האם עדיף לקנות דירה עם – או בלי משכנתא?

השאלה הזו מציפה את הקהילות הפיננסיות בפייסבוק – והתשובה של לפחות מחצית מהאנשים לגביה מוטעית

מאחר וזו טעות שיכולה לפגוע משמעותית בצמיחה פיננסית של משפחה – חשוב להתייחס אליה בפוסט משלה

הנחות יסוד:

– ברשותי סכום שיספיק לדירה במרכז (2M)
– ההון עצמי יהיה 500K – פלוס משכנתא מקסימלית
– המשכנתא תילקח לשלושים שנה
– ההחזר החודשי: 550 ש”ח לכל 100K בריבית של היום
– התשואה השנתית הממוצעת שנקבל בשוק ההון: 10% (השקעה פסיבית, יעילה וזולה במדדים רחבים)

תרחיש א’: רוכשים את הנכס ללא משכנתא

עכשיו יש לנו דירה של 2,000,000 – והצלחנו להימנע מהחזר חודשי על הלוואה של 1.5M כי לא לקחנו משכנתא. נכון לעכשיו – כלל האצבע לגבי ריבית משכנתא לשלושים שנה – הוא החזר חודשי של 550 ש”ח על כל 100K של הלוואה. כלומר: 8250 ₪ בחודש שחסכנו (15 כפול 550)

אם נשקיע 8250 בחודש בתשואה של 10% בשנה בשוק ההון – אחרי 30 שנים יהיו לנו 17,913,399 (לפני מס), וכמובן גם את הדירה

תרחיש ב’: רוכשים את הנכס עם משכנתא

אנחנו מביאים 500K מהבית (25%) ולוקחים משכנתא מקסימלית של 1.5M (שבעים וחמישה אחוז). את מיליון וחצי השקלים אנחנו משקיעים מיידית בשוק ההון

מיליון וחצי שקלים בתשואה של 10% בשנה בשוק ההון – יהפכו אחרי שלושים שנים ל- 26,174,103 (לפני מס), מבלי שהוספנו חודשית כלום

מצד שני – שילמנו ריבית על המשכנתא. כמה ריבית? יחס ההחזר הכי פחות ידידותי הוא בערך שני שקלים לשקל. זה אומר שעל הלוואה של מיליון וחצי שקלים נחזיר ריבית של מיליון וחצי נוספים

כפי שאפשר לראות – האופציה השניה (עם משכנתא) מנצחת לפני ואחרי תשלום הריבית, **גם בריבית של היום**.

הסיבה הפשוטה לכך היא שעדיף שהכסף שלנו יעבוד מראש – במקום שנחכה עשורים עד שיצטבר לסכום משמעותי. סיבה נוספת היא שריבית משכנתא מתגמדת לעומת תשואה שאפשר לקבל באפיקי השקעה איכותיים. וויתור על משכנתא הוא ויתור על היתרון הגדול ביותר שיש לנדל”ן להציע: מינוף. מינוף מקסימלי מאפשר לקבל תשואה של פי 4 על כל עליית ערך של הנכס

*מאותן הסיבות בדיוק – כמעט תמיד יהיה עדיף מבחינה כלכלית להשקיע סכום פנוי ולא לסגור איתו את המשכנתא

*חשוב לוודא שאפשר לעמוד בהחזר החודשי לפני שהולכים על אפשרות 2

בהצלחה

הערות חשובות:

1) על מנת לפשט – לא הורדתי מס על הרווחים בשוק ההון, לא התייחסתי לעלויות העסקה ברכישה, לא הוספתי את עלויות הביטוח של המשכנתא, לא הכנסתי את העלויות של תחזוקת הנכס, לא התייחסתי לאפשרות למחזר משכנתא כדי לחסוך ריביות ועוד ועוד. אם הייתי מחשב גם את אלו ההסבר היה נגמר מחר (וגם הרווח היה מעט יורד – בשני התרחישים)

2) רובם המוחלט של האנשים שהולכים על אופציה 1 לא באמת ישקיעו 8250 ₪ בחודש. חלק לא ישקיעו בכלל, חלק ישקיעו לאורך כל התקופה אבל לא את כל הסכום, חלק ישקיעו את כל הסכום אבל לא כל הזמן וחלק ישקיעו חלק מהסכום חלק מהזמן. זו עוד סיבה מעולה ללכת על אופציה 2 ולהכריח את עצמכם להשקיע מראש את כל ההון שלכם

3) כשאנחנו בוחרים באופציה של המשכנתא – אנחנו מקבלים שני יתרונות נוספים: פיזור (כי חילקנו את הכסף בין נדל”ן לשוק ההון) ונזילות (כי את הסכום שנמצא בשוק ההון אפשר להוציא בכל זמן ובקלות)

*אין לראות באמור המלצה להשקעה או תחליף לייעוץ*

מאמרים נוספים

“במקום דירה אחת במרכז – קחו את הכסף וקנו שתיים בפריפריה“. עצה טובה – או מיתוס?

שלוש הטעויות הכי גדולות שצעירים עושים בשוק ההון