חכירה או בעלות? כל מה שצריך לדעת לפני שחותמים על החוזה
“רגע, הדירה לא באמת שלהם?” – כך הגיבו אלי ומרב, זוג צעיר מראשון לציון כשקיבלו את נסח הטאבו של הדירה שרצו לקנות, וגילו שהמוכר הוא בכלל “חוכר” מרשות מקרקעי ישראל (רמ”י), ולא הבעלים הישיר של הקרקע. “אם הדירה לא בבעלות – אולי עדיף לא לקנות בכלל”, הם אמרו. התגובה הזו לא מפתיעה. רבים לא מודעים לכך שבישראל רוב הקרקעות לא נמצאות בבעלות פרטית, אלא בבעלות המדינה. זה אולי נשמע מדאיג, אבל בפועל – זה חלק מהמציאות החוקית הנפוצה בארץ, ולא בהכרח סיבה לבטל עסקה.
אז מה ההבדל בין בעלות לחכירה?
בעלות על דירה כוללת גם את הזכות בקרקע שעליה היא בנויה. אבל ברוב הקרקעות בישראל – המדינה (באמצעות רמ”י) היא הבעלים. לכן, במקום בעלות יש לרוב האנשים “חכירה”, שהיא בעצם זכות להשתמש בנכס לתקופה ארוכה, בדרך כלל 49 או 98 שנים. כשהחכירה נרשמת בטאבו, היא נותנת ביטחון כמעט זהה לבעלות – וניתן למכור, להוריש ולקבל עליה משכנתה.
יש גם מקרים שבהם החכירה מועברת מאדם אחד לאחר באמצעות “חכירת משנה” – כלומר, חוזה נוסף שמתבסס על ההסכם המקורי מול רמ”י. גם כאן מדובר בזכות קניינית לכל דבר, אבל יש לה מגבלות מסוימות שצריך לבדוק.
האם זה אמור להדאיג אותי כקונה?
לא בהכרח. קניית דירה על קרקע מוחכרת היא דבר נפוץ ומקובל מאוד. ועדיין – חשוב להבין מה בדיוק קונים. הנה כמה דברים שצריך לבדוק: אם הדירה רשומה בטאבו כזכות חכירה – כלומר יש נסח טאבו מסודר, בו רשום בעל הזכות כ”חוכר לדורות” – לרוב אין בעיה מיוחדת. הבנק ייתן משכנתה, העסקה תעבור רגיל, ואתם מקבלים זכות שימוש לכל דבר למשך עשרות שנים, עם אפשרות להארכה.
אבל אם הדירה לא רשומה בטאבו, אלא רק ברמ”י או בחוזה ישן מול המדינה – כאן העסקה עשויה להיות מסובכת יותר. במקרים כאלה חשוב לבדוק האם אפשר לרשום את הזכויות בטאבו, האם הוסדרו כל התשלומים לרמ”י (כמו דמי היוון), והאם צריך לקבל את הסכמת רמ”י להעברת הזכויות. במילים פשוטות – לא כל חכירה היא בעייתית, אבל לא כל חכירה היא אותו דבר. צריך לבדוק כל מקרה לגופו. כשרואים בנסח טאבו שהדירה “מוחכרת”, אין צורך להיכנס לפאניקה – אבל בהחלט חשוב לעצור ולברר. בישראל, בעלות פרטית על קרקע היא דבר יחסית נדיר, והחכירה היא לרוב פתרון מקובל ובטוח. עם זאת, כדי לוודא שהעסקה אכן בטוחה ואין הפתעות – חשוב להיעזר בעורך דין שמבין בחוזים מול רמ”י, יודע לקרוא נסח טאבו, ומכיר את ההבדלים בין סוגי החכירה השונים.
במשרדנו אנו מלווים רוכשים גם בעסקאות של דירות מוחכרות, ובודקים לעומק את מצב הזכויות, את תנאי החכירה ואת הדרישות מרשות מקרקעי ישראל – כדי לוודא שאתם קונים דירה בראש שקט.
מאמרים נוספים
מורה נבוכים להתחדשות עירונית בענייני מיסוי – מס שבח
עו”ד מקצועי בעסקאות יד שנייה – גם כשזה נראה פשוט
מי שומר על האינטרסים שלך? עורך הדין דיירים בעסקאות פינוי־בינוי