איך למצות את האמאמא של סיורי השטח למציאת דירות ולמצוא את האחת שלכם?
מכיר את זה שאנשים סביבך
מבלים חודשים במחקר לפני שהם רוכשים
שעון דופק חדש או שואב אבק לבית?
מדברים עם אנשים, קוראים המלצות,
משאילים ממי שיש לו להתנסות,
קוראים על המוצר ברשת?
מדהים אותי כל פעם מחדש איך אנשים
לא משקיעים חצי מהאנרגיה הזו
בעריכת סקר שוק מקיף
לפני שהם קונים דירה להשקעה.
עכשיו, אל תבין לא נכון:
קשה להפסיד בנדל”ן בישראל.
הדירה תעלה את ערכה יותר או פחות,
התשואה תהיה יותר או פחות.
מה שכמעט בטוח הוא:
להפסיד לא תפסיד.
אבל בין עריכת עסקה מעולה לעסקה סבירה,
המרחק הוא עבודת שטח טובה.
כזו, שבין היתר, כוללת סיור באזור הרלוונטי
על מנת לראות את הנכסים המוצעים בשוק.
אז כדי להוציא את המירב מסיורי השטח,
קבל את כללי הברזל של הפרומולה לעריכת סיור דירות לרכישה:
1. לראות מספיק דירות-
כמה? 30 דירות לפחות (ככל הניתן וקיים בשוק).
ההיגיון פשוט:
ככל שתראה יותר, תדע יותר.
תגלה בקיאות באזור,
תלמד מהמתווכים, מהמוכרים, מהשכנים.
2. תכנון מוקדם-
יומיים- שלושה לפני יום הסיור
להרים טלפונים לכל הדירות שעלו בסינון שלכם ולקבוע.
אם מדובר במתווכים לשאול אותם
כמה דירות רלוונטיות יש להם להראות לך
וכמה זמן צריך כדי לראות את כולן,
ולקבוע אותן זו אחר זו.
3. דירה כל חצי שעה-
באמת שאין צורך ביותר,
כל עוד אתה עובד לפי הדגשים בצ’קליסט הזה.
זה אומר שביום בן 10 שעות אתה רואה 20 דירות
(כולל נסיעה, חנייה והתברברות).
מומלץ לראות כמה שיותר דירות ביום אחד
מאחר ויש לכך “אפקט מצטבר”-
יהיה לך מאד ברור בסוף אותו יום
מה הופך דירה ל”דירה טובה”.
זה עדיף בהרבה על לראות שתי דירות כל פעם
ומקל על ההשוואה.
4. דירות רואים רק באור יום-
כמות הדברים שניתן להצניע בחשכת הליל…
החל מתשתיות בניין לקויות
ועד לרטיבויות ומפגעים בסביבת הדירה ובתוכה.
5. לצלם כל דירה ולהכניס פרטים בטבלה ייעודית-
אתה בטח חושב שיש לך זיכרון טוב
ואתה תצליח לזכור מה היה בכל דירה…
אז:
לא!
בדירה השלישית אתה לא תזכור איך קוראים לך
ואני מזכירה שאתה רוצה לראות שלושים….
פתח קבוצת וואטס אפ עם עצמך
או עם מי שאתה קונה איתו.
לפני שאתה שולח את התמונות של הדירה,
תן ככותרת את כתובת הדירה (“שפרינצק 3, רחובות:”)
ואז צלם את התמונות.
לגבי הטבלה, מי שמעוניין בה מוזמן
ליצור קשר בפרטי ואשלח לו אותה.
6. נעלי ספורט, מים, אוכל, סוללה טעונה ומטען, אלכוג’ל לתיק-
יום שלם לבלות בדרכים ולך יש צרכים….
7. תשומת לב מיוחדת לתקרה לזיהוי נזילות-
אחרי שאתה עושה סיבוב שלם בדירה,
מומלץ לעשות עוד סיבוב ולהסתכל על התקרה
ועל מסגרות החלונות
(במיוחד בקיר המערבי של הדירה שסופג בישראל הכי הרבה גשם)
על מנת לחפש אזורים עם סימני רטיבות או נפיחויות.
8. מדמיינים רק קירות-
אם הדירה מתוקתקת מבחינת סדר וניקיון-
זה מטעה,
אם יש בלאגן-
זה מטעה.
אם יש ריח טוב-
זה משבש את שיקול הדעת.
אם יש ריח מסריח (רק כמובן אם זה לא ריח של רטיבות)-
זה משבש את שיקול הדעת.
להסתכל רק על קירות.
כל היתר לא רלוונטי ויפונה מהדירה ביום בו תקבל חזקה.
9. לבדוק מזג אוויר יום לפני-
יום שרבי או לחילופין יום שבו מתרחשת סערה בחוץ,
יהיו ימים פחות מומלצים להסתובבות בחוץ.
עד כמה שניתן, לנסות לתאם יום סיור כשמזג האוויר אינו קיצוני.
עכשיו צא לתקוף!
בהצלחה ולחיי דירות השקעה מעולות,
מור פלד
מאמרים נוספים
חמשת הצעדים שבלעדיהם יש סיכוי לא רע שאיזה פרזיט ישתלט לך על הדירה ושאלוהים יעזור לך עד שיצא ממנה:
איך קובעים מחיר נכון לדירה?