איך מנחים עסקת נדל”ן מניב?

עסקאות נדל”ן מניב הן השקעות שנועדו לייצר הכנסה קבועה ממשכירים או מעליית ערך הנכס לאורך זמן. כדי לוודא שההשקעה תהיה רווחית ותניב תשואה גבוהה, חשוב לבצע ניתוח יסודי ולהבין את הגורמים הקריטיים בעסקה. מאמר זה נפרט על הנקודות המרכזיות שיש לשים עליהן דגש בניתוח עסקאות נדל”ן מניב.

אוקיי…אז התחלנו לקבל נכסים אופציונאליים, אבל איך אנו מנתחים את הנכסים והעסקאות שהגיעו אלינו??

כדי לנתח עסקה לרכישת נכס לשכירות ארוכת טווח, אנו ממליצים לבחון מספר פרמטרים:

1. בדיקת האזור בו נמצא הנכס: רמת פשיעה, מצב סוציו אקונומי של האוכלוסייה – הכנסה לבית אב והאם מדובר באזור המאופיין ביותר שוכרים או יותר בעלי בתים- ההבחנה הזו חשובה מאוד!
2. בדיקת מחיר הנכס בהשוואה לנכסים דומים שנמכרו באזור בחצי שנה האחרונה (אנו אוהבים להשתמש באתר חינמי שנקרא REDFIN וגם לקבל השוואות COMPS ממתווכים שאנו עובדים מולם). יש גם מערכות בתשלום שאנו עובדים איתן, אולם לא חייבים בשלב ראשון להשתמש בהן. 

בבדיקה הזו חשוב לוודא האם מחיר הנכס שמוצע לנו זהה למחיר השוק? נמוך ממנו? או גבוה ממנו?

. מהי השכירות החודשית אותה ניתן לקבל עבור הנכס? כאן מומלץ להשתמש במספר מקורות: Rentometer, Zillow, Rent.com וחברת ניהול מקומית.

4. חישוב הוצאות קבועות, כגון: ביטוח, תשלום לחברת הניהול ומסים עירוניים (“ארנונה”) – אותם משלם בעל הנכס, בניגוד לישראל. בנוסף, למי שלוקח מימון עבור העסקה, יש להוסיף לחישוב הוצאות מימון.
5. חישוב הוצאות משתנות/ לא צפויות, כגון: עלויות שיפוץ ותחזוקה, עלויות מים וביוב (במידה ומדובר בבניין עם יותר מיח’ דיור אחת) ועלויות בעת החלפת דיירים.
6. הפחתת העלויות הקבועות והמשתנות מסה”כ ההכנסה משכירות תתן לנו את ההכנסה נטו לפני מס (בארה”ב ובארץ). מכאן נוכל גם לחשב את ההחזר ההשקעה השנתי ב % ולבדוק האם הוא הולם את הצרכים שלנו או לא.

נקודות 4-6 יספקו לנו את אבני הבניין לבחינת ה ROI  – תשואה על ההשקעה . זהו אחד המדדים החשובים ביותר בהשקעה בנדל”ן מניב (Return on Investment). מדד זה מייצג את היחס בין ההכנסה השנתית נטו (אחרי כל ההוצאות) לעלות ההשקעה. תשואה גבוהה מעידה על רווחיות טובה, אך חשוב לבדוק גם את היציבות של אותה תשואה לאורך זמן, את תנודות השוק ואת גורמי הסיכון העלולים להשפיע על ההכנסות.