המדריך למשקיע ביוון – למה להשקיע ביוון ? למה להשקיע בסלוניקי ?

אופיר הררי

פרסום28.11.2024 עדכון28.11.2024

כולנו מבינים מצד אחד את החשיבות שיש בפיזור השקעות- ומצד שני להשקיע בחכמה ולאחר הבנה מלאה של ההשקעה ולא להשקיע רק לפי מה שהמשווק סיפר לנו- או בקיצור- להיות משקיעים ולא מהמרים!
במאמר זה ריכזתי מספר נקודות שחשוב להבין לפני ההשקעה ביוון בכלל ובסלוניקי בפרט.
חשוב להדגיש כי ישנם סוגי משקיעים רבים ושונים…יש המחפשים “פליפ” רכישה -שיפוץ – מכירה, יש הרוכשים במטרה להנות מהשכירות החודשית , ישנם הרוכשים נכס ביוון בכדי להנות מ”בית קיץ” למשפחה, יש הרוכשים בכדי להנות מאישור תושבות ביוון (גולפן ויזה) ועוד ועוד..

הייתרון הגדול של יוון הינה היכולת שיש – נכון להיות 2024,- לרכוש נכס מניב במחיר שבארץ עולה לשפץ את המטבח… 300 אלף ₪ יכולים להספיק לכם לביצוע רכישה ולהיות בעל נכס הרשום על שמכם בטאבו היווני.
ייתרון נוסף נובע מהקרבה הגאוגרפית אלינו (כשעתיים טיסה), יעד שרבים מכירים מחופשות משפחתיות שמחות ומהנות,  (ביוון מעל 35 מליון תיירים בשנה).

השקעה ביוון הינה השקעה במדינה אירופאית השייכת לגוש האיחוד האירופי, ההשקעה הינה במטבע היורו, השקעה במדינה שעברה משבר כלכלי חריף ומאז נמצאת בצמיחה כלכלית רחבה.

יתרון חשוב נוסף הינו  אמנת המס  הייחודית- האמנה מאפשרת לחייב מס רק במדינה בה נמצא הנכס – כלומר בגין הנכס שלנו ביוון נשלם מס רק ביוון.
צילום מאמנת המס באנגלית סעיף 6

ובתרגום לעברית-
“הכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין לרבות (הכנסה מחקלאות או יערות) הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת תהיה חייבת במס רק במדינה אחרת”

כמו בכל מדינה ובכל בדיקה שאנו עורכים, חשוב להבין מהוא המיסוי שיש ביוון:: 

מס רכישה– מס שמשלמים בעת רכישת נכס  3.09%
מס על הכנסה משכירות – עד 12000 אירו בשנה – 15%  מס
  על הסכום שמעל 12001 ועד 35000 אירו בשנה –נשלם 35% מס

על הסכום שמעל 35001 אירו בשנה –נשלם 45% מס
מס שבח– מס שאותו נשלם בגין הרווח שעשינו מההפרש שבין הרכישה לבין המכירה , המס הראשמי ביוון הינו – 15% – כיום  (2024) ובשנים האחרונות כחלק מעידוד משקיעים במדינה ניתן פטור ממס שבח !!! (בכפוף לחוקים) – כלומר כיום אין תשלום בגין מס שבח במכירת נכס!!!

איך נדע שהנכס שרכשנו הוא שלנו ? – טאבו– ברכישת נכס ביוון הנכס נרשם על שמנו בטאבו היווני, יש לוודא זאת מול העו”ד המייצג אותנו בעסקה.

המצב הכלכלי ביוון –  כאשר אנו באים להשקיע במדינה מסויימת חשוב שנבדוק ונבין את כל הנתונים הכלכליים, ביוון מתגוררים כיום כ 10.3 מליון איש, עם פרוץ המשבר העולמי ב 2008 שרר ביוון מיתון כלכלי מתמשך ושוק הנדל”ן ספג טלטלה גדולה שהגיע לכך שהבנקים חדלו להעניק הלוואות לרכישת דירה (משכנתא)  האבטלה הגיע לכ- 28% !!  התוצר הלאומי התכווץ בכ- 20% – כל אלו הובילו את ממשלת יוון לבקש עזרה ממדינות האיחוד האירופי, האיחוד העמיד סיוע של כ 300 מיליארד אירו, ודרשו שורה של צעדי התייעלות מצד הממשל היווני.

באותן שנים שוק הנדל”ן ביוון קרס.

כלכלת יוון עלתה לכותרות שוב השנים האחרונות והפעם בצורה חיובית, עד שבשנת 2022 יוון נבחרה לאחת הכלכלות הטובות בעולם 

ביוון בוצעו שורה של פעולות / תוכניות רפורמה בכלכלת המדינה, במהלך השנים האחרונות יוון יישמה מגוון צעדים להתמודדות עם האתגרים הכלכליים כגון: צמצום הוצאות ציבוריות, העלאת מיסים ,שופר היעילות של המגזר הציבורי, מאמץ גדול (שנשא פרי) בהגדלת הייצוא ועוד.. יש לזכור שליוון ישנה כלכלה מגוונת מאוד הכוללת תיירות, חקלאות, ספנות, הייטק ועוד, המדינה הצליחה במשימתה והצליחה למשוך השקעות זרות רבות למדינה דבר שסייע להגברת הצמיחה הכלכלית ולהתבססותה.
מצ”ב מספר נתונים:

גרף המראה את מחירי הבתים ביוון ב 25 שנים האחרונות – משנת 2008 ירידה במחירי הנדל”ן, שנת 2016 עד 2019 יציבות במחירים ומאז תיקון ועליה במחירי הנדל”ן, עדיין גם היום מחירי הנדל”ן דומים למחירם לפני 20 שנה- דבר המצביע על פוטנציאל עליית ערך גדול באזורים מסויימים.

גרף של אחוז המובטלים – ביוון כיום כ- 9% אבטחה, מצד אחד זהו נתון גבוה אבל מצד שני זהו אחוז המובטלים הנמוך ביותר ב 15 שנים האחרונות – והמגמה החיובית נמשכת.

עד כאן עסקנו בהשקעה ביוון- אבל, למה להשקיע בסלוניקי ?

כידוע, להשקעה בנדל”ן ישנן שתי תשואות אותן אנו רוצים להשיג.

תשואה פירותית (שכירות) ותשואה הונית (עליית ערך הנכס).

 שיפור במצב הכלכלי גורם כבר היום לעליית ערך הנכסים, בנוסף המשבר הכלכלי ביוון גרם לכך שהבנקים עצרו מימון לאוכלוסיה המקומית לרכישת נכסים (משכנתא) פתיחה מחודשת של שוק המימון המתבצעת בהדרגה גורמת ליותר ויותר יוונים לשוב לשוק הנדל”ן וכמובן גורמת לעליית מחירי הנכסים, בנוסף כאשר נרכוש נכס בעיר מרכזית במיקום מרכזי, עיר מתפתחת וגדלה, הגירה חיובית לעיר וגדילה במספר התושבים, עיר מתפתחת שמקימים בה מתחמי עבודה חדשים, עיר אטרקטיבית שחברות בין לאומיות מקימות בה מרכזים, עיר שמקימים / מרחיבים את הנמל הימי ואת הנמל האווירי, עיר שכמות התיירים בה עולה מידי שנה, עיר שכמות הסטודנטים שבה ענק ומספר הסטודנטים ממשיך לגדול מידי שנה, עיר שמתוכנן ומבוצע בה הקמה של רכבת עירונית (מטרו) כל זאת ועוד במידה ונרכוש דירה במיקום טוב ובמחיר טוב- הרי אנו מצפים לעליית ערך משמעותית של הנכס שנרכוש.
כל זאת ועוד נמצא בעיר סלוניקי

• סלוניקי הינה העיר השניה בגודלה ביוון – נוסדה 315 לפני הספירה על ידי אלכסנדר מוקדון ( סלוניקי נודעת בהיסטוריה העשירה שלה ובמורשת התרבותית )
• בסלוניקי מעל 300 אלף תושבים ובסלוניקי רבתי מעל 800 אלף תושבים!
• בסלוניקי קיים נמל ימי שעד 2025 יגדל פי 4 מאשר כיום ויהווה כ-30% מהתוצר.
• בסלוניקי שדה תעופה גדול ששילש את גודלו  בשנת 2022– מה שמאפשר למעל 2.5 מליון תיירים להגיע  בשנת 2023 (לפני כעשור מספר התיירים היו רק כ 600 אלף בשנה) התיירות ההולכת וגדלה גרמה לבניית מלונות חדשים ובהם מלונות 5 כוכבים, כמו כן בעיר סלוניקי מוקם מוזיאון השואה הגדול בעולם.
• בסלוניקי מוקם מטרו שיחבר בין כל חלקי העיר המרכזיים

  

• סלוניקי מהווה שער למדינות הבלקן
• אוכלסיית סלוניקי גדלה מידי שנה
• בסלוניקי מעל 11 מוסדות אקדמאים שלומדים בהם מעל 180 אלף סטודנטים (!) האוניברסיטאות הגדולות בעיר הינם :

  
  Aristotle University of Thessaloniki – שבא לומדים קרוב ל90 אלף סטודנטים.
  International Hellenic University – מעל 55 אלף סטודנטים
  Democritus University of Thrace – מעל 25 אלף סטודנטים
  University of Macedonia – מעל 20 אלף סטודנטים

  כמות הסטודנטים הרבה מושכים צעירים רבים והן תיירים רבים לעיר, בעיר חיי לילה מפותחים, מסעדות, בארים ומקומות בילוי רבים.

  כאשר אנו רוכשים נכס המיועד לסטודנטים/צעירים חשוב לנו לוודא תחבורה ציבורית נוחה וזמינה לאוניברסיטאות ולמקומות הבילוי, חשוב שבאזור יהיו סטודנטים ולהתאים את הדירות לביקוש שלהם (אינטרנט, דירה מרוהטת קומפלט, מרחבי למידה משותפים, סביבה צעירה ואוירה סטודנטיאלית) כך יהיה לנו קל להשכיר את הנכס ולעלות את ערכו.

  • בנוסף ובהמשך לנושא הסטודנטים- בעיר מוקם פארק טכנולוגי – 2 מתחמי הייטק גדולים עם מעל  10000 מקומות עבודה בתחום (יהווה כ 10%מהתוצר)
  • בעיר סלוניקי ממוקמים משרדי ממשלה ארציים ומקומיים, מוסדות ציבור ועוד.. בנקים, בתי חולים, חברות הייטק (סיסקו, פייזר, גוגל ועוד..)
  • ענף החקלאות בסביבות העיר מבוסס ברובו על שמן זית ויין.
  • בנוסף העיר גדלה בקצב מהיר ואנו רואים התפתחות עירונית רבות וגדולות ברחבי העיר- מחירי הנדל”ן בעיר חוו עליה בשנים האחרונות-  יחד עם זאת המחירים עדיין רחוקים מלהגיע לרוויה, בעיקר באשורים המתפתחים בעיר.

  חשוב מאוד להכיר את העיר לפניי שמשקיעים- כידוע לכם בכל מדינה ובכל עיר ישנם השקעות טובות והשקעות גרועות… לפעמים מרחק אווירי של מאות מטרים עלול לגרום להפרשים משמעותיים במחירי הנכסים.

  מהם העלויות שיש לחשב בעת רכישת נכס ביוון

  • עלות הדירה
  • מס רכישה – 3.09%
  • עו”ד מקומי (1% + מע”מ)
  • נוטריון (2% + מע”מ)
  • תיווך (2% + מע”מ)
  • ריהוט (מומלץ מאוד לדירות ליחיד / זוג )
  • ליווי מלא בכל התהליך ואף שנתיים לאחרי קבלת שכר הדירה הכולל עזרה בהכל.

  הערה חשובה : כאשר תרכשו מאופיר הררי (0503663588) – תקבלו מחיר הכולל את הכל – ללא הפתעות וללא עלויות נוספות/נסתרות.

  מהם ההוצאות השוטפות על אחזקת דירה ביוון

  • מס הכנסה על השכירות- בהתאם לגובה שכר הדירה
  • עלות חברת ניהול לדירה – חברה שתדאג להשכיר את הנכס, לחוזה מול השוכר, לגביית התשלום, לתיקון בעיות בנכס וכדומה..
  • רואה חשבון יווני להגשת הדו”ח השנתי
  • ביטוח דירה
  • ארנונה

  מהם התשלומים שהשוכר משלם

  • שכר דירה (כמובן)
  • ועד בית / חברת אחזקה לבניין
  • מים / חשמל 

  אתר – יד2 היווני– ניתן להשתמש בו ולראות מגמות מחירי נכסים ומחירי שכירויות

  לאחר מחקר גדול על יוון ועל סלוניקי בפרט אשמח להציג בפניכם השקעה שעברה את כל הסינונים הבדיקות והמחקר שלי ואשמח ללוות אתכם ברכישת ההשקעה הבאה שלכם – נכס על שמכם ביוון.
  

  מוזמנים לפנות אלי בכל שאלה ואשמח לסייע
  אופיר הררי
  0503663588.