איך קובעים מחיר נכון לדירה?
שאלה שחוזרת על עצמה ה-מ-ו-ן.
בין אם אתה מוכר דירה או בין אם אתה קונה,
כדאי תמיד להבין לעומק את המחיר הנכון לדירה.
כמובן שהמושג “מחיר נכון” הוא מושג יחסי מאד,
ולכן הנה ההגדרה הכי פשוטה-
אם אתה מוכר, מהו המחיר שכדאי לך לבקש על הדירה ולא לרדת ממנו,
אם אתה קונה, מהו המחיר המקסימלי שנכון לשלם על הדירה הזו, ולא לעלות ממנו.
סד”פ קביעת מחיר לדירה:
אתר רשות המיסים- המקום הראשון אליו נפנה
למה כדאי לבדוק באתר של רשום המיסים?
כי אחרי שמתבצעת עסקת נדל”ן
על הקונה לדווח עליה לרשות המיסים תוך 30 יום
כדי לשלם עליה מס רכישה.
בדיווח הרוכש מצהיר על התנאים המסחריים של העסקה-
גוש וחלקה, שטח הדירה, המחיר ששולם וכדומה.
מאחר ומדובר בנתונים שהוגשו לרשויות המס ועל בסיסם משולם מס הרכישה,
הרי שהכתובת של הנכס ומחיר העסקה נחשבים לנתונים אמינים.
דגשים חשובים:
- לשים לב לסנן לפי “36 החודשים האחרונים”
על מנת שלא לקבל הטיות מחירים (לדוגמא- תקופת הקורונה)
- לשים לב לסנן לפי “סוג הנכס”-
מחיר למ”ר של “דירה בבית דירות”,
שונה ממחיר של “קרקע לבניה”.
חוסר תשומת לב לסינון הנכון יוביל להטייה בתוצאות.
- לשים לב ל”חלק הנמכר”-
לעיתים מדובר בדירת ירושה
ואחד היורשים רוכש את החלק של היורש השני
ולכן צריך להכפיל את ערך הדירה ב- 2 על מנת להבין את השווי האמיתי של הדירה
- לא להתייחס לנתונים האחרים כגון מס’ החדרים
(לרוב יש שם טעויות, כנראה טעויות הקלדה. בכסף הם לא טועים 😊)
- לייצא את הנתונים לאקסל.
תכלס… אין על אקסל… כל האמת צפה שם…
לעבור על הטבלה ולראות שהיא הגיונית
(אם המחיר לגבי דירה מסוימת הוא עבור חצי ממנה,
פשוט להכפיל את המחיר ואז מקבלים את המחיר על דירה שלמה).
- להוסיף עוד עמודה שמחשבת את המחיר למ”ר (מחיר הדירה לחלק לגודל הדירה) ובסוף הנתונים לחשב ממוצע לכל הדירות.
ו… זהו:
יש לך מחיר למטר מרובע בכתובת בה אתה מתעניין.
נתון בסיסי מצוין להתקדם אתו.
עכשיו תכפיל את המחיר למטר מרובע בגודל הנכס בו אתה מתעניין
ויש לך מחיר לדירה.
חשוב לציין שזו רק שיטה אחת,
ולפעמים בגלל עיוות בנתונים של אתר רשות המיסים מקבלים נתון לא הגיוני.
לכן, המספר שיתקבל הוא רק אינדיקציה שהיא אחלה בסיס אבל דורש תיקוף נוסף.
לכן… ממשיכים:
“יד 2”-
האתר הפופולרי בישראל נכון לכתיבת שורות אלה.
הכנסת הכתובת של הנכס והסביבה שבה אתה מתעניין
תיתן מושג מצוין לגבי המחירים המבוקשים באזור.
לשים לב שמדובר במחירים מבוקשים,
ולא כאלה שניתנו בפועל
(מחירים ששולמו בפועל נמצאים באתר רשות המיסים מהסעיף הקודם).
“מדל”ן”-
האתר החביב הזה שואב מידע מהשניים הראשונים (רשות המיסים ו”יד 2),
אבל זוהי בדיקה שלישית ש”סוגרת את הפינה”.
אחריה אנחנו יודעים ברמת וודאות גבוהה
שיש לנו את כל המידע על המחירים באזור הדירה שלנו.
לרוב האתר הזה מוסיף עוד מידע על עסקאות נוספות.
להתייעץ עם מתווכים-
אחרי שיש בידך את כל המידע שצברנו עד כה,
אתה בשל להתייעץ ואפילו להראות את הדירה לשניים- שלושה מתווכים.
לרוב הם ידייקו לך את ההערכה
או לחילופין יתנו לך נקודות למחשבה שמעלות/ מורידות מערך הדירה.
זו כל התורה,
וכל התהליך ייקח לך מקסימום שעה וחצי…
שווה, לא?
אז קדימה!
מור פלד
מאמרים נוספים
איך למצות את האמאמא של סיורי השטח למציאת דירות ולמצוא את האחת שלכם?
חמשת הצעדים שבלעדיהם יש סיכוי לא רע שאיזה פרזיט ישתלט לך על הדירה ושאלוהים יעזור לך עד שיצא ממנה: