המדינות בארה”ב שבהן אפשר לקנות בית בפחות מ-50,000 דולר – הזדמנות או מלכודת דבש?

כשמשקיעים ישראלים שומעים על בתים בארה”ב במחיר של פחות מ-50,000 דולר, העיניים נדלקות. אך כמו בכל דבר בחיים – אם זה נשמע טוב מכדי להיות אמיתי, כנראה שיש דברים שחשוב לדעת. בתור מלווה משקיעים בארה”ב צברתי בעשור האחרון לא מעט ידע וניסיון שאשמח לשתף בפוסט הזה.

היכן נמצאים הנכסים הזולים? מדינות כמו אוהיו, מישיגן וארקנסו, ובמיוחד בערים כמו דטרויט, קליבלנד וסנט לואיס, מציעות בתים במחירים שנראים כמו מציאה. אבל למה המחירים כל כך נמוכים?

הסיבות הן:

שיעור אבטלה גבוה באזור
הגירה שלילית של תושבים
תשתיות מתדרדרות
שיעור פשיעה גבוה
בתי ספר חלשים

האתגרים בהשקעה כזו:

קושי במציאת שוכרים איכותיים
הוצאות תחזוקה גבוהות בגלל גיל המבנים
סיכון גבוה לוונדליזם בנכסים ריקים
קושי במכירה עתידית של הנכס
ירידת ערך אפשרית במקום עליית ערך

חישוב אמיתי של התשואה: נכס במחיר 50,000$ (דוגמא לימודית בלבד):

שכר דירה חודשי: 700$
שיעור אי תפוסה: 25%
הוצאות תחזוקה שנתיות: 3,000$
מיסים ואגרות: 1,500$ תשואה בפועל: פחות מ-5% נטו במקרה הטוב (לפני מיסים)

לעומת זאת: נכס במחיר 150,000$ באזור מתפתח (דוגמא לימודית בלבד):

שכר דירה חודשי: 1,500$
שיעור אי תפוסה: 5%
הוצאות תחזוקה שנתיות: 2,000$
מיסים ואגרות: 2,500$ תשואה בפועל: 8-10% נטו (לפני מיסים).

מתי כן שווה לשקול? ישנם מקרים נדירים שבהם השקעה כזו יכולה להשתלם:

כשיש תוכניות התחדשות עירונית משמעותיות באזור
כשחברות גדולות מתכננות לפתוח מרכזים באזור
כשיש שינוי דמוגרפי חיובי מתחיל

דגשים חשובים וקריטיים:

יש לבצע בדיקת נאותות מעמיקה במיוחד
לבקר בשכונה בשעות שונות של היום
לדבר עם תושבים מקומיים
לבדוק תוכניות פיתוח עירוניות
להיעזר במנהל נכסים מקומי מנוסה
להכיר את חוק הגנת הדייר באותו אזור השקעה

שורה תחתונה: במקום להתפתות למחיר הנמוך, כדאי להתמקד בערך הכולל. לרוב, עדיף להשקיע קצת יותר באזור מתפתח עם פוטנציאל צמיחה מאשר לחסוך בטווח הקצר ולהתמודד עם אתגרים משמעותיים בטווח הארוך.

זכרו: בנדל”ן, כמו בכל השקעה, חשוב להסתכל מעבר למחיר הרכישה ולהבין את התמונה המלאה!

מאמרים נוספים

הטעות שעולה למשקיעים מיליונים – ואיך להימנע ממנה!