בעלות על נכס או השקעה משותפת? כך תבחרו את מסלול ההשקעה הנכון
תחום הנדל”ן בהשקעות מעבר לים מציע למשקיעים מגוון רחב של אפשרויות השקעה, שתי אפשרויות מרכזיות העומדות לרוב על הפרק: האם לבחור בבעלות ישירה על נכס או שאולי עדיף להשקיע בקרנות, פרויקטים נדל”ניים או בהשקעות משותפות אחרות. הבחירה הזו עשויה לקבוע את אופי ההשקעה, רמת המעורבות האישית שנדרשת מכם, וגם את הסיכון ופוטנציאל הרווח.
החלטה זו נראית לפעמים כבחירה בין להיות “בעל הבית” לבין להיות חלק ממשהו גדול יותר. אז איך יודעים מה עדיף?
היתרונות והאתגרים בבעלות ישירה על נכס
כאשר אנחנו רוכשים נכס ישירות, אנחנו בעצם הופכים להיות “בעלי הבית” במלוא מובן המילה. יש משהו מאד מספק בלדעת שהנכס שייך לכם – כל החלטה, כל שיפוץ, כל שינוי, עוברים דרככם. דמיינו שאתם רוכשים דירה להשקעה – כל מה שקורה בנכס תלוי אך ורק בכם. אתם מחליטים אם להשכיר אותו, באילו תנאים, כמה אתם משקיעים בשיפוץ, איפה לרכוש את הנכס וכדומה.
המשקיע מחזיק ברווחים באופן מלא ולא מתחלק עם משקיעים נוספים כך שההכנסה מדמי השכירות נכנסת ישירות למשקיע ומהווה מקור הכנסה שוטף ויכולת ליהנות מתזרים מזומנים יציב.
יתרון נוסף בבעלות ישירה היא שהמשקיע יכול להחליט על מבנה המימון – בין אם מדובר במשכנתא, הלוואות פרטיות או הון עצמי. הגמישות הזו מאפשרת התאמה של אופן המימון למצב הפיננסי ולתנאי השוק.
אם אתם אוהבים להיות מעורבים, לשלוט בהחלטות, ובאופן כללי “לנהל את העסק בעצמכם”, רכישת נכס בעלות ישירה היא ללא ספק השקעה שמתאימה לכם.
עם זאת, כדאי לקחת בחשבון את האתגרים הקיימים בבעלות ישירה בנכס מרוחק. מעבר להתעסקות ולכך שצריך להיות אקטיבי בתהליך, חשוב לזכור שמי שמנהל לרוב את הנכסים אלו הן חברות הניהול המקומיות, שאחראיות לכל תחום הניהול, מתחזוקה וטיפול בבלאי, לטיפול בדיירים, החלפת שוכרים ועוד, מה שאומר שצריך לבדוק ולעקוב אחר מה שקורה בנכס למרות חברות הניהול הנמצאות שם.
יש חשיבות רבה במציאת חברת ניהול טובה שניתן לסמוך עליה, שתנהל את הנכס שלנו כמו שצריך, שלא יהיו הוצאות מיותרות שיפגמו בתשואות ושהחברה תדאג לנכס שיהיה מושכר, עובד ומניב.
צריך להבין שבסופו של דבר חברות הניהול מרוויחות מתיקונים שנעשים בנכס, מתחלופה של שוכרים, ובקרה כאן היא חשובה, זה דבר שקשה לעשות מרחוק ומצריך לעיתים הגעה לאיזור.
הבעלות הישירה יוצרת גם תלות ישירה בנכס ספציפי. אין כאן בעצם פיזור סיכונים ואם הנכס חווה ירידת ערך, אם יש קשיים במציאת שוכרים או אם קיימות ירידות במחירי השכירות באזור, כל ההשקעה נמצאת בסיכון. ברגע שכל ההשקעה מכוונת נכס ספציפי אחד אז כל שינוי משפיע ישירות על התזרים.
מה היתרונות בהשקעה בפרויקט נדל”ני?
מנגד, ישנה אפשרות להשקיע בפרויקט נדל”ני, כמו קרנות השקעה, שותפויות או קבוצות רכישה, בהן המשקיע אינו מחזיק בנכס ספציפי אלא באחוז מסוים מהפרויקט. מודל זה נפוץ בעיקר כשמדובר על נכסים כמו משרדים, קניונים, ופרויקטים למגורים. במקרה כזה, המשקיע הופך לחלק ממשהו גדול יותר, אך מעורבותו היומיומית מצטמצמת עד לא קיימת.
השקעה בפרויקט מספקת יתרונות משמעותיים של פיזור סיכונים. במילים אחרות, אתם “לא שמים את כל הביצים בסל אחד”. השקעה במספר נכסים או בין מספר פרוייקטים, מאפשר פיזור סיכונים גם בגלל הפיזור למספר נכסים או השקעות וגם בגלל שכל אחד מהמשקיעים נחשף רק לחלק מהסיכון הכולל.
בהשקעה קבוצתית למשקיע יש אפשרות להיכנס עם הון עצמי קטן יותר כך שמשקיעים פרטיים יוכלו לקחת חלק בפרויקטים גדולים שלא יכולים להיכנס אליהם אם היו פועלים באופן עצמאי. זהו פתרון מעולה למי שמעוניין שחסר לו את ההון הנדרש להשקעה פרטית.
מכיוון שמדובר בהשקעה קבוצתית, המשקיעים לא נדרשים לעסוק בקבלת החלטות יומיומיות. עבור משקיעים המעוניינים ברווחים מבלי להתעסק בניהול, השקעה קבוצתית מספקת יתרון משמעותי של השקעה ללא התעסקות.
יתרון זה מקנה למשקיע הרבה שקט ואין צורך להתמודד עם התחזוקה השוטפת והטיפול בשוכרים, בשיפוצים או במכירת הנכסים.
עם זאת, צריך לקחת בחשבון גם את המגבלות. המשקיע אינו יכול להחליט על כל דבר בעצמו. החלטות ניהוליות, ממכירה של הנכסים, מיקום רכישת הנכסים, עמלות חברות ניהול הנכסים, התקציבים ועוד, מתבצעות על ידי היזם וללא מעורבות המשקיע.
פחות גמישות בנזילות:
השקעה קבוצתית תלויית זמן, ישנם פרוייקטים ארוכים יותר וקצרים יותר, כאלו עם תזרים במהלך ההשקעה וכאלו שלא. לכן חשוב להבין את משך הפרוייקט, ולהבין שקיים סיכון של חוסר נזילות. משקיע שירצה לצאת מההשקעה לפני מועד הסיום עשוי להיתקל בקושי וחשוב לתכנן זאת מראש.
מה מתאים למי? הבחירה הנכונה לפי סגנון ההשקעה שלכם
השאלה המרכזית היא איזו רמת מעורבות אתם מחפשים ומה רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. אם אתם אוהבים שליטה, מחפשים ללמוד את התחום ומוכנים לנהל את הנכס בעצמכם, כנראה שבעלות ישירה על נכס תתאים לכם יותר. השקעה כזו תדרוש מכם מעורבות אישית גבוהה יותר אבל תאפשר לכם גמישות רבה יותר.
מצד שני, אם אתם מעוניינים ליהנות מתשואות גבוהות שנדל”ן מעבר לים יכול להציע אך רוצים להשקיע בפיזור רחב ולהפחית את רמת המעורבות האישית שלכם, השקעה בפרויקט בשותפות יכולה להיות בחירה נכונה עבורכם.
כאן תרגישו את היתרונות של ניהול מקצועי של היזם, פיזור סיכונים, ותשואה פוטנציאלית גבוהה – אך ללא מעורבות רבה.
שתי אפשרויות ההשקעה מציעות גישות שונות, וכל אחת מהן מתאימה לסוג משקיע שונה. הבעלות הישירה מספקת חוויית בעלות מלאה אך דורשת אחריות רבה, בעוד שהשקעה בפרויקט מאפשרת ליהנות מהתשואות גבוהות ללא הניהול הישיר של הנכס, עם פיזור סיכונים נרחב יותר.
הבחירה הנכונה היא זו שתואמת את האישיות וההעדפות שלכם כמשקיעים, ואת התשואה לה אתם שואפים להגיע לאורך זמן.
מאמרים נוספים
איך מפזרים סיכונים וחיים בשקט? כל מה שצריך לדעת על פיזור סיכונים בהשקעות נדל”ן מעבר לים
לחצות גבולות: מתי הזמן הנכון להשקיע בנדל”ן מעבר לים?