תכנון פיננסיאלכס ריסין
“חסכנו הון מספיק לדירה ללא משכנתא. הריביות היום גבוהות, למה שניקח משכנתא?”
“חסכנו הון מספיק לדירה ללא משכנתא. הריביות היום גבוהות, למה שניקח משכנתא?”
אין חולק על כך שעליות הריבית של התקופה האחרונה השפיעו מאד על שוק הנדל”ן המקומי. בין היתר, כשהמינוף יקר יותר הדבר פוגע ישירות בכדאיות של רכישת נכסים להשקעה. זה בתורו גורם למשקיעים רבים לתהות האם עדיין כדאי לקחת משכנתא על מנת לרכוש דירה להשקעה, או שמא אולי כדאי בשלב זה לוותר על הכסף מהבנק שנהיה יקר יותר ואם הדבר אפשרי, לרכוש דירה ללא משכנתא כלל.
וזו בדיוק הדילמה שהעלו שני משקיעים באחת מקבוצות הפייסבוק. בני הזוג באמצע שנות ה-40 לחייהם, המתגוררים בשכירות, מרוויחים הכנסה נאה וחוסכים בחריצות בכל חודש. הם צברו הון נאה של 1.5 מיליון ש”ח ורוצים לעלות על מפת הנדל”ן בארץ הקודש. השאלה הגדולה: האם חכם יותר לרכוש את הדירה ללא משכנתא או בכל זאת לקחת משכנתא קטנה?
אבל לפני שנצלול פנימה, בואו ניקח רגע כדי ונדבר על עליית ערך בנדל”ן.
בתקופה האחרונה אנחנו מופצצים בחדשות על ירידות מחירי הדירות בישראל לאחר שנים של עליות גדולות. עם זאת, אנחנו חייבים לקרוא מעבר לכותרות. לרוב, הירידות הקלות בממוצע מחירי הדירות נובעות בעיקר מירידת מחיר בנכסים היקרים יותר, בעוד שמחירי הדירות בטווח של עד 2 מיליון ש”ח לא ממש ירדו. עם זאת, בל נשכח שהאמרה “מחירי הדירות תמיד עולים” לא תמיד נכונה. אז, האם נכון לבנות על עליית ערך בעת השקעה בנדל”ן?
לעניות דעתי (לא תחזית כדור בדולח), בטווח הארוך, מחירי הדירות בישראל צפויים להמשיך לעלות. ניתן לייחס זאת, בין השאר, לשחיקה ההדרגתית של כוח הקנייה של השקל לאורך זמן, ממש כמו כל מטבע אחר. במילים פשוטות יותר, ככל שבנק ישראל מדפיס יותר שקלים, מחירי כל הסחורה, כולל הנדל”ן, חווים עלייה טבעית (אינפלציה). בהנחה שהעלייה הנומינלית במחירי הדירות משקפת את יעד האינפלציה של בנק ישראל – כ-3% בשנה – נוכל להשתמש בהנחה זו בניתוח שלנו. אגב, מאחר ושוק הנדל”ן, במיוחד באזורי הביקוש גבוה, בכל זאת מתנהג “קצת אחרת” מיתר מוצרי הצריכה, הנחה זו עשויה להיות שמרנית מדי.
עכשיו, בואו נשווה בין שני תרחישים. בפינה אחת יש לנו רכישת דירה ללא משכנתא ב-1.4 מיליון ₪ (בכל זאת, יש גם הוצאות נוספות). בפינה השנייה יש לנו אותה דירה עם משכנתא של 1.05 מיליון ש”ח, כלומר הון עצמי של 450,000 ש”ח.
להלן ההנחות הבסיסיות עבור שני המקרים:
- עליית ערך שנתית ממוצעת: 3%
- שכירות: 3,500 ₪ לחודש
- החזר משכנתא: 5,700 ₪ לחודש
- בתרחיש “ללא משכנתא” נשקיע את ההון העודף (5,700 ש”ח לחודש) עם תשואה שנתית ממוצעת של 6%.
שימו לב, הנחות היסוד האלה לא ממש מיטיבות עם תרחיש המשכנתא. ובכל זאת, בואו נבחן את המספרים אחרי עשור.
תרחיש 1: “ללא משכנתא”
א. שווי הדירה: 1.9 מיליון ש”ח
ב. חוב: 0 ש”ח
ג. שווי תיק השקעות: 955,000 ₪
סה”כ: 2.855 מיליון ש”ח
רווח על ההון המושקע: 90%
לא רע, נכון? אבל רגע, הנה בא…
תרחיש 2: “עם משכנתא”
א. שווי דירה: 1.9 מיליון ש”ח
ב. חוב: 859,000 ₪
ג .שווי תיק השקעות: 0 ש”ח
סה”כ: 1.041 מיליון ש”ח
רווח על ההון המושקע: 131%
ואם במקרה קורה אירוע יוצא דופן, שמעלה את שווי הדירה בחצי מיליון ש”ח (התחדשות עירונית). בתרחיש ללא משכנתא הרווח שלנו יגיע ל-124%, אבל עם משכנתא הוא יזנק ל-242%!
אבל רגע, יש עוד!
- לקיחת משכנתא מאפשרת לנו לרכוש נכס איכותי יותר באזור מתפתח עם פוטנציאל טוב יותר לעליית ערך.
- בחירה בדירה עם משכנתא תפנה הון ניכר להשקעות נוספות. אנחנו יכולים לשקול השקעה איכותית בשוק ההון, להשקיע בנדל”ן מעבר לים – בין אם בנכסים בבעלות אישית ובין אם במסגרת קבוצתית עוד. זה מוסיף נדבך חשוב מאד של פיזור לתיק הנכסים שלנו. בנוסף, ניתן יהיה לבנות פורטפוליו נכסים, אשר לפחות בחלקו יניב הכנסה שוטפת במקרה הצורך.
אז מה אתם אומרים? עדיין כדאי “לוותר” על המשכנתא בגלל הריבית הגבוהה יותר של היום? שתפו את התובנות שלכם ובוא נדבר על זה!
מאמרים נוספים
“משתלם מאד כלכלית למכור את דירת המגורים ולהתגורר בשכירות, למה שההורים שלי לא יעשו את זה?”
למכור או לא למכור, זאת השאלה (או איך למכור דירת מגורים ולהישאר בחיים)