האם כדאי לקחת משכנתא גדולה יותר?
תחום המשכנתאות הוא עולם מורכב, שבו מתקיים איזון תמידי בין הרצון לרכוש דירה משלכם לבין ניצול הזדמנויות כלכליות אחרות. אחת השאלות המרכזיות העולות לא פעם בתהליך נטילת משכנתא היא: “האם כדאי לקחת משכנתא גדולה יותר מזו הדרושה בפועל, ולשמור חלק מההון העצמי לאפיקי השקעה אחרים?”. מצד אחד, נרצה למזער את עלויות הריבית לבנק. מצד שני, ייתכן שהכסף שנחסוך, אם לא נשקיע אותו בנכס, יניב עבורנו תשואות גבוהות יותר בשוק ההון או בהשקעות אלטרנטיביות אחרות.
עם זאת, כמו בכל החלטה כלכלית משמעותית, אי אפשר לספק תשובה אחת נכונה לכולם. לכל משפחה או משק בית יש צרכים ייחודיים, יכולות תזרימיות שונות ועמדות שונות כלפי סיכון. השיקולים כאן מורכבים לא רק ממתמטיקה פיננסית טהורה, אלא גם מהיבטים פסיכולוגיים ואישיים ולכן חשוב להתעייץ עם יועץ משכנתאות מומלץ.
משוואת הריבית והתשואה
בתיאוריה, אם ניתן להשיג תשואה גבוהה יותר מהריבית המשולמת על המשכנתא, כדאי להאריך את המשכנתא ולשמור הון להשקעות. לדוגמה, אם הריבית השנתית הממוצעת על תיק משכנתא ל־30 שנה עומדת כיום על 5.2%, וכל השקעה אלטרנטיבית שלכם מניבה תשואה שנתית של 7%-8% נטו, הרי שבחישוב גס, “זול” יותר להשתמש בכספי הבנק ולא לחסום את מלוא ההון שלכם בדירה. כך, העודף בתשואה (הפער בין הריבית שלכם לבין הרווח מההשקעה) עשוי להגדיל את ההון העצמי שלכם לאורך זמן.
עם זאת, אין ערובה לכך שתשואה העבר תחזור על עצמה בעתיד. השקעות בשוק ההון, בנדל”ן או ביזמויות אחרות אינן נטולות סיכון. בנוסף, יש לקחת בחשבון מיסוי על רווחי הון, עמלות ניהול והיבטים נוספים שעלולים לשחוק את התשואה בפועל. גם אם נטל המשכנתא תואם תיאוריה של “כסף זול” ביחס לרווחים הפוטנציאליים, עדיין לא בטוח שכל משק בית מסוגל רגשית לעמוד בסיכון הזה לאורך זמן.
חשיבות הביטחון התזרימי
הנקודה הקריטית ביותר בתכנון כלכלי מושכל היא הביטחון התזרימי. משכנתא גדולה פירושה החזרים חודשיים גבוהים יותר, שעלולים להכביד על התקציב השוטף. מומלץ לוודא כי תזרים המזומנים שלכם, קרי ההכנסות בניכוי ההוצאות (כולל החזרי המשכנתא), יישאר חיובי ובריא. כלל האצבע הרווח הוא שתזרים המזומנים יעמוד לפחות על 10% מההכנסה הפנויה. לדוגמה, אם הכנסתכם נטו עומדת על 30 אלף ש”ח בחודש, כדאי לשאוף לכך שההוצאות השוטפות לא יעלו על 27 אלף ש”ח, כך שנותר מרווח ביטחון של 3,000 ש”ח לאירועים בלתי צפויים.
חשוב לזכור כי חישוב ההוצאות השוטפות צריך לכלול גם חיסכון לטווח קצר ובינוני, ביטוחים, חינוך ילדים, רכב ותחזוקת הבית. אם התחשיב מראה שהחזר המשכנתא הצפוי יגרום למינוס בבנק או לצמצום מסוכן של קרן החירום, ייתכן שעדיף דווקא להקטין את גודל המשכנתא ולהקצות יותר מההון העצמי לטובת רכישת הנכס.
היבט פסיכולוגי וסיכונים
אף תכנון מתמטי מוצלח לא יעזור אם אתם נכנסים ללחץ בכל פעם שהבורסה יורדת. במילים אחרות, אם משכנתא גדולה גורמת לכם לעצבנות ולחוסר שינה בלילות, אין סיבה להיכנס להרפתקה כזו. משקיעים רבים שלוקחים משכנתא גדולה וממקצים את ההון שלהם לשוק ההון, עלולים להתחרט ברגע הראשון שבו השוק חווה ירידות חדות או כאשר הם מאבדים מקור הכנסה זמני. במקרה כזה, הם עשויים למהר לפרוע את המשכנתא ולבטל את היתרון שהרוויחו מתשואות גבוהות, ובכך לפגוע בעצמם גם מהכיוון של קנסות פירעון מוקדם וגם מהפסד הזדמנויות השקעה.
בחירת האסטרטגיה הנכונה
“כלכלה היא מדע של פשרות”, נוהגים לומר. אכן, אין משכנתא “אידיאלית” לכולם, אלא מקבץ אפשרויות שיש לבחון בהתאם לשלב בחיים, להכנסה, לגובה ההון העצמי, ליציבות התעסוקתית ולנכונות לקחת סיכונים. אם אתם גמישים כלכלית, מאמינים בתשואות השוק לטווח הארוך, ובטוחים שתוכלו לעמוד בתנודות ולשמור על תזרים חיובי, הרי שמשכנתא גדולה עשויה לסייע לכם למנף את ההון. אך אם השקט הנפשי חשוב לכם יותר, או אם אתם זקוקים לנזילות מהירה, עדיף לשקול נטילת משכנתא מצומצמת יותר.
לסיכום
משכנתא גדולה יותר איננה בהכרח “טובה” או “רווחית” יותר. השילוב הנכון בין גובה המשכנתא לבין ניצול ההון העצמי להשקעות תלוי קודם כול בביטחון התזרימי, ביכולת לעמוד בסיכונים ובנכונות להתמודד עם שינויים בלתי צפויים בשוק או במצב המשפחתי. טפלו תחילה ביציבות הכלכלית של משק הבית—כך שלא תהיו בסיכון אם המשכנתא תכביד עליכם לפתע—ורק לאחר מכן שקלו באיזו מידה כדאי לכם להרוויח מ”הפרש” התשואה בין השקעות לריביות המשכנתא. בסופו של יום, ההחלטה על גודל המשכנתא היא מאזן עדין בין מספרים לקור הרוח שלכם, והיא משתנה מאדם לאדם.
אם אתם מעוניינים לקבל יותר תשובות על מצב המשכנתא שלכם, צרו קשר עם חברת פינוויז המתמחה בייעוץ משכנתאות באמצעות אמצעים טכנולוגיים מתקדמים.
מאמרים נוספים
האם דווקא עכשיו, בתקופת ריביות גבוהות, כדאי לקחת משכנתא גדולה?
כיצד לקבוע החזר משכנתא מומלץ – ולמה זה לא רק עניין של “כמה שיותר מהר”?
האם לסיים קודם את המשכנתא או להתחיל לחסוך במקביל?
האם כדאי לשלם על יועץ משכנתאות? מחשבות, נתונים והתובנות שלנו