז אחוז המימון שלכם יהיה 40%. אם תקחו משכנתא על סך 600 אלף ש”ח, אז אחוז המימון שלכם יהיה 60%. ככל שלוקחים משכנתא גדולה יותר, כך אחוזי המימון גדלים בהתאם. 

כמה אחוז מימון ניתן לקבל מהבנקים?

בנק ישראל הגדיר רגולציה ברורה על הבנקים לגבי שיעור המימון המקסימלי שהם רשאים לתת בהתאם לסוג העסקה:

• דירה ראשונה: רוכשים שאין בבעלותם דירה רשאים לקבל עד 75% מימון מהבנק.
• משפרי דיור: כאשר קונים דירה חדשה ומוכרים את הדירה הקיימת (והיחידה) ניתן לקחת עד 70% מימון.
• נכס להשקעה: במידה ויש בבעלותכם כבר דירה ואתם קונים דירה נוספת תקבלו עד 50% מימון.
• משכנתא לכל מטרה: במידה ויש לכם כבר נכס, תוכלו לקבל משכנתא של עד 50% מימון למטרות שונות כגון: איחוד הלוואות, מימון טיפול רפואי, סיוע לילדים ברכישת דירה, ועוד.
• מחיר למשתכן: לווים שרוכשים דירה במסגרת מחיר למשתכן יוכלו לקבל עד 90% מימון במשכנתא כתלות בגובה ההנחה על הדירה.

שימו לב 💙 אחוז המימון נקבע לפי הנמוך מבין הערכת שמאי ומחיר הרכישה

ישנה הנחה רווחת שאחוז המימון נקבע לפי מחיר הדירה, אך זה לא נכון! אחוז המימון נקבע לפי הנמוך מבין הערכת שמאי ומחיר הדירה (מלבד מקרים של רכישה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן).

נסביר זאת בעזרת הדוגמא הבאה:

• מחיר הדירה: 2,000,000 ש”ח.
• הערכת שמאי: 1,800,000 ש”ח.
• גובה המשכנתא: 900,000 ש”ח.
• הון עצמי: 1,100,000 ש”ח.

במקרה הזה, הערכת השמאי נמוכה ממחיר הדירה, ולכן אחוז המימון יחושב לפי סכום המשכנתא חלקי שווי הערכת השמאי, כלומר 900,000 ש”ח חלקי 1,800,000 ש”ח = 50% מימון (ולא 45% מימון אילו היינו מחשבים לפי מחיר הדירה).

מתי הערכת שמאי שנמוכה ממחיר הרכישה מסוכנת?

חשוב לדעת שמאחר שלרוב הערכות השמאי נמוכות ממחיר הדירה, צריך מאד להיזהר כשעומדים על 75% מימון לפי מחיר הדירה, כמו בדוגמא הבאה:

• מחיר הדירה: 2,000,000 ש”ח.
• הערכת שמאי: 1,800,000 ש”ח.
• גובה המשכנתא: 1,500,000 ש”ח.
• הון עצמי: 500,000 ש”ח.

כפי שניתן לראות, בדוגמא לוקחים 75% מימון לפי מחיר הדירה, אבל מאחר והערכת השמאי עומדת על 1,800,000 ש”ח, לפי הדוגמא תוכלו לקבל לקבל משכנתא על סך 1,350,000 ש”ח לכל היותר (1,800,000 * 75%), כלומר תצטרכו להשלים הון עצמי נוסף על סך 150,000 ש”ח.

מה אפשר לעשות?

במקרים כמו בדוגמא הקודמת שעומדים על 75% מימון לפי מחיר הדירה, אנחנו ממליצים ללקוחותינו לעשות שמאות מוקדמת פרטית. שמאות מוקדמת, היא שמאות שעושים לפני רכישת הדירה ולפני לקיחת המשכנתא, והעלות שלה יקרה יותר ועומדת על כ3,000 ש”ח, מאחר ומדובר בשמאות פרטית ולא בשמאות מסובסדת של הבנק.

היתרון המרכזי של שמאות מוקדמת פרטית, היא שבמקרים רבים השמאי יעריך את שווי הדירה במחיר גבוה יותר מאשר בשמאות שמבצעים דרך הבנק. בנוסף, במידה והערכת השמאי לא מספיק גבוהה, לפחות תדעו מספיק זמן מראש, ותוכלו לבדוק אם יש לכם דרך להשיג את ההון העצמי החסר בשביל לחתום על העסקה, ובמקרים שאין דרך להשיג את ההון העצמי, תוכלו לרדת מעסקה שלא תוכלו לממן בזמן, ותמנעו מקנסות של הפרת חוזה מכר.

איך אחוזי המימון משפיעים על ריביות המשכנתא?

בנק ישראל חילק את אחוז המימון לשלוש מדרגות מימון, ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, כך הריביות יקרות יותר. 

מדרגות המימון למשכנתא

1. מדרגה ראשונה עד 45% מימון.
2. מדרגה שנייה 45%-60% מימון. 
3. מדרגה שלישית 60%-75% מימון. 

בממוצע הבנק מעלה את ריבית המשכנתא בכ0.10% בין כל מדרגת מימון, כך שאם לדוגמא אתם על 40% מימון וקיבלתם משכנתא בריבית קבועה לא צמודה ל20 שנה ב4.50% ריבית, אז אם תעלו ל50% מימון הבנק כנראה יעלה לכם את הריבית על המסלול ל4.6%.

מוזמנים לצפות בריביות שהבנקים נותנים היום לכל מסלול משכנתא לפי אחוז מימון ותקופה בעמוד ריביות משכנתא עדכניות שלנו.

כמה כסף שווים ההבדלים בריביות המשכנתא בין מדרגות אחוז המימון?

עבור משכנתא של מיליון שקלים ל30 שנה, הבדל של 0.10% בריביות המשכנתא שווים 46,000 ש”ח!

למה הריביות מתומחרות לפי מדרגות מימון משכנתא?

בקצרה, ככל שאחוז המימון יותר גבוה, כך הסיכון על הבנק יותר גבוה. ניתן לפרוט זאת ל3 סיבות מרכזיות:

יחס הלימות ההון

בנק ישראל הגדיר שככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך על הבנק לשים יותר כסף רזרבה בצד כדי “לבטח” את המשכנתא שלכם במקרה של חדלות פרעון, המונח המקצועי של זה נקרא יחס הלימות ההון או הקצאת הון.

כך למשל במידה והבנק נותן לכם מיליון ש”ח משכנתא ב55% מימון (כזכור, זאת המדרגה של 60%-45% מימון) אז על הבנק לשים סכום השווה ל50% מסכום המשכנתא בצד (500 אלף ש”ח במקרה הזה), ולכן הבנק מוכן לתת לכם ריביות יותר טובות ככל שאתם במדרגות מימון נמוכות יותר, כי זה אומר שהוא יחוייב לשים פחות כסף בצד.

מימוש מהיר

במידה ולקוח לא הצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא שלו, הבנק רוצה לדעת שהוא יכול למכור את הדירה במהירות, ועדיין לא להפסיד כסף. מימוש מהיר, הוא היכולת למכור דירה מהיום למחר, ובשביל לעשות זאת צריך למכור את הדירה מתחת למחיר השוק, ולכן כאשר הבנק נותן לכל היותר 75% מימון, יש לו מרחב ביטחון שמאפשר לו למכור את הדירה ב25% מתחת למחיר השוק ועדיין לא להפסיד כסף.

ירידת מחירים

במהלך משבר הסאבפריים בארה”ב 2008, בחלק מהערים והשכונות מחיר הדיור צנחו ב40%! עכשיו דמיינו לעצמכם זוג לווים שקנו דירה במיליון ש”ח, לקחו עבורה משכנתא על סך 750 אלף ש”ח, וכעת השווי נחתך והדירה שווה פתאום 600 אלף ש”ח. אותו זוג לווים יכולים להחליט שהם מעדיפים לוותר על הדירה לטובת הבנק, מאשר לשלם על משכנתא שגבוהה משווי הנכס.

ההמלצה שלנו

אם אתם מאד קרובים למדרגת מימון נמוכה יותר, לדוגמא אתם על 61% מימון, עשו את המאמץ לגייס את ההון העצמי שחסר לכם כדי לרדת במדרגת המימון, וכך תוכלו להוריד את הריביות, ולחסוך עוד עשרות אלפי שקלים במשכנתא!

מאת אורי סופר, מנכ”ל קנטה