משכנתא לדירה להשקעה – כלי מינוף שצריך לנהוג בו בזהירות

מה זו משכנתא?

בואו נבין את כוחה של כלי המינוף שנקרא משכנתא בדוגמא. נדמיין 2 דירות זהות, כל אחת בשווי של 1 מיליון ש”ח. דוד קונה את הדירה “במזומן”, חושש ממשכנתאות והלוואות. יפה קונה את הדירה במינוף מקסימאלי לדירה יחידה של 75%.
לצורך פישוט הדוגמא- המשכנתא כולה בגרייס מלא והשכירות מכסה את הריבית.
5 שנים עברו, ועכשיו נמכרו שתי הדירות בשווי של 1.25 מיליון. דוד הרוויח 25% + כ-3% שנתי מהשכירות, כלומר כ-40% על ההון העצמי בכל התקופה. יפה הרוויחה 100% על ההון העצמי (כי הרוויחה 250 על ה-250 שהכניסה) ולא הרוויחה כלל מהשכירות או צמצום המשכנתא בדוגמא זו.
אך, אם השוק היה יורד ב-25% והדירה הייתה נמכרת ב-750 אלף ש”ח, דוד היה מפסיד 25% ומרוויח 15% מהשכירות, כלומר סה”כ מפסיד 10%. יפה לעומתו הפסידה את כל כספה! החוב לבנק נשאר 750 אלף ש”ח והיא הפסידה 100% מכספה (עם פוטנציאל להפסיד אפילו יותר).
כמו שאנחנו לומדים מדוגמא זו, משכנתא הינה מגבר להשקעה! היא תיקח את ההשקעה שלכם ותגביר ותעצים את הירידה או העליה.

יתרונות

• הגדלת ההון: משכנתא לדירה להשקעה מאפשרת לכם לרכוש נכס בעל ערך רב יותר ממה שהייתם יכולים להרשות לעצמכם במזומן. כאשר הדירה עולה בערכה, כך גם ההון שלכם.
• כניסה לשווקים יוקרתיים יותר: בעזרת המשכנתא תוכלו להיכנס לערים ואזורים שבלעדיה לא הייתם יכולים, דירה שחתומה להתחדשות וכו’ יהיו מחוץ לידיים שלכם בלעדיה.
• פיזור: שימוש במשכנתא תאפשר לכם להשקיע פחות הון עצמי בהשקעה ספציפית ותאפשר לכם להשקיע בעוד אפיקים כמו שוק ההון, נדל”ן בחו”ל ועוד.

חסרונות

• הוצאות: לקיחת משכנתא כרוך בהוצאות, כגון עמלות, דמי ביטוח, ועמלות פירעון מוקדם.
• סיכון: כמו בדוגמא, השקעה בנדל”ן כרוכה בסיכון, כגון ירידה במחירים, או חוסר יכולת להשכיר את הדירה.
• חוב ארוך טווח: משכנתא היא חוזה מחייב, שעליכם לשלם אותו במשך שנים רבות.
• תזרים: כיום, כשלוקחים משכנתא מקסימאלית, נכנסים לתזרים שלילי כלומר, השכירות לא תכסה את תשלומי המשכנתא ולכן זה לא מתאים לכל אחד.

האם כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה?

ההחלטה אם לקחת משכנתא לדירה להשקעה היא החלטה אישית, שצריכה להתבסס על המצב הפיננסי שלכם והמטרות שלכם. אם אתם בעלי הון עצמי מספיק ויש לכם את היכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא, משכנתא לדירה להשקעה יכולה להיות השקעה טובה עבורכם. עם זאת, חשוב לעשות מחקר מעמיק ולשקול היטב את היתרונות והחסרונות לפני קבלת החלטה. אסכם במשפט: אם אתם מאמינים שהנדל”ן יעלה (אחרת לא הייתם משקיעים בנדל”ן) והמטרה שלכם היא הגדלת ההון, אז קחו משכנתא ברמה המקסימאלית שתתאים להחזר החודשי שלכם.

טיפים לבחירת משכנתא לדירה להשקעה

אם החלטתם לקחת משכנתא לדירה להשקעה, חשוב לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר לכם. הנה כמה טיפים:

• היעזרו ביועץ משכנתאות: יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם לבחור את המשכנתא המתאימה לכם ולבצע את התהליך בצורה חלקה.
• קבלו הצעות מכמה בנקים: השוו הצעות מבנקים שונים כדי למצוא את התנאים הטובים ביותר.
• קחו בחשבון את העלויות הנוספות: בנוסף להחזר הקרן והריבית, ישנן עלויות נוספות הקשורות למשכנתא, כגון עמלות, דמי ביטוח ועמלות פירעון מוקדם.
• בחרו מסלול משכנתא מתאים: ישנם מסלולי משכנתא שונים, כגון משכנתא צמודה למדד, משכנתא צמודה לריבית הפריים, ומשכנתא צמודה לשערי ריבית. בחרו מסלול שמתאים לצרכים ולמטרות שלכם.

מינוף משכנתא

מינוף משכנתא הוא תהליך שדורש תשומת לב רבה ותכנון קפדני. ראשית, חשוב לבצע הערכת שווי מדויקת של הנכס, מכיוון שהערכת יתר או חוסר דיוק עלולה להוביל להחלטות פיננסיות שגויות שיגרמו לכם למינוף גבוה מדי. בנוסף, יש לוודא שניתן לעמוד בהחזרים החודשיים של ההלוואה הנוספת מבלי לפגוע ברמת החיים השוטפת. לשם כך יש לדעת מה התזרים המדויק שלכם. מומלץ גם להשוות בין ריביות שונות שמציעים בנקים וחברות מימון, שכן תנאי המשכנתא השנייה עשויים להיות שונים ממשכנתא ראשונה. כמו כן, יש להבין את הסיכון שבהשקעה נוספת שהוא למעשה הסיכון של המינוף, ולבחון את התנודות בשוק שיכולות להשפיע על הנכס הממונף. לבסוף, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות או יועץ פיננסי שיכול לעזור להעריך אם מינוף הוא הצעד הנכון בהתאם למצבכם הכלכלי. יש לנו פרק ממש מעניין בפודקאסט שלנו בנושא משכנתא. צירפנו למטה את הוידאו.

רבים אינם מודעים לכך שהמינוף יכול להגדיל את ההון העצמי, אך הוא גם עלול להביא להפסדים משמעותיים אם ערך הנכס יירד. שנית, אנשים לפעמים לא יודעים שניתן להשתמש במינוף גם לצורך מימון שיפוצים או פיתוח נכסים קיימים, ולא רק לרכישת נכסים חדשים. בנוסף, יש המופתעים לגלות שהבנקים עשויים להציע שיעורי ריבית שונים על הלוואות ממינוף, תלוי בשוק ובמצב הפיננסי של הלווה, ולכן חשוב להשוות הצעות שונות. לבסוף, לא כולם מודעים לכך שכדאי לשקול את עלויות המס הכרוכות במינוף, שכן הלוואות נוספות יכולות להשפיע על חבות המס של הלווה, במיוחד אם הרווחים מהשקעות מחויבים במס.

יתרונות במינוף משכנתא

תהליך מינוף משכנתא לדירה להשקעה מציע מספר יתרונות משמעותיים. בראש ובראשונה, הוא מאפשר לבעל הנכס להשתמש בהון העצמי שצבר לצורך השקעות נוספות מבלי למכור את הנכס. זהו כלי שיכול להגדיל את היקף ההשקעות, שכן המינוף מעניק גישה למימון נוסף שיכול לשמש לרכישת נכס נוסף או להשקעות שממילא לא ניתן היה לממן עם המשאבים הקיימים בלבד. יתרון נוסף הוא האפשרות להרוויח רווחים גבוהים. אם השוק או ההשקעה הנוספת מצליחים, התשואות עשויות להיות גבוהות באופן משמעותי מהעלויות הכרוכות במינוף.

חסרונות במינוף משכנתא

עם זאת, מינוף משכנתא טומן בחובו גם חסרונות וסיכונים לא מעטים. אחד הסיכונים המרכזיים הוא האפשרות להפסד כלכלי; אם ההשקעה הנוספת לא תניב את התשואות המצופות או אם ערך הנכס יירד, הלווה עלול להפסיד כספים רבים. בנוסף, מינוף מגדיל את גובה ההתחייבות הפיננסית של הלווה, מה שעלול להכביד על תזרים המזומנים. לבסוף, במקרה של קושי בהחזר הלוואות נוספות, ישנו סיכון לאובדן הנכס אם לא ניתן לעמוד בתשלומים. מינוף משכנתא לדירה להשקעה הוא כלי יעיל אך מסוכן, ולכן יש להשתמש בו בזהירות ובאחריות.

שאלות למחשבה

להלן מספר שאלות שיכולות לעזור לכם לקבל החלטה מושכלת:

• האם יש לי הון עצמי מספיק כדי לעמוד בהוצאות ההתחלתיות?
• האם יש לי את היכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא במשך תקופה ארוכה?
• האם אני מבין את הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנדל”ן?

אם אתם עונים בחיוב על כל השאלות הללו, משכנתא לדירה להשקעה יכולה להיות דרך טובה להגדיל את ההון שלכם ולהרוויח הכנסה פסיבית.