בחירת מדינה ואזור להשקעה

דמוגרפיה– בישראל מספר התושבים עולה בהתמדה מידי שנה ( בשנה האחרונה גדל מספר הכולל של התושבים ב 1.6% – גידול של מעל 136 אלף איש) הגידול בארץ הינו תוצאה של הגירה חיובית (בעיקר של יהודי העולם) ובנוסף הילודה בארץ, אולם מצב זה אינו קיים בכל מדינות העולם.     כאשר אנו בוחנים השקעה במדינה זרה עלינו לבדוק גם את הדמוגרפיה במדינה זו, האם מספר התושבים הכולל (ילודה + הגירה) עולה עם השנים או  שחלילה מספרם יורד… לדוגמא אם נבחן את יוון מספר התושבים בשנת 2004 (שנת השיא) היה כ- 11.2  מליון תושבים ובשנת 2020 10.4 מליון – ירידה של מעל 10%, ברומניה בשנת 1990 חיו כ-23.5 מליון ובשנת 2020 רק 19.2 מליון איש גם בבולגריה, פולין, איטליה, הונגריה ומדינות רבות נוספות ניתן לראות ירידה במספרם הכולל של התושבים…בספרד מספר התושבים נשאר קבוע מזה עשור, מצד שני  ישנן מדינות שבהן המגמה הפוכה אם זו הודו בגלל הילודה הגבוה או מדינות חזקות אחרות שבהן יש הגירה חיובית כגון ארה”ב, אנגליה, גרמניה, צרפת ועוד, מדינות אלו נמצאות כיום בשיא של מספר התושבים ומספרם ממשיך ועולה מידי יום… לינק.

כלל ראשון – ככל שמספר התושבים במדינה עולה- הצפי הוא לעליית מחירי הנדל”ן (בשלב הבא יש לבדוק את מספר התושבים בעיר שבה אנו מעוניינים לרכוש).
חשוב מאוד – אם החלטתי ובחרתי להשקיע במדינה עם הגירה שלילית- אשקיע רק בעיר גדולה , עם מתפתחת, עם שבה ההגירה חיובית!

חוקי הגנת הדייר – ישנם מדינות שבהן קיימים חוקים שלא מאפשרים שוק חופשי בשכירות, הגבלה בהעלאה של דמי השכירות, הגבלות בהוצאת דייר מהנכס ועוד… במדינות אחרות קיים קושי רב בהוצאת דייר שאינו משלם מהנכס- הוצאה כזו עלולה לקחת זמן רב ולעלות ממון רב.

מיסוי  בארץ ההשקעה –על כל משקיע לבדוק את עלויות מס הרכישה, מס על השכירות, מס ירושה ועוד – מיסוי זה עלול לשנות השקעה מהשקעה מצויינת להשקעה גרוע, ולכן חשוב מאוד להבין את כל הנתונים המיסויים לפני רכישת הנכס, במידה ויש מיסוי יש להבין עלויות נוספות (עלות להחזקת חברה במידה ונדרש, עלות שנתית לרואה חשבון וכדומה) – בסופו של דבר ברצוננו להבין את התשואה המצופה לאחר כל ההוצאות.

אמנת מס – אמנת מס גורמת לכך שלא נשלם כפל מס, נוכל להתקזז בהכנסות שהיו לנו כנגד הוצאות שהיו לנו באותה השנה, לכן חשוב לוודא שהמדינה שבא אנו מעונייינים להשקיע מקיימת קשרי אמנת מס עם ישראל (חשוב לציין כי תשלום מס בחו”ל לא מונע תשלום מס גם למס ההכנסה הישראלי – בין אם הכסף שקיבלנו נכנס לארץ ובין אם הוא נשאר במדינה שבה אנו משקיעים)). 

דירוג אשראי- אנו רוצים להשקיע במדינה טובה, חזקה ויציבה, דירוג האשראי של המדינה נותן לנו להבין את חוסנה הכלכלי של המדינה, דירוג נמוך = סיכון מוגבר- ולכן נצפה לקבל תשואה גבוה יותר המפצה אותנו על לקיחת הסיכון (אם בכלל מתאים לנו לקיחת סיכון…)

כלכלת המדינה– יציבות שלטונית, הסכמי סחר, תל”ג, אבטלה ועוד  כמובן שנעדיף להשקיע במדינה חזקה ומובילה מאשר במדינה בפשיטת רגל.

מטבע חוץ – מהו המטבע שבו אנו רוכשים, עד כמה המטבע חזק ויציב

מערכת משפט – אני מניח שאף משקיע לא ירצה שביום בהיר הנכס שלו יולאם על ידי המדינה, חשוב להשקיע במדינה דמוקראטית עם חוקים ברורים ומשפט צדק.

 רגולציה של השוכרים / רגולציה של בעלי הדירות – אנו גרים בדירה וגם בחו”ל יצאו מהמערות וגרים בדירות- אבל חשוב להבין שיש במדינות שונות חוקים שונים הנוגעים לבעלי הנכס זכויות וחובות וכן לשוכרים, על כן חשוב לבדוק ולהבין היטב חוקים אלא.

צורת רישום הדירה– האם הדירה נרשמת ב”טאבו” האם בצורה אחרת, האם ניתן לראות און-ליין שהדירה רשומה על שמינו, איך מעבירים רישום נכס ועוד…

אני מאמין שישנן נקודות רבות נוספות לבחינה של המדינה שבה נרצה להשקיע, כמובן שלאחר בדיקה זו נצטרך להמשיך ולבדוק לגבי הסביבה של הנכס, ככל שנשקיע בעיר גדולה יותר ובמיקום מרכזי יותר נגדיל את הסיכוי להשכיר את הנכס מהר ולמכירה עתידית של הנכס, כמו כן חשוב לבדוק בעיר נתוני הגירה, נתוני צפיפות אוכלוסין, נתוני תפוסה, התפלגות גילאים ,רמת חינוך, הכנסה למשק בית, רמת ציות לחוק / פשיעה, פיתוח סביבתי, אחוזי אבטלה, גיוון תעסוקתי, התחדשות עירונית, סוג האוכלוסייה, מרכזי קניות , פנאי ונופש ועוד.. וכמובן בדיקה לגבי הנכס עצמו (גודל הנכס, גודל המגרש, שנת בנייה, מספר חדרי שינה, אמבטיות ושירותים, היסטורית עסקאות של הנכס, מחיר שוק- עסקאות שבוצעו לאחרונה בנכסים זהים, מצב פיזי, צפי תזרים, פוטנציאל עליית ערך, למי הנכס יושכר ובכמה ועוד…

בהצלחה לכולם ותשקיעו בחוכמה!

אופיר הררי
מנגיש השקעות – השקעות נדל”ן באנגליה, השקעות אלטרנטיביות בארץ 0503663588
מוזמנים להפנות שאלות והתיעצות  לווטצאפ
לקבלת טיפ שבועי- שילחו את המילה טיפ ל 0503663588