למה אתם קונים דירות במחיר גבוה ממחיר השוק האמיתי שלהן?

סימפל

פרסום13.01.2025 עדכון13.01.2025

לבני הדור שלנו זה עלול להראות כאילו מחירי הנדל”ן רק עולים ועולים, ואם לא נקנה מהר, נפספס את הרכבת. גורם שרק מגביר את תחושת הFOMO שמאפיינת את הדור שלנו. לעליות המחירים קיימים הסברים מוכרים רבים, שעליהם כולנו שומעים מדי יום בכלי התקשורת. בין הגורמים לעלייה המתמדת במחירי הנדל”ן נמצא הפער הגדול שבין הביקוש להיצע, הטבות המס שהמדינה מספקת למשקיעים בנדל”ן, והמינוף שיכול לבצע משקיע בנדל”ן בעזרת הלוואות משכנתא. אפשר להמשיך ולכתוב רבות על הסיבות שהביאו את ההשקעה בדירות להיות מלכת ההשקעות, אבל כמה אפשר לכתוב על אותם הדברים?  אם מישהו חשב שהמדינה פועלת כדי לעצור או להוריד את מחירי הדירות, תחשבו שוב. המדינה מספקת למשקיעים את כל הכלים- רק תקנו. אבל על זה נדבר בפוסט אחר…

אז על מה נדבר?

הפוסט הזה יעסוק בגורם נוסף שמתדלק את מחירי הדיור, גורם שאף אחד לא מדבר עליו– השימוש המוטעה במנועי חיפוש הנדל”ן למכירה. רבים מהמשקיעים שהגיעו אלי ליעוץ עשו את הטעות שעליה אדבר בפוסט, וגם לאחר שעשו אותה הם כלל לא היו מודעים לכך.

כל אחד שחיפש דירה לקניה כנראה השתמש בפלטפורמות כמו “מדלן” ו”יד 2″. במהלך חיפוש הדירה, האתרים מציעים לכם השוואת מחירים לדירות דומות שכבר נמכרו בפועל בסביבת הנכס בתקופה האחרונה. מחיר השוק של דירה נקבע על פי מספר גורמים, אשר העיקרי ביניהם הוא מחירן של דירות בעלות נתונים דומים אשר נמכרו לאחרונה בסביבת הנכס. לכאורה, האתרים מציעים לכם בדיוק את הכלי שיעזור לכם להבין באופן יעיל ומהיר האם הדירה שאתם מתכננים לרכוש היא במחיר סביר אשר תואם את מחירי השוק.

כאשר האתרים מציעים לכם להשוות למחירי הדירות שנמכרו בפועל, הם שואבים את המידע הזה מרשות המיסים. רשות המיסים הוא המקור שבו מדווחות העסקאות, וכן מדווחים גם פרטי הנכס. אחד הפרמטרים שמדווחים במעמד העסקה הוא שטח הדירה. שטח הדירה שמדווח לרשות המיסים נמסר לפי השטח הרשום בנסח הטאבו. גם כאשר אדם פלוני מבקש להציע את דירתו למכירה, האתרים השונים מבקשים ממנו נתונים וביניהם לרשום את שטח הדירה.

אז איפה הבעיה?

שיטת חישוב השטחים שהונהגה בעבר לרישום הדירות בטאבו השתנתה עם השנים. בעבר לא לקחו בחשבון שטחים כגון מרפסות סגורות, שטחים שהם חלק אינטגרלי לחלוטין מהדירה. מנגד, הרשויות המקומיות אשר מודדות את הדירות לצורכי חישוב תשלום הארנונה, מחשבות את כל השטחים שנמצאים בתוך הדירה, כולל המרפסות הסגורות. התוצאה היא שברוב הבניינים הישנים שנבנו קיים פער שיכול להגיע ל10%-20%, ובמקרים מסוימים גם יותר מכך בין השטח הרשום בטופס הארנונה לבין השטח הרשום בטאבו.

רובם המוחלט של בעלי הדירות בישראל אשר מציעים את דירתם למכירה כלל אינם יודעים שקיים פער בין השטח הרשום בנסח הטאבו לבין השטח הרשום בטופס הארנונה. וכן רובם לא ראו מעולם את נסח הטאבו של דירתם, אלא רק את חשבון הארנונה שהם מקבלים בדואר בכל חודש. לכן, נוצר מצב שבו שטח הדירה שמפרסם בעל הדירה לפי טופס הארנונה, מוצב בהשוואה מוטעית לעסקאות שבוצעו בסביבה, ששטחן נלקח מנסח הטאבו של הדירות. השוואה שלכאורה אמורה לספק לכם מענה לשווי ה”נכון” של הדירה, יוצרת מצג שווא ומספקת לכם הרגשה שעשיתם את עסקת חייכם.

אז מה קורה תכלס?

לדוגמא, כאשר מוצגת מודעה למכירת דירה ששטחה הוא 100 מ”ר, במחיר של 2,000,000 ₪, אקבל מחיר ממוצע למ”ר של 20,000 ₪. כאשר אשווה אותה ל”עסקאות ההשוואה” שמוצגות לי בפלטפורמות השונות, ככל הנראה יוצגו לי דירות “דומות” שנמכרו לאחרונה שגם השטח שלהן הוא לכאורה 100 מ”ר. הבעיה שהדירות שהוצגו לי ב”השוואה” הן 100 מ”ר לפי נסח הטאבו (מידע שהאתרים שואבים מרשות המיסים), ולכן שטחן לפי טופס הארנונה הוא ככל הנראה גדול יותר וסביר להניח שנע בין 110-120 מ”ר. בהנחה והמחיר הממוצע למ”ר בסביבת הנכס עומד על 20,000 ₪, הדירות שיוצגו לי כ”דירות השוואה” נמכרו במחיר של 2,200,000-2,400,000 ₪ (מכיוון ששטחן בפועל הוא ככל הנראה 110-120 מ”ר, ולא 100 כפי שמוצג בנסח הטאבו). כלומר, בגלל השוואה מוטעית של נתונים, נקבל תוצאה אופטימית שאינה משקפת את המציאות. נמהר לרכוש את הדירה כי כרגע מבחינתנו עומדת מולנו הזדמנות לרכוש דירה של 100 מ”ר במחיר נמוך ב200-400 אלף ₪ מתחת למחיר השוק, אך ככל הנראה שטחה של הדירה לפי נסח הטאבו הוא 80-90 מ”ר בלבד. וזו הסיבה הנוספת לעליית המחירים שאף אחד לא מדבר עליה.

אז מה עושים כדי לא ליפול בפח?

כאשר אתם מעוניינים לבדוק דירה לרכישה כדאי לשים לב שהפרמטרים שאתם משווים ב”דירות ההשוואה” תואמים לדירה שאותה אתם בודקים. נתון “שטח הדירה” בדירות שנמכרו בפועל נלקח תמיד מנסח הטאבו של הדירה, אשר ברוב המקרים הוא קטן יותר מהשטח הרשום בארנונה. ולכן, הדרך הנכונה לבדוק את מחירה של הדירה היא להוציא את נסח הטאבו של הדירה שאתם מעוניינים לרכוש. כל אחד יכול להזמין נסח טאבו באופן מקוון ופשוט בעלות סמלית דרך האתר הממשלתי . כך ניתן להשוות את השטח הרשום בנסח הטאבו לשטחן של דירות ההשוואה אשר מפורסם באתרים השונים ובאתר של רשות המיסים.