עלויות נלוות לעסקת מקרקעין בישראל

רכישת נכס בישראל היא כנראה העסקה היקרה והמשמעותית ביותר שנבצע בחיינו.
חסכנו במשך שנים כמה מאות אלפי שקלים או אפילו כמה מיליונים והחלטנו לצאת לדרך ולחפש נכס למגורים או להשקעה.
אין ספק שמדובר בתהליך משמעותי ומרגש, אבל חשוב להיות מודעים לכך שמעבר לעלות הנכס עצמו, קיימות הוצאות נוספות שיכולות להשפיע באופן ניכר על התקציב והחישובים.

כדי להקל על מי ששוקל לבצע עסקת מקרקעין ולוודא שהוא נערך נכון ולא ייתקל בהפתעות לא נעימות במהלך התהליך, החלטתי לפרט את ההוצאות המרכזיות הנלוות לעסקת מקרקעין בישראל.

1. שכר טרחת עורך דין
עסקת מקרקעין בישראל מחייבת שימוש בשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין. מדובר
בשירות שלדעתי אסור לוותר עליו בשום פנים ואופן גם אם מדובר בעסקת קבלן שקשה מאוד לשנות
את תנאיה.
תפקידו של עורך הדין הוא לבדוק את תקינות העסקה, לאמת את רישום הנכס, לוודא שאין עיקולים
או מגבלות משפטיות ולייצג את הלקוח במעמד החתימה על ההסכם.
עלות משוערת: העלות המקובלת של שכר עורך דין בליווי עסקת מקרקעין נעה בין 0.5% ל1.5% ממחיר הנכס,
בתוספת מע”מ, תלוי במורכבות העסקה ובניסיון של עורך הדין.

2. עמלת תיווך/ליווי
ברוב העסקאות, במיוחד באזורי ביקוש, מומלץ להיעזר במתווך או מלווה משקיעים מקצועי. תפקידו
של המתווך/מלווה להבין את צרכי הרוכש ולהקל על כל הפרוצדורות, התיאומים, הטלפונים
והבירורים ולסייע באיתור הנכס המתאים. מתווך/מלווה מקצועי ידע לסייע גם לנתח את האזור וערך השוק של הנכס,
יסייע במו”מ להשגת התנאים המיטיבים עבור הרוכש, מבחינת מחיר, תנאי תשלום,
מועד פינוי וכדומה, ויידע גם לקשר לגורמים מתאימים מתחום המימון, השיפוץ, השמאות וכדומה.

עלות משוערת: עמלת התיווך/ליווי המקובלת בישראל עומדת על 2% ממחיר העסקה בתוספת
מע”מ. לעיתים ניתן להגיע להסדרי עמלה שונים בהתאם למחיר העסקה ולהסכמה עם המתווך.

3. מס רכישה
מס רכישה הוא אחד המרכיבים המשמעותיים בעסקת מקרקעין בישראל. מדובר במס שמוטל על
רוכש הנכס, כאשר שיעור המס משתנה בהתאם לשווי הנכס ולסוג הרכישה. שיעורי המס משתנים
מדי שנה וישנן הטבות שונות לזכאים, כמו רוכשי דירה ראשונה, עולים חדשים או בעלי תעודת נכה.
עלות משוערת :שיעור מס הרכישה לרוכשי דירה ראשונה עשוי לנוע בין 0% לבין 10% בהתאם
למחיר הנכס, כשנכון לשנת 2024 קיים פטור על חלק השווי שעד 1.978 מיליון ומעבר לסכום זה יש
מס שנע בין 3.5% ל10%. עבור דירה נוספת שאינה דירה ראשונה, המס גבוה בצורה משמעותית
ועומד על 8% מהשקל הראשון ו- 10% על חלק השווי שעולה על 6.05 מיליון.
חשוב מאוד להתעדכן בטבלאות מס הרכישה השנתיות לפני שמחליטים על רכישה או להיוועץ עם
עורך דין על מנת לחשב את הסכום המדויק בעיקר אם מדובר בדירה נוספת, כי לעיתים מס הרכישה
הופך את ההשקעה ללא כדאית.

4. בדק בית
בדק בית הוא תהליך חשוב שמטרתו לבדוק את מצב הנכס לפני הרכישה. הבדק כולל בדיקות של
מערכות המבנה, מצבו הפיזי, תקינות האינסטלציה, החשמל, הבידוד וכדומה. הבדק מאפשר לרוכש
לקבל תמונה מלאה על מצב הנכס, לזהות ליקויים פוטנציאליים ולשקול את עלויות התיקון והשיפוץ

עוד לפני השלמת העסקה. הבדיקה מבוצעת על ידי מהנדס או בודק מוסמך ואני ממליצה לכל
לקוחותיי לבצע אותה גם ברכישת דירות יד שנייה וגם ברכישת דירות חדשות מקבלן.
עלות משוערת :עלות בדק בית נעה בין 1,500 ל3,500 ש”ח, תלוי בגודל הנכס ובהיקף הבדיקות
הנדרשות. בדק בית יסודי יכול לחסוך לרוכשים עלויות עתידיות משמעותיות ולספק להם עמדת
מיקוח טובה יותר מול המוכרים במקרה שמתגלה צורך בתיקונים.

5. עלויות שיפוץ ושדרוג
לאחר רכישת הנכס, במקרים רבים עולה צורך לשפץ או לשדרג את הנכס. השיפוץ יכול להיות מינורי
ולהתמקד בהחלפת תאורה וסיוד הדירה ויכול להיות משמעותי יותר ולכלול החלפת ריצוף, אלומיניום,
שדרוג מטבח, שבירת קירות ושינויים במערכות החשמל והאינסטלציה. ההיקף והעלות של השיפוץ
תלויים במצב הנכס, בתקציב וברצונות של הרוכש.
עלות: עלות שיפוץ מינורי היא כמה עשרות אלפי ש”ח בעוד ששיפוץ כולל יכול להגיע למאות אלפי ₪.
חשוב מאוד לבצע תכנון של התקציב מראש, להתייעץ עם מספר אנשי מקצוע ותמיד לקחת בחשבון
10% נוספים להוצאות לא צפויות (מקסימום נופתע לטובה ונישאר עם תקציב עודף לרכישות).

6. שמאות
שירותי שמאות נדרשים כאשר יש צורך בהערכת שווי מדויקת של הנכס, במיוחד אם אנחנו מעוניינים
לקחת משכנתא. השמאי מוודא שהנכס עומד בהערכת השווי הרצויה עבור הבנק המלווה וקובע את
ערך השוק של הנכס.
עלות משוערת :שכר שמאי נע בדרך כלל בין 1,000 ₪ ל- 3,000 ש”ח בהתאם למורכבות השמאות
ולמיקום הנכס. אם מדובר בעסקה מורכבת או בכזו שכוללת רכיב מסחרי, העלות יכולה להיות גבוהה
יותר.

7. עלויות מימון ומשכנתא
נוכח מחירי הנכסים הגבוהים בישראל ומטעמים כלכליים רוב הרוכשים נוטלים משכנתא, אשר
מצריכה תשלומים נוספים כמו שימוש בשירותיו של יועץ משכנתאות שיכול לחסוך עלויות משמעותיות
בהמשך הדרך, דמי פתיחת תיק בנקאי, ביטוחי משכנתא ותשלומי ריבית.
עלות משוערת: שכר יועץ משכנתאות נע בדרך כלל בין 5,000-15,000 .₪ דמי פתיחת תיק בבנק
למשכנתאות נעים סביב 0.25% מסכום ההלוואה, וכוללים עמלות נוספות של ביטוח חיים וביטוח נכס
למשכנתא. העלות השנתית הכוללת של הביטוחים יכולה לנוע בין מאות לאלפי שקלים בשנה, תלוי
בהיקף הכיסוי הביטוחי. אם אין צורך בנטילת משכנתא אני ממליצה בכל מקרה לבטח את הנכס
בביטוח מבנה ואם הדבר נדרש, גם בביטוח תכולה.

8. רישום בטאבו ואגרות שונות
בסיום העסקה, יש לבצע רישום בטאבו, לשלם אגרות ולהשלים את העברת הבעלות. עלויות אלה
כוללות גם את עמלות רישום הנכס במוסדות השונים, לרבות במנהל מקרקעי ישראל ובחברות
משכנות במקרה של נכס חדש.

עלות משוערת :האגרות נעות בין כמה מאות לכמה אלפי שקלים, בהתאם למורכבות העסקה
ולשירותי הרישום הנדרשים.

לסיכום, כפי שסקרתי בהרחבה, רכישת נכס לא מסתכמת במחיר הנכס בלבד. ההוצאות הנלוות
עלולות להצטבר לסכומים משמעותיים של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים. לכן מומלץ להיעזר
באנשי מקצוע ולבצע תכנון כלכלי מקיף טרם ביצוע העסקה כדי להבטיח שהתהליך יתנהל באופן חלק
עד כמה שניתן, בתוך המסגרת התקציבית עם מקסימום תשואה ומינימום הפתעות.
בהצלחה!