הוצאות נלוות ברכישת דירה
אנחנו נסקור את ההוצאות הנלוות ברכישת דירה, חלק מהם חובה ובחלקם לא בטוח שתיתקלו, אז יאללה בואו נתחיל!
תיווך – הוצאה ראשונה הקיימת ברכישת דירה הוא תשלום תיווך, התשלום הזה בדרך כלל עומד על 2% פלוס מע”מ משווי הדירה הנרכשת.
אם הצלחתם להתמקח ולשלם פחות, אני לא מציע לכם לשמוח, כי סביר להניח שהעסקה שביצעתם היא מה שנקרא לא מציאה גדולה – מכיוון שאם היא הייתה כזו, המתווך היה יכול למכור אותה די בקלות ולקבל עמלה מלאה, ואם הוא הסכים להתפשר זה כי הוא יודע שלא יהיה לו קל למכור אותה במחיר שהוא סגר איתכם.
לעיתים, אם העסקה באמת טובה, המתווך ידרוש אפילו יותר שכן הוא יודע מה יש לו ביד ושהוא אכן יקבל עמלה גבוהה יותר ממי שמבין את פוטנציאל העסקה – ניגע בזה יותר לעומק בהמשך בפרק שיעסוק בהתנהלות מול מתווכים.
חשוב לי לציין שלא חייב לשלם תיווך, ויש סיכוי שתוכלו להגיע לעסקה ללא מתווך, אבל מהניסיון שלי, רוב העסקאות הבאמת שוות יהיו אצל מתווכים, שכן הם חיים את השטח והעבודה היומיומית שלהם היא למצוא דירות בכדי שיוכלו למכור אותם.
למעשה 7 מתוך 8 הדירות שרכשתי בעצמי, היו דרך מתווכים, ודווקא העסקה הראשונה שלי שנרכשה ללא תיווך, הייתה משמעותית הכי פחות טובה.
ליווי – השוני בתמחור של מלווי משקיעים הוא מאד רחב, יש כאלו שרק מתחילים וגובים 15,000 ש”ח, ויש כאלו שיותר וותיקים שגובים גם 60,000 ש”ח.
חלק מהשוני בתמחור נובע מאיזורי עבודה שונים, מרכז או פריפריה, וחלק מההבדלים בתמחור נובע גם מפערים גדולים בעשייה, יש כאלו שרק יאתרו לכם את הנכס, שזה יותר דומה לעבודת התיווך, ויש כאלו שיעשו איתכם יד ביד ממש הכל.
תמחור הוגן לדעתי למלווה משקיעים הינו בין 25,000-45,000 ש”ח+מע”מ, תלוי אזור רכישה, ותלוי האם מעורב גם תשלום נוסף למתווך בעסקה – אני מסייג ואומר כל זאת בהנחה והוא באמת מקצועי ועם ניסיון, מצא לכם עסקה טובה ביחס לאלטרנטיבות בשוק, ואכן מסייע לכם בכל שלבי העסקה ועד סופה על הצד הטוב ביותר, כולל זמינות מלאה לשאלות ובירורים.
עו”ד – הוצאה נוספת שאתם צריכים לקחת בחשבון כשאתם ניגשים לקנות דירה זהו תשלום לעורך דין שילווה אתכם בעסקה, לרוב התשלום יהיה כחצי אחוז פלוס מע”מ משווי הדירה הנרכשת, לדוגמא אם קניתם דירה במיליון ש”ח, עלות עורך הדין צריכה להיות 5,000 ש”ח +מע”מ, ואם מדובר בדירה זולה מאוד אז בדרך כלל יהיה תשלום מינימום של כמה אלפי שקלים שעורך הדין ידרוש כשכר טרחה.
באופן עקרוני אין חובה לקחת עורך דין, אבל עד עד היום לא נתקלתי במישהו שהיה מספיק אמיץ או טיפש שביצע עסקה ללא עורך דין – שכן תפקיד עורך הדין הוא קריטי בעסקה, הן ברמת הכנת החוזה והתאמתו לעסקה ולצורך שלכם, הן בבדיקות והגנות משפטיות שהם חלק מהעסקה, והן בדיווחים שחובה לדווח לרשויות השונות. לכן אמנם אין חוק שמחייב אתכם לקחת עורך דין שייצג אתכם – אבל מבחינה פרקטית אני רואה זאת כחובה.
יועץ משכנתא – ולא אל תתבלבלו ותחשבו שאני מדבר על הפקיד בבנק שרשום ליד הכיסא שלו “יועץ משכנתא” כי התפקיד שלו הוא לא לייעץ לכם, אלא למכור לכם משכנתא בתנאים שיהיו הכי טובים – לבנק. כי מה לעשות הוא עובד של הבנק וטובת הבנק היא לנגד עיניו.
היועץ משכנתא שאני מדבר עליו זהו יועץ משכנתא חיצוני, שהאינטרס שלו יהיה להשיג לכם את הלוואת המשכנתא הכי טובה, שידע להתאים לכם את תמהיל המשכנתא הכי נכון עבורכם, וישיג את התנאים והריביות הכי טובים שניתן נכון לאותו הזמן.
עלות של יועץ משכנתא כזה תתחיל ב-5,000 ש”ח חמשת אלפים שקלים ואני מכיר גם חברות ייעוץ שגובות מעל עשרים אלף שקלים, חשוב לי לציין אם אין לכם בעיות מיוחדות בבנק כמו צ’קים חוזרים, פשיטות רגל, או כל מיני סיבוכים אחרים אל תתפתו ֵלחברות היקרות, אליהם הולכים רק במקרה קיצון שאף אחד אחר לא יכול לעזור לכם.
עלות סטנדרטית של יועץ טוב צריכה להיות איפה שהוא בין 7,000 ל-10,000 שקלים.
גם יועץ משכנתא זה לא משהו שחובה לקחת בעסקת נדל”ן, אולם רוב האנשים לא מבינים מספיק בכל נושא המשכנתאות, ועבודה עם איש מקצוע איכותי בתחום, זה משהו שאמור לתרום לכם לחיסכון של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים בטווח הארוך, מה גם שהוא חוסך לכם המון זמן ואנרגיה בריצות וברדיפה מול הבנקים.
אפילו אני שאני יודע בדיוק מה עושה יועץ משכנתא ויודע להשיג תנאים טובים, נעזר בכל עסקה שלי ביועץ משכנתא, כי זו העבודה שלו, הוא חי את הנושא ביום יום, הוא ער לשינויים שקורים כל הזמן, ויש לו קשר ישיר עם הפקידים ויחס טוב ומהיר יותר בעבודה מולם שכן הוא מספק להם עבודה – לי ברמה האישית זה שווה מאד כי זה חוסך לי המון המון זמן ואנרגיה שאותם אני מתעל לדברים משמעותיים אחרים.
שמאי – תשלום לשמאי זוהי הוצאה שהיא חובה אם לוקחים משכנתא, ואם לא לוקחים משכנתא אין חובה להביא שמאי לדירה.
למרות זאת, מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין, היות והוא בודק חריגות בניה, בעיות רישומיות בנכס, ליקויים מסוימים בדירה ובבניין, ומאוד חשוב נותן הערכת שווי לדירה.
גובה התשלום לשמאי משתנה בין שמאות מוקדמת שזה אומר ששכרתם את שירותיו לפני רכישת הדירה, בכדי שיבצע לכם שמאות.
במקרה כזה על דירת יד שניה סטנדרטית העלות תנוע בין 2,500 שקלים ל 4,000 שקלים פלוס מע”מ.
אופציה נוספת ופחות מומלצת היא להביא שמאי לאחר החתימה על חוזה הרכישה, כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא מהבנק.
המון אנשים עושים את זה מחוסר ידע, במקרה כזה הבנק הוא בעצם הלקוח של השמאי ולכן הוא פחות מחויב אליכם אלא לבנק, ולרוב במבחן המציאות גם כנראה שהערכת השווי של הדירה תהיה נמוכה יותר, ופחות תוכלו להתמקח על הנושא ולנסות להעלות של השווי שהוא נתן בדו”ח.
העלות במקרה כזה היא בין 600 שקלים ל 1,000 שקלים בלבד.
מס רכישה – למי שזו דירתו היחידה או שמתכוון לשפר דיור ובסוף עדיין להשאר עם דירה אחת, יש פטור עד לסכום מסוים.
אם נרכשת דירה מעל סכום הפטור, או לחלופין אם הדירה נקנית והיא לא דירה יחידה, זאת אומרת דירה נוספת להשקעה, ישנו מס עבור הרכישה שינוע בין 3.5%-10.% משווי הדירה.
בשיעור שיעסוק במיסים נפרוט את הנושא יותר לעומק.
אגרות שונות – בקניית דירה יהיו מס’ אגרות שתדירשו לשלם, אנחנו מדברים על סכומים שינועו בין כמה מאות שקלים לכמה אלפי שקלים בודדים (תלוי אם לוקחים משכנתא ומה גובה המשכנתא)
ֵמדובר בגדול על:
- רישום הערת אזהרה
- רישום הערת אזהרה לבנק שנותן את המשכנתא
- רישום הנכס בטאבו על שמכם בתום העסקה
- חתימת נוטריון לטובת המשכנתא
דמי פתיחת תיק עבור לקיחת המשכנתא
הערכת שמאי בחסר – הוצאה נוספת ופחות מוכרת הינה הערכת שמאי בחסר. מה זה אומר?
כפי שהסברנו שמאי תפקידו להעריך את שווי הדירה, ועל סמך השווי שהוא מעריך גם נגזר סכום המשכנתא המקסימלי אותו יהיה ניתן לקבל.
בהרבה מקרים השמאי מעריך את הבית בפחות משווי הרכישה, לכן הבנק נותן פחות מימון ותצטרכו להשלים את ההפרש מכיסכם.
לדוגמא – קניתם בית במיליון ש”ח, ובניתם על 75% מימון, זאת אומרת רציתם שהבנק יתן לכם 750,000 ש”ח. בפועל השמאי העריך את הבית רק ב950,000 ש”ח זה אומר שהבנק יתן לכם 75% מהערכת השווי של השמאי, במקרה הזה מדובר ב712,500 ש”ח, ואת ההפרש אתם תצטרכו להוסיף, 37,500 ש”ח שיכול להיות שלא תכננתם להוציא מהכיס – אז אומנם זה לא מייקר את העסקה כי זה לא תשלום בנוסף למחיר הרכישה, אבל עדיין חשוב לשים לב בכדי שלא תגיעו למצב שתצטרכו להשלים כספים שלא תכננתם ואין לכם מאיפה להביא.
שיפוץ – אי אפשר באמת להעריך עלות שיפוץ היות וזו עלות שמאד משתנה, אז בגדול ניתן שלא לשפץ בכלל, ניתן לעשות קוסמטיקה קלה בכמה אלפי שקלים, ניתן לעשות שיפוץ קל של 15-20 אלף ש”ח, וניתן לעשות גם שיפוצים גדולים יותר שיגיעו גם ל100-150 אלף שקלים – עלות השיפוץ תלויה בעסקה ובמטרות שלכם מהעסקה.
בצ”מ – בלתי צפוי מראש, אני בכל עסקה מכניס עוד סכום של כמה אלפי שקלים לאקסל שישמש להוצאות בלתי צפויות ולא מתוכננות, וכן, כמה שלא תהיו מסודרים כמעט תמיד יהיו הוצאות כאלה בסכומים משתנים.
מאמרים נוספים
מרכיבי הרווח בנדל”ן
למה לקנות דווקא בישראל?
