משפרי דיור – המדריך המקיף ביותר ברשת – מעודכן לשנת 2024

אורי סופר

פרסום06.11.2024 עדכון06.11.2024

נתחיל מהשורה התחתונה, מי הם משפרי דיור?

משפרי דיור זאת קבוצה שמונה עשרות אלפי משפחות ישראליות מדי שנה אשר בבעלותן דירת מגורים אחת ומעוניינים למכור את דירתם הנוכחית לטובת רכישת דירה חדשה, לרוב גדולה יותר או במיקום טוב יותר. במאמר זה נסקור את התנאים וההטבות למשפרי דיור בתוכנית מחיר למשתכן ודירה בהנחה, בנוסף נראה מה השלכות המיסוי על משפרי דיור, וכיצד מבוצע במקרים אלו תהליך לקיחת המשכנתא בבנק.

מס רכישה ושבח למשפרי דיור

כאשר קונים או מוכרים דירה עלינו לשלם מס למדינה, ישנם 2 סוגים של מס: מס רכישה (מס עבור רכישת דירה) ומס שבח (מס עבור רווח ממכירת דירה). כמשפרי דיור תוכלו להימנע או לכל הפחות לצמצם את תשלומי המיסים האלו. 

מה הם התנאים להיחשב משפרי דיור לפי רשות המיסים?

• משפרי דיור הם בעלי דירות שרוכשים דירה אחרת במטרה להחליף את הדירה הקיימת (והיחידה שלהם).
• לאחר קניית הדירה החלופית על הקונים למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים.
• ככל שמדובר בדירה חלופית מקבלן או יזם, יש למכור את הדירה הישנה תוך 12 חודשים מיום קבלת טופס 4 מהקבלן (טופס אכלוס).

מס רכישה משפרי דיור

ככל שתעמדו בתנאים כדי להיות מוגדרים משפרי הדיור, תוכל להימנע מתשלום מס רכישה לגמרי במידה וגובה הרכישה נמוך מ-1,978,745 ש”ח (נכון לשנת 2024), ותשלמו מס מופחת לפי מדרגות המס הבאות:

• עד 1,978,745 ש”ח – 0% מס.
• 1,978,745 – 2,347,040 ש”ח – 3.5% מס.
• 2,347,040 – 6,055,070 ש”ח – 5% מס.
• 6,055,070 – 20,183,565 ש”ח – 8% מס.
• מעל 20,183,565 ש”ח – 10% מס.

לצורך השוואה כפי שתוכלו לראות מדרגות מס הרכישה לדירה שנייה הרבה יותר יקרות:

• 0 – 6,055,070 ש”ח – 8% מס.
• מעל 6,055,070 ש”ח – 10% מס.

לנוחיותכם מחשבון מס רכישה של רשות המיסים.

מס שבח משפרי דיור

מס שבח הוא מס בגובה 25% על הרווח ממכירת דירה. לדוגמא, אם קניתם דירה בשווי מיליון שקלים ומכרתם אותה כמה שנים לאחר מכן בשני מיליון שקלים, הרווח שלכם הוא מיליון שקלים ולכן תצטרכו לשלם 250 אלף שקל מס שבח למדינה. יש כמובן דרכים לצמצם את המס אבל זה כבר למאמר אחר.

ככל שמדובר בדירה יחידה או ככל שאתם עומדים בפרמטרים של משפרי דיור, תוכלו לקבל פטור מלא ממס שבח עבור הדירה הישנה שאתם מוכרים או לשלם מס שבח מופחת. אלו הן מדרגות המס:

• עד 5,008,000 ש”ח – 0% מס (פטור ממס שבח).
• מעל 5,008,000 ש”ח – 25% מס.

לנוחיותכם מחשבון מס שבח של רשות המיסים.

משפרי דיור שבבעלותם 2 דירות

קונים שבבעלותם שתי דירות, יכולים למכור את שתיהן ולהיחשב משפרי דיור בעת קניית הדירה החלופית.

אלו הם התנאים שיש לעמוד בהם:

• במועד מכירת הדירה הראשונה יש בבעלותכם דירה אחת נוספת בלבד (הדירה השנייה).
• יש למכור את הדירה השנייה תוך 12 חודשים ממועד מכירת הדירה הראשונה.
• שווי שתי הדירות שמכרתם לא עולה על 2,252,000 ש”ח (נכון לשנת 2024).
• שווי הדירה החלופית הוא לכל הפחות 75% מהשווי של שתי הדירות שמכרתם.

משכנתא למשפרי דיור

משכנתא למשפרי דיור חייבת להיות מתוכננת מראש היטב. לרוב כשעוברים לדירה חדשה, עוברים לדירה גדולה יותר או במיקום יקר יותר, ולכן לעיתים קרובות גם גובה המשכנתא יעלה, ובנוסף עלול להיווצר פער תזרימי בתקופה שבין רכישת הדירה החדשה למכירת הדירה הישנה.

מה הם התנאים להיחשב משפרי דיור בעת לקיחת משכנתא?

עליכם להיות הבעלים של דירה אחת יחידה, ולהצהיר לבנק שאתם מתכוונים למכור את הדירה הישנה שלכם לאחר רכישת הדירה החדשה.

כמה אחוז מימון ניתן לקבל?

משפרי דיור יקבלו 70% מימון. לדוגמא אם הדירה החדשה עולה מיליון שקלים, ניתן יהיה לקבל 700 אלף שקל במשכנתא (כתלות בגובה ההכנסות שלכם). 

ואם כבד עלינו לשלם על שתי משכנתאות במקביל?

במידה ויש לכם כבר משכנתא על הדירה הקיימת שלכם (שטרם מכרתם), הגיוני מאד שיהיה לכם קשה לשלם גם על ההחזר החודשי של המשכנתא הקיימת וגם על המשכנתא החדשה. במקרה כזה ניתן לבקש דחיית תשלומים על המשכנתא החדשה, קוראים לזה בבנקים “גרייס”.

האם ניתן לשמור על התנאים של המשכנתא שכבר יש לי?

בטח! אם יש לכם משכנתא בתנאים טובים על הדירה הקיימת שלכם, תוכלו לבקש מהבנק להעביר את התנאים למשכנתא על הדירה החדשה. קוראים לזה “גרירת משכנתא”. כמובן שהבנק יוודא ששווי הדירה החדשה עדיין עומד בתנאים בשביל לגרור את המשכנתא ושאין איזשהי בעייה קניינית עם הנכס החדש שיהווה כעת כבטוחה החדשה לבנק.

מה זה הלוואת גישור?

מצאתם דירה חדשה שאתם אוהבים טרם מכירת הדירה ישנה? סיכוי לא רע שכמו משפחות רבות, תיהיה לכם בעיה בעיה תזרימית לממן את רכישת הדירה החדשה לפני קבלת הכספים ממכירת הדירה הישנה.  בדיוק בשביל מקרים כאלו יש הלוואת גישור, הלוואה שכפי ששמה מרמז מטרתה לגשר על פער תזרימי זמני. 

הלוואת גישור ניתנת לתקופה קצרה של 1-3 שנים (מספיק זמן בשביל לאפשר לכם למכור את הדירה הישנה ברוגע), גובה ההלוואה יכול להגיע לעד 50% משווי הדירה הישנה, וכחלק מתנאי ההלוואה תוכלו לשלם לאורכה רק על הריבית (במקום גם על ריבית וגם על הקרן), ובכך להקל על התזרים החודשי.

מאת אורי סופר, מנכ”ל קנטה