האם כדאי לקנות דירה בדימונה או ערד?
יש לכם 150-200 אלף ש”ח
האם לקנות דירה בדימונה/ערד?..
אפתח בגילוי נאות, ערים אלו נמצאות בין המקומות שאני מלווה בהם משקיעים לרכישת דירה, כמו כן 2 הדירות הראשונות שקניתי אי פעם היו בערד..
למרות זאת אסביר את דעתי בצורה אובייקטיבית לגבי השקעה במקומות הללו.
אתחיל מהסוף, אם יש לכם סכום גדול יותר והמטרה שלכם היא הגדלת ההון העצמי, אני לא אציע לקנות שם אלא להתקרב יותר לאזור המרכז בו פוטנציאל הרווח הוא גדול הרבה יותר (את הסיבות לכך אפרוט בפוסט אחר)
אבל אם זה הסכום ואתם רוצים להכנס למשחק בכדי שהמחירים לא יברחו אז אכן אלו אלטרנטיבות טובות להתחלה, ומשם להתקדם הלאה כל אחד ומטרותיו.
יתרונות:
הון עצמי קטן יחסית – אין צורך בסכומים מטורפים אלא בסכומים הנגישים כמעט לכל כיס ולכל גיל.
תשואה גבוהה משכירות – מקומות אלו הן בין הגבוהים ביותר אם מסתכלים רק על ההיבט של השכירות (ממליץ להסתכל על הכל כמובן)
דוגמאות לכמה עסקאות: (למרות שאני לא שם דגש עם הלקוחות שלי על נושא גובה השכירות אלא יותר על קנייה במחיר טוב בכדי שיהיה רווח קצת יותר גדול במכירה)
580 אלף מחיר קנייה – השכרה ב2,600 ש”ח
530 אלף מחיר קנייה – השכרה ב2,300 ש”ח
525 אלף מחיר קנייה – השכרה ב2,300 ש”ח
520 אלף מחיר קנייה – השכרה ב2,400 ש”ח
555 אלף מחיר קנייה – השכרה ב2400 ש”ח
465 אלף מחיר קנייה – השכרה ב2,300 ש”ח
540 אלף מחיר קנייה – השכרה ב2,400 ש”ח
425 אלף מחיר קנייה – השכרה ב1,900 ש”ח
530 אלף מחיר קנייה – השכרה ב2,100 ש”ח
ושוב אומר יש עסקאות שמושכרות בפחות אבל תכלס הם אפילו היו כעסקה עסקאות טובות יותר, פשוט את הכסף הם יספרו במדרגות (בעת המכירה)
חלק מהדירות מושכרות למשפחות, חלק לחד הוריים, חלק לפועלים, וחלק לרווקים.. יש הכל מהכל.
בחלק מהמקרים היה שוכר קיים, אם כי לרוב השכירות עלתה בעת החלפת השוכר והתאמת הדירה בכדי למקסם את השכירות (הוספת ריהוט, שיפוצון וכו’)
שכירות מכסה את המשכנתא לרוב אפילו במימון מקסימלי של 75%, דבר שלא קיים באזור המרכז בשום קונסטלציה חוקית.
אפשרות לאחוזי רווח גבוהים ביחס לסכום אותו משקיעים בהסתכלות של 3-5 שנים קדימה (הכפלת הון עצמי ויותר)
חסרונות:
מיקום – אין ספק שדבר המרכזי שתורם למחירים הנמוכים יחסית הוא המיקום הלא אטרקטיבי בלשון המעטה (בכל הנוגע לפחד מלהתעסק עם נכס שנמצא רחוק, מי שעבר דרכי תהליך ליווי מבין שאין צורך ליסוע לדירה מעבר לפעם פעמיים בשנה בלחץ – וגם זה רק למי שממש ממש בא לו, הכל היום ניתן לעשות בשלט רחוק שיש אנשי המקצוע הנכונים)
אוכלוסייה ושוכרים – כמו בכל אזור ישן בכל עיר, השוכרים באזורים הללו לרוב לא הייטקיסטים או יזמי נדל”ן.. האם זה הופך אותם לפחות טובים? ממש לא.. האם יש גם שוכרים מסוג בעייתי ופחות טוב? ממש כן.. במקומות אלו צריכים לעשות את כל הבדיקות ולקחת כמה שיותר בטחונות שניתן, גם זה נכלל כחלק מהותי מהליווי.
לא קיים צפי לעליית ערך כתוצאה מהתחדשות עירונית/רכבת קלה/מטרו – אנחנו מסתמכים פה לרוב על עליית ערך טבעית שתהיה במדינה שלא פסחה גם על אזורים אלו, ובנוסף על קניית עסקה טובה, ולעיתים גם השבחה חכמה של הדירה.
שוק מאתגר – מי שלא יודע ולא מבין מה הוא עושה יכול בקלות לצאת מופסד מהעסקה הן ברמה הכספית והן ברמת עוגמת הנפש.
במקומות האלו אתה צריך לדעת איפה אתה קונה, איך אתה משפץ, איך אתה מרהט, מי קהל השוכרים, איך לבחור שוכר, איזה בטחונות לקחת – אם לא יודעים את כל זה בצורה טובה זה לא נעים תאמינו לי (הרבה פעמים אני פוגש את האנשים האלה, אני פשוט קונה מהם את הדירות אחרי שהתייאשו)
לסיכום:
האם טוב להשקיע שם או לא אשאיר לכל אחד לבחון עם עצמו.
יכול לומר לכם שאותי ברמה האישית במבחן התוצאה המקומות האלו קידמו כי בלעדיהם לא הייתי יכול להשקיע ולרכוש דירות באזור המרכז, הייתי צריך להתחיל מאיפשהו..
לומר לכם שהיום אני משקיע במקומות האלו בעצמי – התשובה היא לא.
לא כי הם לא טובים, אלא כי הם קידמו אותי ונתנו לי את האפשרות לקנות במקומות יותר ריווחיים שפעם לא יכלתי, וזו צריכה להיות המטרה לדעתי של כל מי שרוצה לבנות את עצמו בפן הכלכלי.
אם יש שאלות/תהיות/הבהרות בנוגע להשקעה בפריפרייה הדרומית מוזמנים לשאול ואענה בשמחה
מאמרים נוספים
מרכיבי הרווח בנדל”ן
למה לקנות דווקא בישראל?
