מה הניב יותר תשואה בחמש השנים האחרונות – דירה ממוצעת בישראל או מדד ה- S&P 500?

אמ;לק: עזבו אתכם ותקראו עד הסוף – כי התשובה מעניינת (וגם הדרך).

“בעלי טוען שאם היינו קונים דירה לפני 5 שנים היינו מרוויחים פחות מאשר בבורסה, שם נמצא כל הכסף שלנו. אין לנו נכס והוא פשוט לא מוכן להשקיע בנדל”ן. האם הוא צודק?”

בשאלה הזו נתקלתי השבוע בקהילה חתול פיננסי, והאמת שהיא סקרנה גם אותי. בדקתי, והתוצאה הפכה לתגובה שקיבלה הרבה מאד תגובות ולייקים. אז החלטתי להפוך אותה לפוסט.

הקדמה: אין דרך לענות על זה בלי לבחון עסקה ספציפית שהם עמדו להיכנס אליה. אם הייתה אחת כזו – היה אפשר לבחון כמה הדירה הייתה שווה אז וכמה היא שווה היום. עם הנתונים האלה היה אפשר להגיע לתשואה שהם היו מקבלים על ההון שלהם – ומכאן להשוות אותה לתשואה שעשה תיק ההשקעות בחמש השנים האחרונות.

ובכל זאת – ננסה לערוך השוואה כללית ביותר.
(מזהיר מראש שזה חישוב מורכב):

——————

הנחות יסוד:

– הולכים 5 שנים אחורה: מאי 2018 – מאי 2023
– היו להם בזמנו 500K
– אין להם כרגע נדל”ן (זו תיהיה דירה יחידה)
– הם עמדו להשקיע את הסכום כולו באחד מהאפיקים
– האפשרויות היו דירה במינוף מקסימלי – או השקעה במדד המניות המפורסם בעולם (S&P 500)
– בשני המקרים הם יוצאים עכשיו מההשקעה
– נקזז את עלות התחזוקה של הדירה ועלות הביטוחים (מבנה וחיים) עם דמי הניהול בשוק ההון, ולכן נתעלם משניהם
——————

התשואה בשוק ההון:

המדד הנ”ל עלה בחמש השנים האחרונות בכ- 60% (כולל השקעה מחדש של הדיבידנדים)

כלומר: השקעה של 500K הייתה הופכת את הסכום שלהם ל- 800K. מדובר ברווח של 300K, שהם היו משלמים עליו 25% מס רווח הון ריאלי (בניכוי האינפלציה)

איך מחשבים מס רווח הון ריאלי:

קודם כל – נבדוק מה היה השינוי במדד המחירים לצרכן מהיום בו השקענו את הכסף ועד עכשיו. כדי לעשות את זה – אפשר להיכנס למחשבון הצמדה למדדים דרך אחת התוצאות בגוגל, ולהכניס את התאריכים.

המחשבון כבר יגיד לבד שמדובר באינפלציה של 10%.
זה אומר שאם מדד הבסיס היה 100 כשהשקענו את הכסף – היום הוא עומד על 110.

על העשרה אחוז האלה לא ימסו אותנו – כי כוח הקנייה שלנו נשחק בהתאם, ולכן זה לא באמת רווח.

עכשיו נבצע את התרגיל הבא:

למי שהפייסבוק שלו באנגלית:
500,000÷100×110-500,000 = 50,000

למי שהפייסבוק שלו בעברית:
500,000÷100×110-500,000 = 50,000

הרווח האינפלציוני: 50,000

(הנוסחא: סכום ההשקעה, חלקי מדד הבסיס כפול המדד הנוכחי, פחות סכום ההשקעה = הרווח האינפלציוני)

את התוצאה (50,000) נחסיר מהרווח הכללי (300,000) וכך נגיע לרווח הריאלי.

הרווח הריאלי: 250,000

הרווח הריאלי – ימוסה כולו ב- 25% מס רווחי הון.

250,000 כפול 0.25 = 62,500.

עכשיו ניקח את הרווח שלנו (300,000) ונוריד ממנו את המס (62,500). התוצאה (237,500) – היא הרווח בשוק ההון.

הרווח בשוק ההון:
***237,500 ש”ח***

——————

התשואה על דירה יחידה:

מחירי הדיור עלו בחמש השנים האחרונות בכ- 35%. נצא מנקודת הנחה שהדירה שהם היו קונים הייתה עולה בדיוק בשיעור הנ”ל.

הון עצמי: 400K
עלויות עסקה: 100K
עלות הנכס: 1,600,000

– אין מס רכישה במחיר הנ”ל בדירה יחידה
(הפטור היה אז עד 1.8M. היום קצת יותר)
– אין מס על השכירות
(הפטור היה אז עד 5000. היום הרבה יותר)
– אין מס שבח כי הם החזיקו בנכס יותר משנה וחצי

פירוט עלויות העסקה:
– תיווך: 37,440 ₪ (2% + מע”מ)
– מלווה משקיעים: 25,000 ₪
– שיפוץ קוסמטי: 15,000 ₪
– עו”ד: 9360 (0.5% + מע”מ)
– יועץ משכנתא: 8500 ₪
– שמאות מקדימה: 3500 ₪
– אגרות: 1200 ₪

דירה בסך 1.6M הייתה הופכת ל- 2.16M לפי עליית ערך של 35% משווי הנכס. הרווח הוא 560K, אבל כאן החישוב מסתבך:

בנכס כזה יש תזרים שלילי. משכנתא מוערכת להלוואה של 1.2 היא בערך 5000 בחודש (לפי כלל אצבע של 400 ₪ על כל 100K שלוקחים, כפול 12 כי המשכנתא היא 1.2). שכירות של נכס בשווי 1.6 תיהיה בערך 4000 ש”ח בחודש (לפי תשואת השכירות הממוצעת בישראל, שהיא בערך 3%). לא נתייחס לכך שהחזר המשכנתא עלה מאז כי אפשר לקזז את זה עם העובדה שהם היו מעלים עם הזמן גם את מחיר השכירות.

התזרים השלילי לפי החישוב הוא 1000 ש”ח בחודש, שהם היו יכולים להשקיע אם לא היו רוכשים את הדירה. נכניס למחשבון ריבית דריבית 1000 ₪ בחודש למשך 5 שנים, לפי תשואה שנתית של 10% (חישוב גס שמגיע בסוף בערך לתשואה של 60% בחמש שנים) ונקבל 80,000 ₪ בסוף התקופה. גם פה צריך להוריד מס רווח הון ריאלי – ואחריו נישאר עם קרוב ל- 75,000 ₪. כלומר – הרווח הוא 560K פחות 75K, שהם 485K. עדיין לא סיימנו, כי גם במכירה יש לנו עלויות עסקה (תיווך ועו”ד). שווי הנכס הנוכחי הוא 2,160,000, כך שנשלם:

תיווך: 50,544 ₪ (2% + מע”מ)
עו”ד: 12,636 (0.5% + מע”מ)

בסך הכל: 63,190

לסיכום: 560K רווח, פחות 75K עלות אלטרנטיבית על התזרים השלילי שלא הושקע, פחות 63,190 עלויות עסקה במכירה.

הרווח על הדירה:
***422,810 ש”ח***

——————

ועכשיו להשוואה:

237,500 בשוק ההון (8% בשנה | 47% לכל התקופה)

422,810 בנדל”ן (13% בשנה | 84% לכל התקופה)

ההבדל: *****פי 1.8 לטובת הדירה*****

וכל זה – מבלי להכניס למשוואה את העובדה שהמשכנתא שהם יסגרו לאחר המכירה היא כבר לא 1.2, כי הם כיסו בחמש השנים בערך 100,00 ₪ מהקרן, שהם עוד רווח נקי שלהם. השארתי את זה בחוץ כדי שלא יהיה ספק שאני לא מוטה לטובת הנדל”ן (כפי שאנשים נוהגים לחשוב אחרי פוסטים כאלה).

לסיכום: התשואה על הדירה הממוצעת בחמש השנים האחרונות (לעומת המדד הפופולרי ביותר בשוק ההון) – היא כמעט כפולה. כמובן שאם נבדוק נקודות זמן אחרות נגיע לתוצאות שונות.

בגדול – תשואה של דירה יחידה במינוף מקסימלי – לגמרי יכולה להתחרות בשוק ההון.

מסקנות:

1) לא רק שוק ההון ולא רק נדל”ן. גם וגם
2) כדאי לגשת למתכנן פיננסי לפני שמקבלים החלטות משנות חיים
3) האישה תמיד צודקת

*אין לראות באמור המלצה להשקעה או תחליף לייעוץ*

ובכל זאת – ננסה לערוך השוואה כללית ביותר.
(מזהיר מראש שזה חישוב מורכב):

——————

הנחות יסוד:

התשואה בשוק ההון:

המדד הנ”ל עלה בחמש השנים האחרונות בכ- 60% (כולל השקעה מחדש של הדיבידנדים)

איך מחשבים מס רווח הון ריאלי:

המחשבון כבר יגיד לבד שמדובר באינפלציה של 10%.
זה אומר שאם מדד הבסיס היה 100 כשהשקענו את הכסף – היום הוא עומד על 110.

על העשרה אחוז האלה לא ימסו אותנו – כי כוח הקנייה שלנו נשחק בהתאם, ולכן זה לא באמת רווח.

עכשיו נבצע באנגלית:
500,000÷100×110-500,000 = 50,00

מאמרים נוספים

האם עדיף לקנות דירה עם – או בלי משכנתא?

“במקום דירה אחת במרכז – קחו את הכסף וקנו שתיים בפריפריה“. עצה טובה – או מיתוס?