עורך דין התחדשות עירונית
במאמר הקרוב נדבר על מה זה בכלל התחדשות עירונית, הבדלים עיקריים בין תמ”א 38 חיזוק ועיבוי ותמ”א הריסה ובניה
בתור התחלה, התחדשות עירונית כשמה כן היא, מחדשת את העיר ובמקום ישן מקימים חדש. תחת ההגדרה של התחדשות עירונית יש לנו את המנוחים שכנראה כולכם מכירים אבל לא באמת יודעים מה ההבדלים בינהם – תמ”א חיזוק ועיבוי, תמ”א הריסה ובנייה ו-פינוי בינוי.
הרבה אנשים בכלל ולקוחות שלי בפרט פונים בנושאים פינוי בינוי או תמ”א 38 ומיד בתחילת השיחה ניכר שיש חוסר הבנה בסיסי בתור התחלה בין כל המונחים בעולם ההתחדשות העירונית ובפרט בעולמות תמ”א 38 ועולמות הפינוי בינוי, נעשה סדר בדברים ונתחיל מההתחלה.
תמ”א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית (תמ”א) שנועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ולמגן אותם מטילים. עד שנת 1980 התקנים המחייבים וצורת הבנייה בארץ לא הייתה מתקדמת מספיק (בין אם לא היו טכנולוגיות מתאימות עד לאותה תקופה ובין אם פשוט הטכנולוגיות ו/או שיטות הבנייה המתקדמות טרם הגיעו לארץ) ולכן הגיע לעולם תמ”א 38 שאיפשר חיזוק ועיבוי של מבנים על מנת להגן על המבנים מפני קריסה במקרה של רעידת אדמה וכן להוסיף ממ”ד על מנת להתמגן מפני טילים.
בשנים הראשונות מעט מאוד קבלנים ויזמים קדמו פרויקטים במסגר תמ”א 38, בין היתר מאחר ובהתחלה לא היו מספיק זכויות וכן בגלל שהיה קשה מאוד לשכנע את בעלי הזכויות להמשיך להתגורר בדירותיהם בזמן שהבניין עובר תהליכים של חיזוק ועיבוי. בהמשך הדרך נכנסו תיקונים 2 ו-3 לתמ”א 38 שאפשרו להרוס את הבניין הקיים ולהקים במקומו בניין חדש, שיבנה מהיום הראשון בהתאם לסטנדרטים המתקדמים והמחמירים מבחינת חיזוק מפני רעידות אדמה, כמו כן, תקני הבנייה הקיימים היום מחייבים לבנות בניינים חדשים עם ממ”ד או ממ”ק וכך בעצם בהריסה ובנייה של הבניין הקיים, תמ”א 38 מגשימה את מטרתה בצורה הטובה ביותר בהתייחסות לבניין בודד או מספר בניינים בודדים והתכנית לא לוקחת בחשבון את כל השכונה ו/או התשתיות ולכן הרבה ערים מקשות על קידום פרויקטים אלו כדי לא להעמיס על התשתיות של העיר ויחד עם זאת ישנם לא מעט פרויקטים שיצאו כבר לדרך ועוד המון בשלבי תכנון שונים.
המונח הכי נפוץ היום ככל הנראה הינו פינוי בינוי, פינוי בינוי בשונה מתמ”א לא מתייחס לבניין בודד אלא מתייחס למתחם שלם המורכב ממספר בניינים או לכל הפחות 24 דיירים קיימים.
כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי נדרש שינוי תב”ע (תכנית בניין עיר) שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה עם אחוזי בנייה מספקים מבחינת היזם להוצאת הפרויקט לפועל. פרויקט פינוי בינוי מקודם בשני מסלולים עיקריים:
מסלול רשויות – זהו מסלול שבו הרשות מסמנת מתחמי מגורים המיועדים לפינוי בינוי והרשות בעצמה מקדמת את שינוי התב”ע עד שבשלב מסויים נכנס יזם לתמונה וממשיך יחד עם הרשות לקדם את התב”ע ולאחר מכן את הוצאת ההיתרים.
מסלול מיסוי – זהו מסלול שבו יזם או בעלי הדירות במתחם מסוים מקדמים בעצמם את שינוי התב”ע וזאת בשיתוף פעולה מול הרשות אך הרשות לא פועלת ויוזמת בעצמה את שינוי התב”ע.
שני המסלולים מביאים בסופו של דבר לאותו תוצאה ולעיתים מסלול רשויות יהיה מהיר יותר אך לא בהכרח.
לאחר שנבחר מתחם מסוים לקידום, אחד השלבים בדרך הינו הכרזה של המתחם כמתחם פינוי בינוי שמכוחו היזם יהיה זכאי להטבות שיאפשרו לו להוציא את הפרויקט לפועל, בשונה מתמ”א 38 בפרויקטים של פינוי בינוי ישנה התייחסות כוללת לתשתיות של השכונה, מבני ציבור, מסחר וכיוצ”ב ובעלי הזכויות יזכו לדירה חדשה בבניין חדש (בדרך כלל לא בדיוק באותו המקום אלא בסמוך), אלא גם לשיפור משמעותי בתשתיות של כל השכונה ושינוי פני השכונה שיתווספו לה אזורי מסחר ותעסוקה, גני ילדים, משרדי עירייה וכיוצ”ב
הרשויות מעדיפות לקדם מתחמי פינוי בינוי מאחר והם מאפשרים לרשות לשפר את פני העיר ולחדש את התשתיות שלה בצורה משמעותית בעוד שבתמ”א הפרויקט מעמיס על תשתיות העיר הקיימות.
מאמרים נוספים
עורך דין רכישת דירה
קבוצות קנייה – מוצר חדש שמשרדנו מתמחה בו