מהם שיעורי המימון ויחס ההחזר המקסימליים האפשריים במסגרת המשכנתא שלכם?

ימית אפריאט

פרסום27.10.2024 עדכון19.04.2025

מבוא

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר בחיים, והיא כרוכה במשכנתא – הלוואה משמעותית עם השלכות כלכליות ארוכות טווח. כדי להבין כמה ניתן ללוות וכיצד לחשב את ההחזר החודשי בצורה נכונה, חשוב להכיר את שיעורי המימון ויחסי ההחזר שמאפשרים הבנקים על פי תקנות בנק ישראל. יועץ משכנתאות מומלץ תמיד יוכל לסייע לכם בזה בצורה הטובה ביותר.

במאמר זה נסקור את כל מה שצריך לדעת על שיעורי המימון המקסימליים למשכנתא, יחס ההחזר המקסימלי שהבנק יכול לאשר וכיצד ניתן לשפר את הסיכוי לקבלת תנאים אופטימליים.

שיעורי מימון מקסימליים למשכנתא

בעת בקשת משכנתא, ישנם שיעורי מימון מוגדרים שמכתיבים כמה אחוזים מערך הדירה ניתן לקבל כהלוואה. שיעורים אלו משתנים בהתאם לסוג הרכישה:

• דירה יחידה (ללא נכס נוסף בבעלות)

  • ניתן לקבל עד 75% מימון מערך הדירה.
  • יש צורך ב-25% הון עצמי לפחות.

• משפרי דיור (קונים דירה חדשה ומתכוונים למכור את הקודמת תוך 12 חודשים)

  • ניתן לקבל עד 70% מימון.
  • ההון העצמי הנדרש הוא 30% לפחות.

• דירה להשקעה (נכס נוסף בבעלות הרוכש)

  • ניתן לקבל עד 50% מימון.
  • יש צורך ב-50% הון עצמי לפחות.

הבנק בודק את מקור ההון העצמי, ולכן חשוב להציג תיעוד מתאים למקורות הכסף (חסכונות, קרנות השתלמות וכו’). עם זאת, מי שאין לו הון עצמי מספק יכול לשקול פתרונות מימון חוץ-בנקאיים, שמציעים אפשרויות להשלמת המימון מעבר למגבלות בנק ישראל. חשוב לבדוק היטב את תנאי הריבית והחזרי ההלוואות מול גופים אלו לפני קבלת החלטה.

יחס החזר מקסימלי והכנסה פנויה

יחס החזר הוא מדד שמגדיר כמה אחוזים מההכנסה הפנויה ניתן להקצות לתשלומי המשכנתא. על פי ההנחיות:

לפי הנחיות בנק ישראל, יחס ההחזר המקסימלי לנוטלי משכנתאות עומד על 50%, אך בפועל, הבנקים לרוב לא יאשרו החזר חודשי שעולה על 40% מההכנסה הפנויה נטו שלכם.

מהו יחס ההחזר? יחס ההחזר הוא שיעור ההחזר החודשי שתשלמו על המשכנתא מתוך סך ההכנסה נטו הפנויה שלכם. כלומר, הבנק בודק כמה מתוך ההכנסה נטו שלכם מופנה לתשלום המשכנתא, כדי לוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים לאורך זמן.

דוגמה לחישוב יחס ההחזר: נניח שבני זוג רוכשים דירה בשווי 2,000,000 ש”ח, ויש ברשותם הון עצמי של 1,000,000 ש”ח. הם מבקשים משכנתא על סך 1,000,000 ש”ח. ההכנסה הפנויה נטו שלהם יחד עומדת על 20,000 ש”ח בחודש.

חישוב יחס ההחזר: 20,000 ש”ח X 0.4 = 8,000 ש”ח

כלומר, החזר המשכנתא החודשי המקסימלי שבני הזוג יוכלו לשלם יעמוד על 8,000 ש”ח.

התחשבות בהלוואות נוספות: אם יש לבני הזוג הלוואות נוספות, יש להפחית את סכום ההחזר החודשי שלהן מההכנסה הפנויה:

נניח שההחזרים החודשיים על הלוואות אחרות עומדים על 2,000 ש”ח:

הכנסה פנויה מעודכנת: 20,000 ש”ח – 2,000 ש”ח = 18,000 ש”ח

חישוב יחס ההחזר המעודכן: 18,000 ש”ח X 0.4 = 7,200 ש”ח

כלומר, במקרה זה, החזר המשכנתא המקסימלי שבני הזוג יוכלו לעמוד בו יעמוד על 7,200 ש”ח בחודש.

המלצה זהירה: למרות שהבנקים מאפשרים החזר חודשי עד 40% מההכנסה הפנויה, מומלץ לשמור על יחס החזר נמוך יותר, עד 30% מההכנסה הפנויה. כך תבטיחו לעצמכם גמישות כלכלית, יכולת להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות, ותמנעו מצב שבו תשלומי המשכנתא “חונקים” את ההתנהלות הכלכלית השוטפת שלכם.

לסיכום:

• יחס ההחזר המקסימלי לפי בנק ישראל – 50%
• בפועל, הבנקים לרוב מאשרים עד 40%
• מומלץ להישאר סביב 30% לשמירה על ביטחון כלכלי
• יש להתחשב בהלוואות נוספות בעת חישוב ההכנסה הפנויה

תכנון נכון של המשכנתא יאפשר לכם לישון בשקט, בלי לחשוש מנטל החזר כבד שישפיע על איכות החיים שלכם.

איך ניתן להגדיל את ההון העצמי?

במצבים בהם ההון העצמי נמוך ממה שנדרש, ניתן לשקול מספר פתרונות אך חשוב להגיד שלרוב איני ממליצה לעשות זאת לאור הסיכון הרב שבשיטות אלו. יש מקרים בודדים בהם בגלל המקרה המיוחד של המצב הפיננסי של הלקוח אמליץ לבצע את השיטות הללו:

• משכנתא שנייה עד 85% משווי הנכס

  • ניתן לקחת הלוואה נוספת מגוף חוץ-בנקאי או בנק אחר, עד להשלמת 85% מהנכס.
  • הלוואה כזו מתווספת למשכנתא הראשית.

• מינוף נכס קיים

  • נטילת משכנתא נוספת על נכס קיים שבבעלותכם (למשל, דירה להשקעה או נכס שקיבלתם בירושה).

• הלוואות בנקאיות לטווח ארוך

  • חלק מהבנקים מציעים הלוואות אישיות ללא שעבוד, עם פריסה של עד 15-20 שנים.

• הלוואה מקרן השתלמות/פנסיה

  • ניתן ללוות עד 80% מהחיסכון בתנאים טובים יחסית.

• סיוע משפחתי

  • ההורים יכולים לקחת הלוואה על שמם ולהעביר אותה כמתנה, כך שהבנק לא יראה את ההלוואה כחוב של הרוכשים.

איך ניתן להגדיל את יכולת ההחזר?

אם ההון העצמי מספיק אך יחס ההחזר נמוך מדי, ניתן לשפר את נתוני ההחזר במספר דרכים:

• הגדלת הכנסה חודשית

  • עבודה נוספת, קידום בעבודה, או יצירת מקורות הכנסה פסיביים.

• הפחתת התחייבויות קיימות

  • סילוק הלוואות קיימות, במיוחד אם נותרו להן פחות מ-18 חודשים.

• שילוב ערב נוסף

  • הכנסת הורה או קרוב משפחה כערב תומך שמגדיל את ההכנסות הכוללות שנלקחות בחשבון.

לקיחת משכנתא היא תהליך מורכב שדורש תכנון מדויק. הכרת שיעורי המימון ויחס ההחזר המקסימלי תסייע לכם להיערך מראש ולמצוא פתרונות יצירתיים אם תיתקלו במגבלות מימון או החזר.

אם אתם שוקלים משכנתא, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיסייע בבחירת המסלול המתאים ויבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר בהתאם למצבכם הכלכלי.