איך אנחנו בוחרים איזור לרכישת נדל”ן מניב בארה”ב?

ארה”ב כידוע מדינה ענקית ומלבד כל המדינות ממנה היא מורכבת, כל מדינה מכילה עשרות “מיקרו שווקים” שונים, שתלויים בהמון גורמים, למשל: חתך סוציואקונומי, הגירה חיובית / שלילית, אזורים המאופיינים כשכונות של שוכרים לעומת שכונות של בעלי בתים, אזורים קרובים לאיזורי תעסוקה, חינוך, תחבורה ציבורית, מסחר, בתי חולים וכד’. בקיצור, יש הכל מהכל אז הכנו כמה טיפים איך להתחיל לבחון איזור בכלים שלכל אחד מאיתנו יש גישה אליהם.

בסך הכל נצטרך להיעזר בשני פורטלים אינטרנטיים: Google ו City data

המטרה שלנו היא לפשט עבורכם מטריצה המורכבת מ 5 פרמטרים שיעזרו לכם לאתר את איזור ההשקעה שלכם, שלאורך זמן, צפוי להניב לכם תשואה. אנו ממליצים לכם לבנות אקסל פשוט לבדיקת האזורים, לשם תכניסו את המידע בהתאם לכל אזור. בגדול, אנחנו ממליצים *לבחון* לפחות 3-4 אזורים/ ערים שונות ואז *לבחור* את המתאים ביותר. 

• הפרמטר הראשון שנרצה לבחון הוא גידול באוכלוסייה המקומית. הרי נרצה להשקיע באזור בו קיים *גידול* באוכלוסייה ולא קיטון. פשוט תקלידו בגוגל: “Population growth in…” ותקבלו תוצאות. אנו ממליצים להתבסס על תוצאות ממקור מהימן, קרי עדיפות לאתרים ממשלתיים/ פדראליים שמסתיימים בסיומת .gov. אנו נרצה לחפש ערים, בהן הגידול השנתי הממוצע באוכלוסייה, הוא לפחות 1% בממוצע ב 10 שנים האחרונות (בערים של 250 אלף – עד מיליון תושבים). ממליצים להשתמש במידע באתר Census (אתר של הלשכה לסטטיסטיקה של ארה”ב)
• הפרמטר השני הוא עליה בהכנסה החציונית של בתי אב: ” Median household income”. אנו נרצה לחפש ערים בהן יש גידול של 2% לפחות בשנה בממוצע. בערך בגובה האינפלציה השנתית הממוצעת בארה”ב (10 שנים אחרונות). אנו ממליצים להשתמש באתר Dept. of numbers 
• הפרמטר השלישי הוא עליה עקבית במחירי הנכסים: ” Median home value”. נרצה לפחות 2% גידול בשנה בממוצע (10 שנים אחרונות) – המטרה הינה לוודא שהעיר לא נשארת מאחור מול הרמה הארצית וגם לא להיכנס לשווקים בהם יש בועת נדל”ן מקומית. *נרצה גידול יציב ולאורך זמן*.
• גידול בשוק העבודה המקומי: הפרמטר הרביעי הוא בחינת שוק העבודה המקומי. נרצה להשקיע באזורים חזקים כלכלית ולכן נרצה לחפש גידול עקבי בשוק העבודה המקומי של לפחות 2% בשנה. אנו ממליצים שוב להיעזר באתר של לשכת התעסוקה האמריקאית המספקת נתונים שוטפים: Dept. Of numbers 
• שיעור פשיעה: הפרמטר החמישי והאחרון במטריצה שלנו לבחירת אזור השקעה. אנו נרצה להשקיע באזורים בהם שיעור הפשיעה במגמת ירידה בשנים האחרונות. אנו ממליצים על האתר: City Data 

אז לאחר שקלול כל הפרמטרים העיקריים הללו, ניתן לקבל תמונת מצב של איזורים כדאיים יותר להשקעה.