השקעה בנכס בודד Vs השקעה קבוצתית
אחת הדילמות המרכזיות של משקיעי נדל”ן היא בחירה בין השקעה בנכס בודד (בית פרטי, דופלקס, טריפלקס, יחידה בבנין וכו’) לבין השקעה קבוצתית (השקעה עם שותפים במקבץ סינגלים, מולטי פמילי, מרכז מסחרי וכו’).
אתחיל ואומר שאין “נכון או לא נכון” וזה תלוי מאד במטרות ובאופי של המשקיע.ה, אך חשוב להבין את היתרונות והחסרונות של כל מודל.
אני אגב משקיע בעצמי בנכסים בודדים וגם בהשקעות קבוצתיות בארה”ב.
יתרונות ההשקעה בנכס בודד –
- גמישות – קבלת ההחלטות נמצאת אצל המשקיע (לטוב ולרע), ניתן להחליט על פעולות מהותיות ללא תלות בגורם אחר, כמו למשל החלטה על מכירת הנכס, ביצוע מיחזור להלוואה, השכרה לשוכרים אחרים, בחירת חברת הניהול וכד’.
- רישום בעלות מלא – הנכס נרשם על שם המשקיע או על שם ה-LLC שבבעלות המשקיע.
- נזילות – מתקשר ליתרון של הגמישות, יש אפשרות להנזיל את הכסף מהר יותר ביחס להשקעה קבוצתית.
- שעבוד הנכס לטובת קבלת מימון – כאשר רוכשים בית פרטי או יחידה בבנין ניתן לקבל מימון כנגד שעבוד הנכס. יתרון משמעותי כאשר האסטרטגיה היא בניית פורטפוליו נכסים אישי.
- שליטה טובה יותר – כאשר מדובר על נכס בודד השליטה גבוהה ונוחה יותר מאשר שליטה בהשקעה קבוצתית.
- אין תלות מרכזית ביזם – מכיוון שיש רישום טאבו אין תלות ביזם כזה או אחר.
יתרונות ההשקעה הקבוצתית –
- פיזור דמי השכירות – כאשר רוכשים מספר רב של דלתות במסגרת קבוצתית, גם אם אין דייר או דייר מסרב לשלם – עדין יש הכנסה.
- מינוף ע”י היזם – כאשר משקיעים בקבוצה נהנים מיתרון של מימון שלוקח היזם (עשוי להיות גם חסרון במקרה של מינוף יתר).
- הוזלה של דמי הניהול – כאשר חברת הניהול אחראית על מספר רב של נכסים העלות פר יחידה תהיה נמוכה יותר בגין אחזקה, תיקונים וכד’.
- השקעה פאסיבית יותר – היזם (מנהל הקבוצה) הוא זה שמתמחה בתחום ומנהל את ההשקעה עבור המשקיעים.
- ניסיון – ניתן לבחור יזם עם ניסיון מוכח ועסקאות רבות שביצע לעומת מצב שבו קונים בית פרטי ללא ידע או מומחיות בתחום. חשוב לוודא שהיזם משקיע בעצמו בפרויקט ונשאר בו לכל אורך הדרך עד שלב המכירה.
* אין באמור המלצת השקעה, רק מידע לצורך לימודי בלבד.
מאמרים נוספים
מה עדיף, פליפים או רנטלים?
מושגים חשובים בנדל”ן בארה”ב