מרכיבי הרווח בנדל”ן
במאמר זה נדבר על מרכיבי הרווח בנדל”ן, המון אנשים טועים וחושבים שהרווח בנדל”ן זה רק זה רק השכירות החודשית ומדברים על זה שהתשואה בנדל”ן נעה בין 2% ל 4%, תלוי אם ההשקעה במרכז או בפריפריה.
בואו ננפץ את הפרדיגמה – ואספר לכם מהו הרווח האמיתי בנדל”ן ולאיזה סכומים אפשר להגיע.
אז ככה – איך שאני רואה את הרווח בנדל”ן: הוא מתחלק לחמישה חלקים שונים. אם הצלחתם להשיג בעסקה את כולם מה טוב ובאופן די וודאי תהיה לכם עסקה מצוינת עם רווחים גבוהים.
למרות זאת, ברוב המקרים מספיק רק שחלק יתקיימו כדי שתרוויחו.
1. מרכיב הרווח הראשון – אנחנו נשאף לעשות רווח כבר ברכישה. מה זאת אומרת? המטרה שלנו כשאנחנו באים לרכוש דירה להשקעה היא לאתר את הדירות שנמכרות מתחת למחיר השוק המקובל.
זאת אומרת עם דירה שווה לצורך הדוגמא מיליון שקלים אני רוצה להשיג אותה ב-900 אלף שקלים או 920 אלף שקלים. ואז אני מגדר מראש את הסיכון ובעצם יש לי פה רווח מסוים כבר בקניה.
אתם בטח שואלים את עצמכם – למה שמישהו ימכור לנו מתחת למחיר השוק? מה הוא פראייר?
בהמשך הקורס נבין ביחד איך מגיעים לעסקאות כאלו.
2. מרכיב הרווח השני בעסקת נדל”ן – זוהי בעצם השכירות החודשית. שאותה כולנו מכירים. זאת אומרת – שיש לנו שוכר בנכס שמשלם לנו כסף כל חודש בחודשו, עבור הזכות לגור בנכס. אם רכשנו את הדירה (לצורך הדוגמא) ללא משכנתא אז כל הסכום הולך אלינו לחשבון הבנק.
ובמידה ורכשנו במימון עם משכנתא – אז מי שבעצם משלם לנו את המשכנתא וקונה לנו את הנכס הוא השוכר.
3. מרכיב רווח שלישי זוהי השבחה אקטיבית של הנכס -הכוונה היא לפעולות יזומות שאנחנו עושים בנכס על מנת שהערך שלו יעלה.
לדוגמא – לקחת דירת שלושה חדרים שהיא יחסית מרווחת ולעשות בה שינוי פנימי, בכדי להפוך אותה לדירת ארבעה חדרים, ואז אנחנו נשכיר אותה כדירת ארבעה חדרים בסכום גבוה יותר וגם נמכור אותה בעתיד ברווח גדול יותר היות ודירת 4 חדרים שווה יותר. השבחה אקטיבית נוספת שנוכל לעשות – זה לקחת דירה במצב פיזי ירוד. ולבצע בה שיפוץ חכם.
באופן הזה – גם נקבל שכירות גבוהה יותר, גם נקבל דיירים איכותיים יותר, גם נשיג שקט נפשי במהלך החזקת הנכס – היות והמערכות הקריטיות בדירה (חשמל, אינסטלציה… ) הוחלפו.
וכל אלו – אמורים לתרום להשבחת הנכס ולמחיר גבוה יותר בעת המכירה.
4. מרכיב הרווח הרביעי בנדל”ן זוהי קנייה במקומות אסטרטגיים שאמורים להשפיע על ערך הדירה.
אתן מספר דוגמאות: קניית דירה באיזור שעתיד לעבור התחדשות עירונית. שזה בעצם אומר – הריסה של הבניין הישן ובנייה של בניין חדש במקומו.
במקרה כזה – תקבלו דירה חדשה ששווה הרבה יותר.
גם במידה והבניין עדיין לא נהרס בפועל – עדיין תהיה עליית ערך. רק כתוצאה מהתקדמות תהליך ההתחדשות באיזור.
כל שלב שמתקדם בתהליך ההתחדשות, על הנייר או בוועדות השונות משביח את ערכו של הנכס – באופן פאסיבי לחלוטין.
* דוגמא נוספת – רכישה של נכס סמוך לתחנה עתידית של רכבת קלה או מטרו – וגם פה, אפילו שהרכבת עדיין לא נוסעת, ככל שיעבור הזמן והדברים יתקדמו שווי הנכס יעלה בהתאם.
אותו כנ”ל לגבי מוסד לימודים שמתוכנן לקום, פארק הייטק או מרכז מסחרי גדול. גם אלו דברים שאמורים לתרום לעלייה של מחיר הנכס.
5. מרכיב הרווח החמישי בנדל”ן, זהו עליית הערך, זהו רכיב שכמעט כל מי שרכש דירה בעבר נהנה ממנו.
מדובר בעצם על עליית ערך סטטיסטית ומוכחת של מחירי הנדל”ן בישראל בשיעור ממוצע של כ-3% בשנה, מקום המדינה.
על הסיבות האלה דיברנו בתחילת הקורס בכל נושא של דמוגרפיה, אי בנייה מספקת, מדינה קולטת עלייה וכו’
מאמרים נוספים
למה לקנות דווקא בישראל?
למה בכלל להשקיע בנדל”ן?
