למכור או לא למכור, זאת השאלה (או איך למכור דירת מגורים ולהישאר בחיים)

זוגות רבים מגיעים עם הזמן לצומת החלטה משמעותית – הם רכשו פעם דירת מגורים, אבל היום הם כבר לא בטוחים אם הם רוצים להישאר לגור בה. לפעמים הדירה כבר פחות מתאימה ולפעמים מגיעים למסקנה שהמהלך של מכירת הדירה יכול לקדם את המשפחה כלכלית. ואז לרוב עולה עוד דילמה – האם עדיף למכור את הדירה או להשאיר ולהשכיר? אם הדירה היא ללא משכנתא או אם החזר המשכנתא נמוך יחסית עולה שאלה נוספת – איך נעמוד בהגדלה של הוצאות הדיור אם נעבור לשכירות?

נבחן דילמה שהועלתה באחת מקבוצות הפייסבוק:

“אנחנו זוג פלוס 3, מרוויחים ביחד סביב 23 אלף נטו, לא מצליחים לחסוך עד כה אבל עובדים על זה. יש לנו דירה באיזור מבוקש שהשווי שלה כשלוש מיליון, המשכנתא רק מיליון, אנחנו לא מבינים בהשקעות, אבל כן מרגישים שאפשר לעשות פה משהו עם זה, הדירה בפועל היתה 6.5 חדרים הורדנו חדרים.

כרגע חשבנו על 2 אופציות ונשמח לשמוע עוד רעיונות למנף את ההכנסה שלנו:

למכור להישאר עם 2 מיליון ביד ולברר איך להשקיע נכון- האם זה יכול להניב הכנסה שווה את המגורים בשכירות של כחמש אלף?
לפצל את הדירה ל-2 דירות- מצריך הוצאה אבל אפשר יהיה להכניס סביב 8-9 אלף מהדירה כאשר המשכנתא היא 4.5 אלף, כך שישאר לנו כסף גם לשכירות.

יש דרך חכמה יותר להתנהל עם 2 מיליון מאשר פשוט לגור בנכס שחיים בו?

חלום שלנו לצבור נכסים, אבל דירות בדרום נניח עד מיליון זה דירות שיצריכו השקעה רבה ולא בטוח שהתשואה משתלמת.”

לפני שאתם ממשיכים לקרוא, אני מזמין אתכם להתחבט בשאלה. מה אתם הייתם עושים במקום בני הזוג? בואו נקרא להם אבי וטלי.

ואחרי שהתחבטנו, בואו נבחן את האפשרויות.

מכירת הדירה. אם יבחרו באפשרות זו, יצטרכו תזרים נוסף למימון השכירות (בהנחה שהשכירות תהיה גבוהה יותר מהחזר המשכנתא). האם אפשר להגיע לתזרים של 5,000 ש”ח בחודש מהון של 2 מיליון ש”ח? בהחלט, ובעבודה נכונה אפילו כפול מכך, תוך הגדלה הדרגתית של ההון. ארחיב על כך בהמשך.
חלוקת הדירה והשכרתה. ראשית, הבהרה. נתייחס רק לאפשרות של חלוקה חוקית של הדירה אם קיימת. במידה ואין אפשרות לחלוקה חוקית, אפשר לדלג ישירות לסעיף הבא, איני מעודד או ממליץ על כל פעולה בניגוד לחוק. במקרה זה בני הזוג יהיו מאוזנים תזרימית בלבד ברמה החודשית, אך עם דירה שסביר להניח שערכה יעלה עם השנים. ועדיין, אם נחשב את התשואה הפירותית מהדירה, גם אחרי החלוקה, מדובר בתשואה של קצת מעל 3% אם מחשבים את דמי השכירות ביחס למחירה המלא. כאמור יש גם עליית ערך, אך עדיין לטעמי יש אפשרויות טובות יותר.

אז מה הן אותן אפשרויות טובות יותר? נחזור לסעיף הראשון, אך עם מספר התאמות.

ראשית, הועלתה האפשרות של רכישת דירות בדרום עד מיליון. זו אפשרות שקיימת, אך לטעמי האישי (ויש שיחלקו עליי) אינה הטובה ביותר.

בואו נניח שאם אבי וטלי ימכרו את הדירה, ישאר בידיהם הון של שני מיליון ש”ח. מצד שני, הם יצטרכו תזרים נוסף על מנת לממן את דמי השכירות לדירת החלומות. נניח שהסכום הוא 5,000 ש”ח בחודש (משמע דמי שכירות של 9,500 ש”ח). אם בפועל דמי השכירות יהיו נמוכים יותר, התזרים הנוסף ייתן להם אויר לנשימה, מה שחשוב לא פחות.

אז בואו ניגש להקצאת הנכסים.

ראשית, אם אבי וטלי ימכרו את הדירה, הם יישארו ללא דירה בארץ. יש בכך מידה מסוימת של סיכון, שכן במצב זה אבי וטלי חשופים מאד לאינפלציה, ובפרט לעליית מחירי הדיור (אם ירצו לחזור ולרכוש דירת מגורים בעתיד) ועליית דמי השכירות. לכן יש הגיון רב להשקיע חלק מההון בדירה בארץ . על מנת ליהנות מקסימלית מעליית הערך העתידית, דירה זו תירכש עם מינוף מירבי של 75%. נוסיף הוצאות רכישה (איתור הנכס, עו”ד, ייעוץ משכנתאות, שיפוצון וכו’) ונגיע לדירה בשווי של כ-1.75 מיליון ש”ח בהשקעה של 600 אלף ש”ח. חשוב להבין שהתזרים מדירה זו יהיה שלילי – החזר המשכנתא יהיה גבוה מדמי השכירות. נניח הפרש של אלפיים ש”ח.

אז מה יש לנו עד עכשיו? קנינו דירה להשקעה אבל יש גם גירעון תקציבי של 7,000 ש”ח בחודש. איך מכסים את הגירעון? טוב ששאלתם, בדיוק בשביל זה יש לנו עוד 1.4 מיליון ש”ח. בסכום זה נבנה פורטפוליו נכסים מוכוון תזרים שמטרתו העיקרית היא לספק תשואה פירותית שנתית של 6% נטו לפחות. אם אפשר לשלב גם השקעות שיגדילו את ההון תוך כדי מתן התזרים הרצוי – מה טוב. השקעות שיכולות להיכנס לפורטפוליו כזה הן למשל השקעות בנדל”ן מניב מעבר לים. כמובן שיש לבחון היטב כל הצעת השקעה רלוונטית ואת הגורם המציע אותה.

לסיכום – אם אבי וטלי מוכרים את הדירה ונשארים עם 2 מיליון ש”ח, ההון יתחלק לשני אפיקים מרכזיים. דירה בארץ עם מינוף מקסימלי שמטרתה היא הגדלה מהירה של ההון יחד עם הצמדת הכסף למטבע המקומי ולמחירי הנדל”ן והשכירות בארץ. ובנוסף יש השקעות המניבות תזרים המספק את רמת החיים הרצויה (יחד עם ההכנסה מעבודה כמובן). אם יצליחו במקביל לעשות תהליך של ייעול התזרים (להגדיל הכנסות, להקטין הוצאות או גם וגם), ניתן יהיה להפנות הון רב יותר לצמיחה מהירה יותר.

אז מה עדיף, למכור את הדירה או להישאר בה? כלכלית, בסבירות גבוהה מהלך של מכירת הדירה ועבודה נכונה עם ההון שיתפנה יניב תוצאות נאות יותר. ועם זאת, חשוב להתייחס גם לפרמטרים אחרים, וביניהם היכולת למצוא דירה שתתאים למשפחה באזור המגורים הרצוי עם שכירות לטווח ארוך. הדבר חשוב במיוחד שכן אני מניח שלאבי וטלי לא ממש ירצו לעבור דירה מדי כמה שנים או להחליף מסגרות לשלושת הילדים לעיתים תכופות.

וכמובן דיסקליימר – הנתונים מעלה הינם דוגמה בלבד ואין לראות באמור המלצה להשקעה או תחליף לייעוץ מותאם אישית.

מאמרים נוספים

“משתלם מאד כלכלית למכור את דירת המגורים ולהתגורר בשכירות, למה שההורים שלי לא יעשו את זה?”

מה השלבים שנעבור במסע שלנו אל החופש הכלכלי?