מס שבח במכירת דירות מגורים – כל מה שצריך לדעת!

החוק הרלוונטי הינו חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (לצורך הנוחות יקרא “החוק“) ובמאמר זה נעמיק בעיקר במס שבח בעסקאות מכר של דירות מגורים בין יחידים (לא תאגידים).

כל הסכומים במאמר זה עדכניים לשנת 2021 (עד ליום 15.1.22) בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2021/1.

מס שבח – נקודות חשובות

1. מס שבח הינו מס שנגבה על הרווח שנוצר בעת מכירת נכס מקרקעין.
2. המילה “שבח” נגזרת מהמילה השבחה שנעשתה בנכס, כלומר הפער בין מחיר הקניה למחיר המכירה של אותו נכס.
3. כאשר מדובר בבית שנבנה על מגרש שהיה למוכר, חישוב לעניין דירת מגורים מחושב  מיום סיום הבניה.
4. נכסים שנרכשו לפני 1.4.1961 – שיעור מס אחיד של 25%.
5. ברירת המחדל של חישוב מס שבח בעת מכירת דירות מגורים הינו חישוב ליניארי מוטב –  קרי כל השבח עד ליום 1/1/2014 יהיה פטור ממס וכל השבח מיום 1/1/14 יהיה חייב בסך 25% מס שבח.

סוגי הפטורים במס שבח

ישנם 4 מס’ מסלולי פטור מס שבח אך לפני כן יש להבהיר 2 תנאים הקיימים במרבית מסלולי הפטור – התנאי הראשון, שמדובר בדירת מגורים והתנאי השני, שמדובר בדירת מגורים מזכה:

1. דירת מגורים הינה דירה שבנייתה הסתיימה, אינה מלאי עסקי, נמצאת בבעלות/חכירת יחיד ומיועדת לשימוש למגורים ע”פ טיבה/משמשת בפועל למגורים (תנאים מצטברים) (יקרא להלן “תנאי דירת מגורים“).
2. דירת מגורים מזכה הינה דירה ששימש בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות הבאות: 80% מהתקופה שלגביה מחושב השבח במכירה, או ב-4 שנים שלפני המכירה (יקרא להלן “תנאי דירה מזכה“).

מסלולי הפטור הקיימים:

1. מסלול 1 – דירה יחידה (ס’ 49 ב(2) לחוק).

תנאי המסלול:

• תנאי דירת מגורים + תנאי דירה מזכה.
• המוכר תושב ישראל או תושב חוץ (שאין לו דירה במדינת התושבות).
• המוכר מוכר את כל הזכויות שיש לו בדירת המגורים המזכה.
• המוכר הוא בעל הדירה 18 חודשים לפחות מיום שהפכה לדירת המגורים.
• המוכר לא השתמש בעבר בפטור – לגבי הדירה שנמכרת כעת.
• למוכר אין דירה או חלק מדירה נוספת, ואם יש אז צריך לעמוד במספר תנאים המפורטים בס’ 49ג’ לחוק.
• בחינת חזקת התא המשפחתי – גם בני זוג וילדים לא נשואים עד גיל 18 חייבים לעמוד בתנאים.
• תקרת הפטור – 4,495,000 ₪ ומעבר לכך מתבצע חישוב ליניארי מוטב.
• מסלול 2 – דירת ירושה (ס’ 49 ב(5) לחוק).

תנאי המסלול:

• תנאי דירת מגורים + תנאי דירה מזכה.
• המוריש הינו תושב ישראל או תושב חוץ (שהוכיח שאין לו דירה במדינת התושבות).
• המוכר מוכר את כל הזכויות שיש לו בדירה המזכה.
• המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
• לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד.
• אילו היה המוריש בחיים ומוכר את דירת המגורים היום, היה פטור ממס בשל המכירה.
• תקרה הפטור – 4,495,000 ומעבר לכך חישוב ליניארי מוטב.
• מסלול 3 – מכירת שתי דירות “זולות” (ס’ 49 ה לחוק):

תנאי המסלול:

• תנאי דירת מגורים + תנאי דירה מזכה.
• המוריש בינו תושב ישראל או תושב חוץ (שהוכיח שאין לו דירה במדינת התושבות).
• המוכר מוכר את כל הזכויות שיש לו בדירה המזכה.
• בעת מכירת הדירה הראשונה, המוכר מחזיק בדירת מגורים אחת נוספת בלבד (למעט הדירה היקרה אם רכש אותה כבר).
• המוכר מכר את הדירה הזולה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.
• סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, אינו עולה על 2,022,000 ₪.
• המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת בסכום השווה ל-3/4 לפחות משווי סכום 3 הדירות הנמכרות.
• פטור זה ניתן לנצל פעם בחיים.
• מסלול 4 – העברה ללא תמורה לקרוב (ס’ 62 לחוק):

מכירה לקרוב אשר הינו הורה, הורי-הורה, צאצא, צאצא של בן זוג (ובן זוגם של כל אלה), בן זוג ואח/אחות (לעניין אחים, הפטור ניתן רק לגבי דירה שנתקבלה במתנה/ירושה מההורים/סבים).

דגשים עיקריים כאשר המכירה חייבת במס שבח:

1. ניכוי הוצאות – מומלץ לכל מי שרוכש דירה לשמור על החשבוניות של כל פעולה הקשורה לדירה, כגון שיפוץ, תשלום מס רכישה, תשלום לעורך דין ולמתווך וכד’, משום שבעת מכירת דירה החייבת במס, יהיה ניתן לנכות את ההוצאות האלה מהרווח בעת הצגת החשבוניות.
2. פחת – הפחת מייצג את ירידת ערך הדירה בשל השימוש והבלאי בה בתקופת הבעלות. במכירת דירה שהושכרה יש לנכות פחת ע”פ מסלול ההטבה במס הכנסה, תקופת ההשכרה ודמי השכירות. משמעות ניכוי הפחת היא הקטנת “שווי הרכישה” וכתוצאה מכך הגדלת מס שבח.
3. פריסת שבח – כאשר מוכר דירת מגורים הינו בעל הכנסה נמוכה (לרוב מעל גיל 60 או כאשר הכנסתו נמוכה בשל נכות וכדו’) יש לבצע פריסה של המס עד 4 השנים הקודמות למכירה, על מנת להפחית את חבות המס. את החישוב עושים בצירוף ההכנסות השנתיות בשנים הרלוונטיות.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו”ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.