כל מה שצריך לדעת לפני קניית נכס בקפריסין

שוק הדיור בישראל מקשה מאוד על משקיעים. מצד אחד, הריבית, אי הוודאות והמחירים העולים גורמים לכך שההון העצמי הזמין לא מספיק לרכישת דירה ראויה. מצד שני, מדיניות הממשלה מהשנים האחרונות לא עודדה השקעות בנדל”ן ואף ההיפך מכך, מה שהוביל ישראלים רבים למצוא את ההזדמנות הנכונה מעבר לים.

עם זאת, השקעות נדל”ן בחו”ל מעלות הרבה חששות – אחרי הכל, מדובר בעסקה הנעשית במדינה זרה, בשפה שונה ובסכומים משמעותיים. על מנת לעזור לישראלים להתמודד עם החששות ולהבין את הנקודות שאסור לוותר עליהן בדרך, שוחחנו עם אסף כהנר, מנכ”ל חברת Ewave Nadlan, הפועלת בישראל ובקפריסין.

“כל אחד מאיתנו רוצה לפזר את ההשקעות שלו. למעשה, פיזור הוא צו השעה, ובפרט בתקופה הנוכחית. אחת מהאפשרויות היא ‘לנדלן’ את הכסף במטבע זר באמצעות רכישת נכס בחו”ל”, אומר כהנר. לדבריו, השקעה בחו”ל מומלצת למי שיש לו כבר נכס בישראל. “דירה שניה, שלישית, דירה לילדים – אלו מקרים קלאסיים לרכישה מעבר לים, כמובן שבצורה אחראית ושקולה”.

מי שיש לו תקציב של מיליון שקלים להשקעה, יודע כי בשוק הדיור של ישראל כבר אי אפשר למצוא נכסים ראויים. “בקפריסין, למשל, ניתן למצוא נכסים בהיקף של 150-200 אלף יורו. מחירי הדיור שם דומים למצב של שוק הדיור בישראל לפני 20 שנה”. למי שיש תקציב של בערך מיליון שקלים, כהנר ממליץ “קודם כל למנף. בחלק מהמקרים אפשר לקבל מימון מבנקים מקומיים. מלבד התשואה שיכולה להיות כפולה או פי 3 מאחזקת נכס בישראל, אפשר ליהנות מעליית הערך הצפויה”.

על אלו דברים אסור לוותר כאשר רוצים לרכוש נדל”ן בחו”ל?

מניסיונו האישי, כהנר משתף כי אנשים נוטים להתמקד ברכישת נדל”ן בחו”ל במדדים כמו מחיר, מיקום, מפרטים וכדומה. “הם רוצים וילה על הים ולא תמיד מבינים שתמונת השיקולים היא רחבה הרבה יותר”, מציין כהנר. לדבריו, ישנם שלושה מרכיבים חשובים שצריך להתייחס אליהם לפני החלטה משמעותית שכזו.

ראשית, אומר כהנר: “הדבר החשוב ביותר הוא לבדוק היטב ממי אתם קונים. חפשו יזם ישראלי שנותן אחריות וכתובת לכל פנייה. חשוב לעבוד מול גוף שיש לו את הידע, הניסיון וקילומטרז’ ארוך של פעילות. החברה שלנו למשל, פועלת כבר 7 שנים בקפריסין ואנחנו לא מפסיקים ללמוד על המדינה”, הוא אומר. “רק היום, אחרי כמה וכמה שנים, הרגשנו שיש לנו את האפשרות לקחת אחריות ולהביא אנשים ליעד כזה מעבר לים”. הוא מוסיף שאת החיפוש על היזמית אפשר לגמרי להתחיל מגוגל, “ותופתעו לגלות מה תמצאו על הגורמים שמנסים לשווק לכם דירות בקפריסין וביעדים טרנדיים אחרים בעולם”.

הדבר השני לדבריו של כהנר, הופך למשמעותי אחרי רכישת הנכס. “חשוב לשאול את עצמכם – מי מנהל את הנכס בעוד כמה שנים?”, הוא מסביר. “יש ישראלים שקנו נכס בקפריסין, נהנו בהתחלה אבל אחרי כמה שנים זה הפך לנטל. השוכרים לא יצאו, רשויות המס התערבו, ובייאושם הם נפטרו מהנכס, במקום ליהנות מעליית הערך לאורך שנים. לכן, חובה לוודא שהיזם לוקח על עצמו גם את אחריות הניהול”.

הדבר השלישי והאחרון הוא “לעשות את זה יחד עם חברים”, אומר כהנר. “לכל אחד יש פנטזיה של קפיצה קטנה לקפריסין עם המשפחה או עם עוד חברים, ליעד עם שמש, ים, בריכות וטבע. אם משלבים נכס מניב ומשביח שאפשר ליהנות ממנו מידי פעם, זה מושלם. זו אחת הסיבות לכך שקפריסין הפכה למוקד עניין עבור ישראלים”.

מהן הטעויות הנפוצות שישראלים עושים?

לדברי כהנר, ישנן מספר טעויות שישראלים נוטים לעשות ברכישת נכס בחו”ל, אשר בהחלט אפשר להימנע מהן. “ראשית, מי שמתכנן לנהל את הנכס באופן עצמאי, חשוב לדעת שאפשר לעשות את זה, אבל זה מתאים למי שכבר פרש, מוכן לעבור לאי השכן, ללמוד ולהשקיע בניהול היום-יומי של הנכס. למי שמחזיק במשרה מלאה כאן בישראל, אין זמן להיכנס לזה”.

בנוסף, “יש מי ששואל יותר מידי חברים, מה שעלול לבלבל ולהכניס אתכם למערבולת של מסרים סותרים”. לבסוף, כהנר אומר כי “מי שחושב שב-4 ימים של דילוג בין פרויקטים במדינת היעד אפשר להבין את הכל על שוק הנדל”ן באותה מדינה, טעות בידיו. גם אנחנו ב- Ewave Nadlanממשיכים ללמוד על קפריסין כל יום, אחרי 7 שנות פעילות. ההמלצה שלי – סעו רק אחרי שאתם קונים”.

איך מבטיחים מקסום השקעה מבחינת תשואה?

“בעולם החדש, תיירים ודיירים פוטנציאליים, כמו עובדי ההייטק שמגיעים לקפריסין, משלמים על חוויה”, אומר כהנר. “יש תשואה על חוויה – כך שאם התמהיל נכון והמיקום נכון, אפשר להפוך לוקיישן לפריים לוקיישן, ולגבות בהתאם, על מנת להגשים את החלום הרטוב של כל משקיע – תשואה גבוהה ועקבית על הנכס”.

העובדה כי קפריסין קרובה מאוד לישראל (שעה טיסה בלבד!) הופכת אותה ליעד פופולארי בקרב ישראלים, ואין ספק שזה מקל על הרכישה. “קפריסין דומה באקלים, בטופוגרפיה, באופי הנינוח, החייכן והמזמין של האוכלוסייה, וגם בשיטות המיסוי והשפה המשפטית. זו המדינה שהכי קל ונוח להשקיע בה בהשוואה למה שקורה בישראל”, מסביר כהנר.

“אנחנו מתמקדים בלרנקה, שם נמצא שדה התעופה המרכזי של המדינה, הנחשב לאחד משדות התעופה הנוחים בעולם”, אומר כהנר. “לרנקה נוחה, נעימה ורגועה, ובעיקר עדיין לא ביצעה את קפיצת הערך המשמעותית. אנחנו מעריכים כי היא נמצאת בחמישית מהתהליך שלה. תחשבו על ישראל של שנות ה-90, אבל הפעם אנחנו יודעים מה הולך לקרות, ואפשר ‘לאסוף את הסחורה’ במיליון שקלים”. מעבר לכך, קפריסין היא מדינת מתפתחת באזור. המדינה קיבלת את הכינוי Tech-Island, והיא פועלת בשנים האחרונות בנמרצות לקידום תעשיית ההייטק באמצעות השקעות עצומות, הטבות מס ותשתיות מתקדמות.

לסיום, כהנר מדגיש שוב כי “הדבר החשוב הוא לבדוק ממי קונים. תצליבו עם אנשים, חפשו ברשת. אחרי שהחלטתם, חשוב להתמסר לשותף האסטרטגי שבחרתם בו. קל להשוות מחיר למ”ר, אבל בפועל צריך להאמין לשותף האסטרטגי ולתת לו את המפתחות כדי שיממש את הפוטנציאל של הנכס”.