החסכון הקטן שיכול לעלות לכם ביוקר- שמאות מוקדמת או שמאות לאחר רכישה?

למה אנחנו בכלל צריכים שמאי בעת רכישת נכס?

האם לעשות שמאות מוקדמת או שמאות לאחר רכישה?

יתרונות, חסרונות וממה כדאי להיזהר!

רוצים לקנות נכס?

במידה ואתם רוצים לקבל הלוואת משכנתא מהבנק כדי לממן את הקניה (ובינינו, מי קונה היום בלי משכנתא? 😉) הבנק תמיד ידרוש מכם דו”ח שמאי ולא תוכלו להימנע מזה!

למה זה קורה בעצם?

כשאתם מבקשים מהבנק הלוואה לצורך הקניה, הבנק רוצה לדעת כמה שווה הנכס, ומהשווי של הנכס הוא גוזר את אחוז המימון שתקבלו

לא יספיק שתצהירו שקניתם את הנכס במחיר מסוים (אולי עשיתם עסקה ממש גרועה וקניתם במחיר מנופח למשל). הבנק שומר על עצמו ולכן תמיד יבקש חוות דעת אובייקטיבית משמאי מקרקעין שיעריך מהו השווי, ומהשווי הזה הוא יגזור את המימון שלכם.

לדוגמא-

+ ברשותכם 500,000 ₪ הון עצמי

+ רכשתם נכס ב-2 מיליון ₪ (מתוך הנחה שזו דירה יחידה ותבקשו מימון גבוה של 75%)

כבר חתמתם על החוזה- מרגש!+

+ הגעתם לבנק שמחים ומרוצים

הצגתם חוזה רכישה וביקשתם 75% מימון (1.5 מיליון ₪)+

+ הבנק דורש ביקור שמאי בנכס ומעביר לכם הפניה לשמאי

חשוב לדעת! ברוב העסקאות שמתבצעות כיום בישראל, השמאי מעריך בחסר את מחיר הדירה! למה זה קורה? (על זה נדבר בפוסט אחר)

נחזור לדוגמא- פה העסק מתחיל להסתבך-

נניח וקניתם דירה ב-2 מיליון ₪, והשמאי העריך אותה רק ב-1.8 מיליון ₪

מלחיץ!

מה המשמעות?

הבנק תמיד ייתן לכם את אחוז המימון כנגזרת משווי השמאות או החוזה- הנמוך מביניהם!

ובדוגמא שלנו- הבנק לא ייתן לכם 1.5 מיליון ₪ כמו שתכננתם, אלא ייתן לכם 75% מימון משווי השמאות (1.8 מיליון ₪), ובסה”כ הבנק ייתן לכם רק 1,350,000 ₪.

כלומר- אם מחיר הדירה שאליו התחייבתם בחוזה הוא 2 מיליון ₪, והבנק נתן רק 1.350 מיליון ₪, אתם תדרשו לשלם 650,000 ₪ מהון עצמי. 150,000 ₪ יותר ממה שתכננתם!

מה אפשר לעשות כדי להימנע מתאונה כזאת? שמאות מוקדמת!

בעת בחינת העסקה, ולפני שחתמתם על הסכם מכר מחייב (גם זיכרון דברים עלול להיחשב כשהסכם מחייב)! אפשר לפנות לשמאי באופן פרטי ללא הפנייה מהבנק, ולבקש לבצע שמאות מוקדמת לפני רכישה. בתוך כמה ימים יעמוד לרשותכם דו”ח שמאי מפורט ובו גם המחיר של הנכס לצורך חישוב המשכנתא.

למה לא כולם עושים את זה אתם שואלים?

דו”ח שמאי פרטי לפני הרכישה יעלה כ- 2,000 ₪ יותר מדו”ח שמאי לאחר רכישה דרך הפניית הבנק למשכנתאות

ורק כדי שיהיה ברור, חתמתם על הסכם מחייב ואין לכם אפשרות להשלים את העסקה בגלל חוסר הון עצמי ונאלצתם לבטל את העסקה?

הפיצוי המוסכם על ביטול חוזה הוא לרוב 10% משווי החוזה

כלומר, על דירה בשווי 2 מיליון ₪ הפיצוי המוסכם יהיה 200,000 ₪ רק כדי לבטל את העסקה!

לתשומת ליבכם ברכישה הבאה 😊