ההבדל בין תמ”א 38/2 הריסה ובניה לפינוי בינוי
פינוי בינוי או הריסה ובניה?
ישנה נטייה לכנות את תמ”א 38/2 הריסה ובניה ופרויקט פינוי בינוי בתור “פינוי בינוי”.
אנשים לעיתים לא עושים הבחנה בין 2 מסלולים אלו.
נכון שלכאורה מדובר בהתחדשות עירונית והדיירים מקבלים דירה חדשה בבנין חדש,
אך חשוב להכיר את השוני המהותי בין שני המסלולים.
אפרט בקצרה את השוני בין 2 המסלולים בכמה היבטים.
פינוי בינוי
במסלול פינוי בינוי – מדובר במתחם של לפחות 24 דירות שמיועדות להריסה שבדרך כלל נמצאות במספר בנינים או רחוב שלם ונדרשת הכרזה על המתחם לפינוי בינוי על ידי משרד הבינוי והשיכון,
ואישור עקרוני של אגף התכנון ברשות המקומית במסלול הרישוי, או קידום מתחם פינוי בינוי ביוזמה פרטית על ידי הדיירים והיזם במסלול המיסוי.
תנאי סף לפינוי בינוי
הוא שהבניינים במתחם לא עומדים בתקן רעידת אדמה
וכדי לקדם פרויקט זה נדרשת הסכמת בעלי הזכויות לפי הפירוט הבא:
- 50% מכל בניין או 60% מהמתחם חתומים – ניתן להגיש תב”ע לפינוי-בינוי במתחם
- 80% מכלל בעלי הזכויות – ניתן להגיש תביעות נגד סרבנים שפועלים לא בתום לב משיקולים לא עיניניים.
- 100% ניתן לבצע את הפרויקט
התמורה לדיירים בפינוי בינוי
דירה חדשה בבנין חדש עם מרפסת עד 12 מ”ר,
ושטח נוסף עד 25 מ”ר (כולל ממ”ד), מעלית, חנייה, מחסן.
התמורה ליזם בפינוי בינוי
התמורה ליזם מתבססת ונשענת על תקן שמאי 21 שממנה גוזרים את הרווחיות של היזם לפי כמות יחידות הדיור שיקבל היזם (מכפיל) על כל דירה שיהרוס.
תקן שמאי 21 מאזן בין האינטרסים של היזם, הדיירים והרשות המקומות. התקן מגדיר רווח יזמי של בערך כ 25%.
לדוגמא:
הריסת 25 דירות קיימות במתחם פינוי בינוי ובנית 100 דירות חדשות,
שמתוכן 25 דירות היזם מחזיר לדיירים הקיימים, ואילו 75 דירות נשארות ליזם,
וזה בעצם הרווח היזמי שלו.
כאמור, במקרה שלנו מדובר במכפיל 4, כלומר על כל דירה קיימת יבנה היזם 4 דירות.
פינוי בינוי בהיבט מיסוי – בד”כ כלל מדובר בעסקת נטו שבה הדיירים לא משלמים כלום למעט מקרים מיוחדים כגון:
- לדייר ישנם 2 דירות במתחם פינוי בינוי
- שווי הדירה החדשה לא יעלה על שווי דירה ממוצעת בגודל 120 מ”ר בפרויקט החדש
- שווי הדירה החדשה יהיה עד 150% משווי הדירה הישנה.
- שטח הדירה החדשה יהיה עד 150% משטח הדירה הישנה, ובכל מקרה לא יעלה על 200 מ”ר.
הערה: היות וסוגיית המיסוי מורכבת ביותר בעסקאות פינוי בינוי,
תמיד רצוי להתייעץ עם איש מקצוע מומחה בנושא מיסוי בעסקאות אלה לפני החתימה על הסכם עם היזם, מכיוון שמצבו אישי של דייר יכול להשפיע על הפטור ממס.
לוחות זמנים להוצאת פרויקט פינוי בינוי
פרויקטים אלה דורשים תכנון מורכב ובעיקר שינוי תב”ע (תכנית בניין עיר) במתחם,
ובממוצע לוקח בין 5-10 שנים.
בשנים אחרונות פרויקטי פינוי בינוי קיבלו זירוז משמעותי בעיקר בזכות מסלול ותמ”ל – (הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור) שהוא מסלול עוקף ועדה מחוזית.
בזכות ותמ”לים, הפרוייקטים מקודמים מהר יותר, אך קיימת ביקורת רבה על מסלול עוקף ועדות מחוזיות עקב שיבוש תכנון כוללני בראייה מערכתית שפוגעת בסופו של דבר באיכות התכנון של השכונות והערים.
בנוסף, הוגשו לא מעט תביעות לבג”ץ בבקשה לפסול החלטות של ותמל”ים.
תמ”א 38/2 הריסה ובניה
תכנית מתאר ארצית מתייחסת להריסה ובניה של בניין בודד שקיבל היתר בניה לפני 1.1.1980,
בנין שאינו עומד בתקן רעידות אדמה ואישור מהנדס כי הבניין אכן זקוק לחיזוק.
בדרך כלל התכנית מאפשרת ליזם תוספת זכויות עד 2.5 קומות מעל הבנין הקיים לפני ההריסה.
תנאי סף לקידום תמ”א 38/2 הריסה ובניה
- דרושים 80% מהדיירים חתומים כדי לפנות למפקח על הבתים המשותפים לאילוץ חתימה של דיירים סרבנים שפועלים לא בתום לב.
- דרושים 100% דיירים חתומים לביצוע הפרויקט בפועל.
התמורה ליזם בתמ”א 38/2 הריסה ובניה
בדרך כלל תוספת עד 2.5 קומות מעבר לקיים בבניין לפני הריסה ובניה,
בכפוף למגבלות המגרש וקווי הבניין וזכויות הבניה הקיימים.
בנוסף, ישנם רשויות מקומיות כמו תל אביב, בת ים, הרצליה, רמת השרון, ראשון לציון ועוד שהוציאו תכנית מקומית מפורטת לפי הסעיף 21 לתמ”א, האפשרת לרשויות מקומיות להרחיב בצורה מפורטת את התמ”א הכללית (תכנית מתאר הארצית).
במסגרת תכנית מפורטת זאת, מספר עיריות צמצמו את תוספת זכויות הבניה ל12 מ”ר בלבד (כולל ממ”ד).
תמ”א 38/2 הריסה ובניה בהיבט מיסויי
בד”כ מדובר בעסקת נטו שבה הדיירים לא משלמים כלום, למעט מקרים מיוחדים כגון: לדייר קיימים 2 דירות בבניין.
הפטור יינתן בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
כל דירת תמורה שהתקבלה בידי בעל הזכויות שמכר את זכויותיו בבניין, צריכה לקיים אחד מאלה:
- שטח דירת התמורה או השטח המצטבר של דירות אלה, אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ”ר.
- שווי דירת התמורה או השווי המצטבר של הדירות אינו עולה על סכום הפטור
2,136,400 ₪ או על שוויה של דירת המגורים הנמכרת, בלא הזכויות לבנייה נוספת, לפי הגבוה.
הערה: היות וסוגיית המיסוי מורכבת ביותר בעסקאות תמ”א 38/2 הריסה ובניה,
תמיד רצוי להתייעץ עם איש מקצוע מומחה בנושא מיסוי בעסקאות אלה לפני החתימה על הסכם עם היזם, מכיוון שמצבו אישי של דייר יכול להשפיע על הפטור ממס.
לוחות זמנים להוצאת פרויקט תמ”א 38/2 הריסה ובניה
היות ומדובר בניצול זכויות תמ”איות שלא דורשות שינוי תב”ע, פרויקטים אלה בד”כ לוקחים בין 3-7 שנים בממוצע.
סיכום – מה צופן העתיד, ולאן פנינו מועדות בהתחדשות עירונית באופן כללי
בשנים אחרונות רובן המכריע של העיריות מעדיפות באופן מובהק פרויקטי פינוי בינוי על פני תמ”א 38/2 הריסה ובניה.
ב2 המקרים היזם לא משלם היטלי השבחה והעיריות נשארות ללא הכנסות. אלא שבפרויקטי פינוי בינוי ברמת מתחם, העירית בסופו של דבר כן מקבלות מהיזם באופן עקיף תועלות ותמורות באמצעות פיתוח תשתיות חדשות כגון פארקים, גני ילדים, בתי כנסת וכו.
לעומת זאת במסלול תמ”א 38/2 הריסה ובניה שבה העיריה לא מקבלת היטלי השבחה מהיזם,
ולא מקבלת בחזרה בשום דרך עקיפה פיתוח סביבתי תשתיתי מכל סוג שהו, אלא ההפך הגמור.
כתוצאה מהריסת בנין ובנייתו מחדש עם תוספת של 2.5 קומות נוספות בבנין החדש,
ישנה הכבדה נוספת על התשתיות קיימות כגון גני ילדים, בתי ספר, חניות, פקקים ועוד.
הביקורת העיקרית עם תמ”א 38/2 הריסה ובניה וגם תמ”א 38 חיזוק היא שלא מדובר בהתחדשות עירונית אמיתית, אלא בהתחדשות בנינית שמטיבה עם היזם והדיירים בבנין בלבד,
כלומר מחדשים בנין בודד ומעמיסים על התשתיות הקיימות ופוגעים בתכנון אורבני נכון ברמת עיר רחוב, שכונה ועיר.
זאת הסיבה הבולטת מדוע העיריות לא אוהבות תמ”א 38/2 הריסה ובניה או חיזוק,
ואולי בין הסיבות העיקריות מדוע תמ”א 38 עתידה להסתיים בשנת 2022 אם לא תהיה הארכה נוספת.
מאמרים נוספים
קיצור משך הזמן לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי
כללי אצבע פשוטים להשכרת נכס להשקעה בהצלחה
