הטעות שעולה למשקיעים מיליונים – ואיך להימנע ממנה!

תמיר שרון

פרסום09.03.2025 עדכון09.03.2025

כמי שמלווה משקיעים ישראלים בשוק הנדל”ן האמריקאי, אני נתקל שוב ושוב בטעות קריטית אחת: רכישת נכסים במיקומים “חמים” במקום במיקומים “חכמים”.

הפיתוי הגדול משקיעים רבים נופלים בפח של רכישת נכסים באזורים המתויגים כ”חמים” – שכונות יוקרתיות במיאמי, דירות במנהטן, או בתים בלוס אנג’לס. הם משלמים פרמיה גבוהה על המיקום, בתקווה לתשואה גבוהה שלרוב אינה מגיעה.

המספרים מספרים סיפור אחר.

בואו נבחן דוגמא מספרית (מדובר על דוגמא לימודית בלבד ולא על המלצת השקעה) – 

נכס במיאמי ביץ’:

• מחיר רכישה: 800,000$
• הכנסה שנתית: 48,000$ (4,000$ בחודש)
• תשואה נטו (לפני מיסים): 6%

נכס דומה בטמפה:

• מחיר רכישה: 400,000$
• הכנסה שנתית: 36,000$ (3,000$ בחודש)
• תשואה נטו (לפני מיסים): 9%

ההבדל המצטבר על השקעה של 800,000$:

• באזור “חם”: 48,000$ בשנה
• בשני נכסים “חכמים”: 72,000$ בשנה ההפרש: 24,000$ בשנה, או 240,000$ בעשור – וזה עוד לפני שחישבנו את פוטנציאל ההשבחה!

איך בוחרים נכון? 

חפשו אזורים עם:

• צמיחה בתעסוקה
• שיפור בתשתיות
• הגירה חיובית איכותית
• מחירים שפויים ביחס להכנסה המקומית

הנורה האדומה הגדולה היא כאשר מתווך אומר “זה אזור חם!” – זה בדיוק הזמן להיזהר. 

במקום זה, שאלו את השאלות הללו:

• מהו שיעור הצמיחה במשרות באזור?
• מהן תוכניות הפיתוח העירוניות?
• מה מגמות ההגירה?
• מה היחס בין מחירי הדיור להכנסה החציונית?

לסיכום: המפתח להצלחה בהשקעה חכמה היא לא בזיהוי האזורים החמים היום, אלא באיתור האזורים שיהיו מבוקשים מחר. זה דורש מחקר מעמיק, ניתוח נתונים, והבנה של מגמות מאקרו – אבל התשואה שווה את המאמץ.