תחומי מומחיות – מסורבי משכנתא
פשיטת רגל, צ’קים והוראות קבע שחזרו, עיקולים שונים מרשות להוצאה לפועל – כל אלו יכולים למנוע מאיתנו לקבל משכנתא.
דני ונופר פנו אלינו לאחרונה עם רצון לרכוש דירה במחיר למשתכן.
לאחר שעשינו בדיקת חיווי אשראי גילינו שבשנת 2022, 6 הוראות קבע חזרו; בשנת 2023, 3 צ’קים חזרו; ובמהלך 2024 חזרו צ’ק אחד והוראת קבע אחת.
כדי לאשר אותם הכנו הסברים מפורטים שמסבירים מה קרה בכל פעם. רק לאחר הכנה מקדמית מקיפה יצאנו לדרך והגשנו אותם לאישור עקרוני.
הבנקים כמובן מאוד הקשו עלינו כי ראו שהוראת קבע אחת קפצה רק לפני חודש.
באמצעות שכנוע והסבר מקיף הצלחנו לשכנע אותם לאשר את הבקשה.
לכן, לפני שניגש לקחת משכנתא, נבדוק את דוח חיווי האשראי ונבין בדיוק מה קרה. נראה האם האירוע הסתיים ועבר מספיק זמן, האם האירוע היה נקודתי וכו’.
נכין הסבר מעמיק לבנק ונדבר את השפה שלו כדי שישקול כן לתת משכנתא.
בסופו של דבר נציג הבנק יצטרך לקבל וודאות לפני שיסכים לאשר סכום משכנתא.
ולכן התפקיד שלנו זה לדבר בשפת הבנק ולתת לו את הוודאות שהוא צריך.
אנחנו גם נבחן איזה גוף אשראי מתאים למקרה. יתכן, לדוגמא, שהיו מחיקות בבנק הפועלים ואז אין סיכוי שבנק הפועלים יסכים לאשר משכנתא.
לכן, חשוב מראש לתכנן אלו גופים יוכלו לאשר את הבקשה.
משכנתאות כל מטרה של בית קיים לטובת רכישת נדל״ן בחו”ל
ישנם בנקים שמגדירים את מהות הפעולה הזו כעסקית ולכן נוכל לעיתים גם לקבל 60% מימון על בית קיים.
הריביות יהיו יקרות יותר בכאחוז וחצי-שניים כיוון שמדובר בהקצאת הון אחרת (הבנק צריך לשים יותר ערבויות בצד על מנת לאפשר את המשכנתא הזאת).
כמו כן, נצטרך להציג חוזה חתום לרכישה בחו״ל כדי לאמת את מהות הבקשה.
פערי הריביות בין הבנקים, במשכנתאות כאלו, יכול לעתים להיות מעל אחוז, לכן משא ומתן אפקטיבי יחסוך לנו המון כסף.
משכון בית קיים לאיחוד הלוואות והקטנת החזרים
ניתן לקבל עד 50% משווי הדירה לסגירת הלוואות ובבנקים מסוימים עד 70%, אם ההלוואות עסקיות.
למשה יש הלוואות בגובה 700 אלף ₪ ל- 5 שנים והוא מחזיר 14,000 ₪ בחודש.
(עבור כל 50,000 ₪ ל- 5 שנים נשלם כ- 1,000 ₪ החזר חודשי).
במשכנתא נשלם עבור אותו סכום כ- 350 ₪ לערך.
משה פנה אלינו ולאחר משא ומתן אפקטיבי לקחנו משכנתא ל- 25 שנה כדי לסגור לו את כל ה- 700 אלף ₪.
וכך הורדנו את ההחזר החודשי מ- 14,000 ₪ ל- 5,000 ₪ בחודש.
הריביות יהיו יקרות יותר מריביות של דיור בכאחוז וחצי-שניים כי מדובר בהקצאת הון אחרת (הבנק צריך לשים יותר ערבויות בצד על מנת לאפשר את המשכנתא הזאת).
פערי הריביות בין הבנקים, במשכנתאות כאלו, יכול לעתים להיות מעל אחוז, לכן משא ומתן אפקטיבי יחסוך לנו המון כסף.
מאמרים נוספים
תחומי מומחיות – בנייה עצמית
תחומי מומחיות – קבוצות רכישה
