המדריך השלם לפני רכישת דירה
איזה רגע מרגש! רכישת דירה היא בדרך כלל העסקה הגדולה והחשובה ביותר בחיינו. המציאות הנוכחית, שבה מחירי הדירות ממשיכים לעלות והסביבה הכלכלית משתנה תדיר, דורשת מאיתנו להיות זהירים ומתוכננים היטב. זה הזמן להיות אמיצים אך גם שקולים ושמרניים.
ראשית כל, לפני שמתחילים לחפש את הבית הבא שלכם, חשוב להכיר היטב את ההון העצמי הזמין לכם. מעבר לחסכונות הקיימים בבנק, כדאי לבדוק את מצב קופות הגמל וההשקעות הפיננסיות שלכם. בנוסף, מומלץ לדבר בפתיחות עם בני המשפחה – מניסיוני כיועצת משכנתאות, ראיתי לא מעט מקרים בהם הלקוחות הופתעו לטובה מהתמיכה הכלכלית והאישית שקיבלו מהסביבה הקרובה שלהם.
לאחר שערכתם את תמונת המצב הכספית שלכם, חשוב לבדוק את יכולת ההחזר החודשי שלכם. באופן כללי, הבנק יאפשר לכם התחייבויות בהיקף של עד 40% מההכנסה החודשית שלכם. בין אם אתם שכירים או עצמאים, מומלץ מאוד להיעזר בדוח הכנסות מסודר ועדכני. שלב זה קריטי, שכן לפני שמעוררים את הרצון ואת החלומות על הדירה הבאה, חובה לוודא שהיכולת הכלכלית שלכם אכן מאפשרת לבצע את המהלך הגדול הזה.
האם אתם מחפשים דירה להשקעה או דירה למגורים? ההבדל בין שתי המטרות הללו גדול. דירה להשקעה צריכה להיות עסקה כלכלית מהירה, מדויקת ורווחית, ועלולה להצריך שיפוץ כדי למקסם את התשואה. לעומת זאת, אם מדובר בדירת מגורים, תצטרכו להיערך להוצאות נוספות כמו מטבח בהתאמה אישית, ריהוט, מערכות ביטחון, סורגים ועוד.
רוב האנשים מתמקדים במחיר הנכס ובהחזר החודשי של המשכנתא, אך שוכחים לחשב את העלות הכוללת של העסקה. חשוב לזכור שעלויות נוספות כגון עורך דין, מתווך, יועץ משכנתאות, מס רכישה, שיפוצים והוצאות בלתי צפויות עלולות להיות משמעותיות ולהשפיע על התקציב הכולל.
בשלב הבא, טרם התחלת החיפוש אחר דירה ספציפית, מומלץ מאוד לקבל אישור עקרוני מבוסס מהבנק. האישור הזה אינו רק עניין טכני, אלא הוא מקנה לכם יתרון משמעותי במשא ומתן על רכישת הנכס. חשוב שהאישור יהיה מבוסס על בדיקה מקיפה ולא יהיה שטחי, כדי למנוע סיכון של ביטול העסקה בהמשך הדרך.
כאשר אתם מתקדמים לקראת רכישת הדירה המיועדת, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת. השמאי יבדוק את השווי הריאלי של הנכס, ויאתר חריגות או ליקויים תכנוניים ומשפטיים. השמאות תספק לכם ביטחון לגבי ההשקעה ותמנע אי-נעימויות בהמשך.
לבסוף, רגע לפני קבלת המשכנתא בפועל, מגיע שלב חשוב נוסף – בניית תמהיל המשכנתא. התמהיל צריך לשקף את רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם, לשלב בין סוגי המסלולים השונים והריביות באותה נקודת זמן ולכלול אסטרטגיה ברורה לגבי פירעון מוקדם ומזעור ריביות ועלויות כוללות.
כעת, לאחר שעברתם דרך השלבים בצורה יסודית ומקצועית, תוכלו לחתום בביטחון על החוזה ולקבל לידיכם את המפתח לדירה החדשה שלכם, כשאתם מרגישים סיפוק וגאווה על התהליך שעברתם.
בהצלחה גדולה!
אסתר ז’אן איבגי – מומחית לפתרונות משכנתא מורכבים, בעלת ניסיון עשיר בתחום הבנקאות ומאות תכניות מימון מוצלחות ללקוחותיה.
מאמרים נוספים
מצאתם את דירת החלומות, אבל… הנכס הקיים עדיין לא נמכר?
מחזור משכנתא – למה חשוב לבדוק את התנאים אחת לתקופה?