הלוואות קבלן – הזדמנות נדירה או חשדנות זהירה? מדריך למשקיע.
הראש היהודי ממשיך להמציא לנו פטנטים. והפעם – הלוואות קבלן. זה נשמע נהדר, ומי שלא חוקר לעומק עלול לטעות ולחשוב שהקבלן הוא זה שנותן לכם את ההלוואה. אז למען האמת, זה די הפוך, ואם גם אתם חשבתם במפגש ראשון עם הביטוי שזו משמעותו, אז הכתבה הזו היא ממש בשבילכם. כל מה שצריך לדעת על הלוואות קבלן – כאן בפנים.
“הצורך הוא אבי ההמצאה” אמר אפלטון לפני כמעט 2,000 שנה והמשפט הזה עדיין תופס. ובשוק הנדל”ן המדשדש, הוא תופס בענק. נראה שאין מכה ששוק הנדל”ן לא קיבל – עלייה בריבית, האטה במשק, מלחמה, חוסר וודאות, עלייה במחירי חומרי הגלם, מחסור בידיים עובדות, אבל כמו עוף החול, השוק תמיד מרים את הראש, מוצא לו פתרונות ודרכים יצירתיות להמשיך את הבנייה ולמשוך משקיעים פנימה. כזו בדיוק היא הלוואת הקבלן. אך לפני שאתם קופצים על המציאה, כדאי להבין בדיוק מה היא הלוואת קבלן, מה היא נותנת לכם, מתי כדאי לקפוץ על המציאה, מתי להיזהר, ואיך לנצל נכון את ההטבה שניתנת לכם. בואו נצלול.
מהי בעצם הלוואת קבלן?
אז מה חלקו של הקבלן בהלוואת קבלן, האם הוא זה שלוקח את ההלוואה, או שהוא זה שנותן אותה? התשובה המשעשעת היא – לא זה ולא זה. למעשה הלוואת קבלן נועדה לעזור לקבלן להימנע מלקחת הלוואה יקרה.
איך זה עובד?
הקבלן מגיע להסדר עם הבנק עבור הלוואה עבורכם. על פי ההסדר הזה, אתם תקבלו הלוואת בלון, שעליה הקבלן ישלם את הריבית והעמלות לתקופת ההלוואה שנעה בין 3 ל-4 שנים, תלוי בהסכם. הלוואה זו באה לפתור עבורכם את האתגר לגייס את ההון העצמי הדרוש כדי להיכנס לעסקה באופן מיידי.
בתום תקופת ההלוואה אתם תידרשו כמובן לסגור אותה, ללא ריבית ועמלות אותן שילם הקבלן.
איך סוגרים את אותה הלוואת בלון? יש כמה אפשרויות.
אפשר פשוט להחזיר אותה מתוך ההון העצמי שלכם, בכל זאת, עברו 3-4 שנים מאז שלקחתם אותה ואולי נכון לאותו הרגע – זה הדבר הכי הגיוני לעשות.
אפשרות שנייה היא למחזר את הלוואת הקבלן. כלומר לקחת את משכנתת ההבלון שלקחתם לפני 3-4 שנים, שהיא ממילא רשומה על שמכם והקבלן רק שילם עליה את הריבית והעמלות, ולמחזר אותה לתוך משכנתא רגילה, כזו שפרוסה לטווח ארוך, ובנויה לפי תוכנית החזרים שמתאימה למצבכם הנוכחי והעתידי, כמובן בהתחשב בנכס שהולך להצטרף עכשיו לפורטפוליו שלכם.
איך בוחרים בין האפשרויות? חשוב תמיד לבחור בזו שמתאימה לכם באופן אישי ולמצבכם הנוכחי והעתידי, גם אם הרוב עושים אחרת או שהתוכנית המקורית הייתה שונה.
אז למעשה, הלוואת קבלן היא משכנתא לכל דבר, בצירוף הלוואת בלון עליה הקבלן משלם לכם את עלויות הריבית והעמלות.
למה זה טוב לכם? למה זה טוב לקבלן?
בואו נתחיל אתכם – למה בעצם הלוואת קבלן טובה לכם? כי היא מאפשרת לכם להיכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך יחסית, לקבל הלוואה זולה (ללא ריבית!) לתקופה הקריטית של עד השלמת הפרויקט, לתת לכסף שלכם “לעבוד” בזמן הזה, ולהיכנס עם ההון העצמי או המשכנתא בעיתוי הרבה יותר נוח וכל זה תוך שאתם מבטיחים את תנאי המכירה המוקדמת, שהם התנאים הטובים ביותר לרכישת הדירה.
למה זה טוב לקבלן? ראשית, ברור שהלוואת קבלן טובה כדי למשוך לקוחות לפרויקט. אבל האם המחיר לא גבוה מידי? זו נקודה שחשוב להבין – הקבלן זקוק להון ההתחלתי כדי לצאת לדרך, אם הוא לא יקבל אותו מכם, הוא יצטרך ללוות אותו או יותר נכון, לקבל אותו כאשראי מהבנק המלווה. במקרה הזה, הוא ייאלץ לשלם ריביות הרבה יותר גבוהות מאשר הריביות שהוא משלם בשבילכם, ולכן, זו אולי בחירה בין שתי אפשרויות גרועות מבחינתו, אך הוא בוחר באפשרות הגרועה פחות – זו שתעלה לו פחות כסף, ותאפשר לו להתקדם בפרויקט.
בואו נדבר במספרים: הריבית שהוא ישלם על ההלוואה שלכם נעה סביב 4% – 5%. לא נורא, ואילו על האשראי מהבנק היה נאלץ לשלם 7%-8% ולעיתים יותר. פי 2! עכשיו ברור ההגיון של הלוואות הקבלן?
למה צריך לשים לב כשנכנסים לעסקה עם הלוואת קבלן?
ההטבה של הלוואת קבלן נועדה למשוך משקיעים להיכנס לעסקה, להתחיל אותה, אבל חשוב מאד להבין גם איך אתם מסיימים את אותה העסקה!
אם אין לכם אופק ברור לצעדים שאחרי הלוואת הקבלן, ההטבה הזו עלולה להתברר כעול משמעותי.
כלומר – אנחנו צריכים כבר בשלב ההתחלתי לבנות את התוכנית למשכנתא אותה ניקח בעוד כ-3 שנים כשנצטרך להחזיר את הלוואת הקבלן.
לא מספיק לעשות תוכנית – חשוב ממש לאשר את העסקה, להכיר את התנאים, החלק הידוע של התנאים לפחות. אנחנו יודעים שהריבית במשק משתנה וזו עוד סיבה לעשות תוכניות ולאשר אותן מראש, אנחנו רוצים “לבטח” את עצמנו עם תוכנית נכונה ותמהיל מתאים כך ששינוי בריבית לא יפתיע אותנו וישים סימן שאלה על גבי כדאיות העסקה כולה.
כך עושים את זה בפרל ייעוץ משכנתאות
בואו נחשוף אתכם לכמה מהסודות המקצועיים שלנו כשאנחנו ניגשים לטיפול בפרויקט שקיימת בו הלוואת קבלן.
ראשית, כמו שתיארנו, אנחנו מאשרים תוכנית לכל העסקה, כולל המשכנתא שתגיע בתום הלוואת הקבלן שתפקידה למחזר את הלוואת הקבלן וגם להשלים את עסקת הרכישה.
שנית, אנחנו כבר קובעים ביומן פגישה עם הרוכשים, כשנה לפני פקיעת מועד ההלוואה כדי להכין אותם למעבר לשלב הבא ולוודא שהתוכניות שעשינו עדיין רלוונטיות, ולשנות אם יש צורך.
בנוסף, אנחנו מקפידים לעשות ביטוח חיים על כל סכום המשכנתא העתידית ולא רק על הסכום של הלוואת הקבלן. מדוע? למקרה שחלילה חל שינוי במצב הבריאותי שלכם בין השלב הראשון והשני של העסקה וחברות הביטוח לא יסכימו לבטח אתכם על סכום גבוה יותר, ולא תוכלו לקבל את המשכנתא.
לפעמים אנחנו אפילו ננסה למשוך חלק קטן מהמשכנתא המשלימה, כדי לקבע את התנאים. כמובן, זה תלוי באופי וביכולות של כל משקיע בנפרד וזה אף פעם לא מהלך אוטומטי.
“מלכודת הזהב” – מכירה לפני טופס 4
אחת התופעות שנקשרות לא פעם עם הלוואת קבלן היא מכירת הנכס לפני קבלת טופס 4, כך, נהנים גם מהמימון הנוח של הלוואת הקבלן וגם מהמחירים והתנאים הנוחים של המכירה המוקדמת, וגורפים רווח נאה תוך זמן קצר. אבל…
מכירה לפני טופס 4 היא אירוע מורכב וקשה מאד להתחייב עליו מראש. כל כך הרבה גורמים צריכים לשתף פעולה ולאשר את העסקה: הבנק המלווה, הקבלן, הבנק של הרוכש, הרוכש עצמו צריך להבין למה הוא נכנס.
בקיצור, זו עסקה מורכבת, ואם נכנסים לעסקת נדל”ן עם או בלי הלוואת קבלן, צריך לקחת בחשבון שאתם תצטרכו להשלים אותה. תצליחו למכור לפני טופס 4? יופי, קיבלתם בונוס, אבל אסור לבנות על זה.
לסיכום – ליווי מקצועי ותכנון אסטרטגי הם המפתח
אם לסכם את הדברים, הלוואת קבלן יכולה להיות הזדמנות נהדרת, רק בתנאי שהיא נכללת בתוך אסטרטגיה שלמה, חכמה ומותאמת ליכולות שלכם.
אסטרטגיה כזו, לא עושים לבד. כדי לתכנן את כל שלבי העסקה אתם זקוקים לצדכם לאנשי מקצוע מצוינים שמכירים את התחום, מכירים אתכם, יודעים לחשוב כמה צעדים קדימה והכי חשוב – יודעים להציג לכם את התמונה המלאה בלי אינטרס.
אצלנו בפרל ייעוץ משכנתאות מלווים עסקאות של הלוואות קבלן מרגע שאלה צצו בשוק, ואנחנו עושים זאת תוך הקפדה על כל פרט, ליווי צמוד של הלקוחות ושיקוף מלא של התהליך בכל שלב.
נתקלתם בעסקה מעניינת עם הלוואת קבלן? בואו נדבר.
מאמרים נוספים
האם איחוד הלוואות תמיד כדאי? מידע חשוב לפני שפונים לפתרון הפופולארי
עסקאות פרי-סייל במימון נכון מייצרות הזדמנויות לרכישת נדל”ן דווקא בתקופה הזו