אז למה סושיאל האוסינג?

אז ראשית, לפני שנצלול לעומק האסטרטגיה, חשוב להבהיר שאין במאמר זה מן הרצון לגרוע או לבטל אסטרטגיות אחרות שנהוגות בשוק, אלא רק לחדד את יתרונות השקעה בנישת הסושיאל ולהבהיר מדוע בעינינו היא אסטרטגיה מנצחת לאורך זמן.

עוד נציין כי המיקוד שלנו בתוך נישת הסושיאל הוא בבתים יד-שניה שעוברים הסבה לסטנדרט HMO (בית בתפוסה מרובה) או לסטנדרט דומה, ומושכרים לחברות פרטיות / ציבוריות שהן אחראיות לתחזוקה השוטפת ולשיכון הדיירים ובתמורה הן מציעות חוזים ארוכי טווח: 3/5/7/10 שנים עם שכירות קבועה ויציבה לאורך תקופת החוזה.

אז מלבד סושיאל, אילו אסטרטגיות נוספות נפוצות בקרב משקיעי הנדל״ן באנגליה:

• השכרה רגילה BTL – רוב משקיעי הנדל״ן באנגליה משקיעים בנכסי Buy To  Let סטנדרטיים, כלומר בתים ודירות שאנשים קונים על מנת להשכיר אותם לשוכרים פוטנציאלים. לרוב הנכסים הללו ינוהלו על ידי חברת ניהול, שאלו יהיו אחראיות על הניהול השוטף של הנכס: מציאת דייר, גביית שכירות, הזמנת תיקונים ועל השירות הזה נגבה על ידן דמי ניהול חודשיים.
• השכרה מרובת תפוסה HMO – פיצול נכס והשכרה לפי חדרים, לרוב במבנה זה החשבונות חלים על בעל הנכס, ומדובר בתחלופה גבוהה יותר של דיירים ובהתאם שחיקה גבוהה של הנכס, אך מאידך התשואות משכירות שניתן להניב על נכס במתכונת הזו גבוהות יותר ולכן גם חברות הניהול שמנהלות את הנכס יגבו דמי ניהול גבוהים יותר.
• השכרה לסטודנטים – באיזורים של אוניברסיטאות גדולות יהיו הן דירות סטודיו / בתים מפוצלים לחדרים סטייל HMO שישרתו את הסטודנטים בעיר כאלטרנטיבה למעונות.
• נכסים מסחריים – השכרה למשרדים / מרכזי לוגיסטיקה / חנויות קמעונאיות / מסעדות וכד׳. מאופיין בחוזים ארוכי טווח ותשואות גבוהות מאלו שניתן להשיג בנכסים למגורים.
• השכרה קצרת טווח סטייל Airbnb – אסטרטגיה שמשולה לניהול עסק לכל דבר ועניין. משלבת אלמנטים של תשואה מניבה גבוהה יחסית לצד עונתיות ותנודתיות גבוהה בהתאם.
• השכרה לחברות סושיאל האוסינג – השכרה לחברות פרטיות וציבוריות המקבלות את התקצוב שלהן מן העירייה / המדינה עפ״י התקצוב הנהוג בחוק, ולעיתים יש כאלו שמשפרות אותו בשל התחרות. מאופיין בחוזים ארוכי טווח ושכירויות גבוהות ויציבות באופן יחסי לאלו המתקבלות בשוק הפרטי.

השוואת האסטרטגיות:

ניתן להתרשם כי אסטרטגיית הסושיאל האוסינג אינה חפה מבעיות / אתגרים:

1. אוכלוסיית קצה ״בעייתית״ ממעמד סוציואקונומי נמוך
2. שחיקה מוגברת של הנכס בשל שהות ממושכת של הדיירים בנכס
3. פרמיית הביטוח של הנכס מתייקרת
4. מס׳ מצומצם יותר של נותני מימון (משכנתאות) וריביות מימון יותר גבוהות
5. שיפוץ יקר יותר כדי לעמוד בתקנות בטיחות אש מחמירות ומילוט דיירים במצבי חירום

כל אלו אינן בעיות שיש בהן להסיט את המשקיע מלבצע השקעה באסטרטגיה הזו, אלא גורמים שיש לקחת אותם בחשבון בבניית התוכנית העסקית.

בהתייחסות לנקודות שצוינו לעיל:

1. בעל הנכס אינו מתנהל אל מול הדיירים בנכס ישירות אלא אל מול חברה. במידה והתעוררה בעיה אמיתית, כגון: אי תשלום דמי שכירות / אי תשלום חשבונות / נזק לנכס. החברה היא יישות משפטית לכל דבר ועניין ובמידת הצורך ובהנחה כי מדובר בחברה רצינית עם כושר פיננסי והיא הפרה את החוזה, יש ממי לדרוש כסף.
2. החברה מתחייבת חוזית להחזיר את הנכס במצב טוב לא פחות ממה שקיבלה אותו במקור, פרט לבלאי סביר. כלומר, על אף שמדובר באוכלוסיה חלשה שרוב היום ״רובצת״ בבית, החברה תכסה תיקונים לבעיות שנוצרו כתוצאה משהות הדיירים והדברים היחידים שלרוב לא יכוסו יהיו השטיחים וצבע לקירות, שאלו בהנחה והולכים על חוזה ארוך טווח הם ממילא דברים שנצטרך לסדר בתום תקופת החוזה בין אם נרצה ללכת על כיוון של מכירה או השכרה מחודשת.
3. אכן פרמיית הביטוח תתייקר, אך לא משמעותית, שכן מניסיוננו מדובר בעליה של בין 100-150 פאונד שנתי, ואפשר להתייחס לכך בסעיף ההוצאות על הנכס.
4. זה נכון שפחות מלווים יסכימו להעניק מימון כשמדובר בהשכרות ארוכות טווח במיוחד לסושיאל, כי בסוף הבנקים מתמחרים את הסיכון בלקחת נכס עם חוזה ארוך עם דיירים בעייתים ובהתאם המלווים שיסכימו להעניק את המימון יעשו זאת עם פרמייה גבוהה יותר. אך בסופו של דבר, אנחנו מחפשים מלווה אחד שיסכים. את העלייה בפרמייה אפשר גם לשקף בתוכנית העסקית ולרוב היא מתגמדת ביחס לשכירות הגבוהה והיציבה שתתקבל בהמשך.
5. השיפוץ עבור חברות סושיאל לרוב יהיה יקר יותר מאשר שיפוץ סטנדרטי להשכרה רגילה, שכן הוא ידרוש לעמוד בתקנות יותר מחמירות בעיקר בהיבט בטיחות אש. אך יש לזכור שלרוב אלו אותן דרישות שתדרשו אליהן בעבור כל נכס HMO ולכן הוצאות השיפוץ אינן הולכות לטמיון, ולהיפך לרוב יביאו לכדי השבחה אמיתית של הנכס ובין השאר יעלו את הדירוג האנרגטי של הנכס ומכאן הערך העתידי של הנכס יעלה בהתאם.

לסיכום

אסטרטגיית סושיאל האוסינג בעינינו היא אסטרטגיה מנצחת כשמדובר בהשקעה לטווח הארוך, שכן השחיקה המשמעותית בהשקעות בנדל״ן נובעת לרוב סביב ההתעסקות עם הנכס והדיירים.

השקעה בסושיאל למעשה מנטרלת את הפקטורים הללו, בכך שהשכירות ׳דופקת׳ ברגע שהמפתחות נמסרו אליה, ללא שום תלות במס׳ הדיירים והאם בפועל הנכס אוכלס במלואו או לא. בנוסף, רוב חברות הסושיאל (אם לא כולן) אינן גובות דמי ניהול עבור הניהול הפנימי שהן מבצעות בנכס ועבור התחזוקה הקטנה השוטפת, מה שהופך את השכירות המתקבלת לתזרים שבאמת אפשר לבנות ולהישען עליו. יש לציין כי חשוב לדעת עם אילו חברות לעבוד ואישית נרצה לראות חברה מקצועית עם ניסיון מוכח, ותק בתחום (לפחות 5 שנים) וכמובן איתנות פיננסית לאורך שנים.

אז לאלו שמחפשים שקט, יציבות וליהנות מתזרים פסיבי לאורך שנים, שווה לשקול לחיוב את אסטרטגיית הסושיאל. אחרי הכל, זה מה שאנחנו מאמינים בו ועושים לביתנו 😉