למה כדאי להשקיע בנדל”ן בצפון אנגליה וספציפית בעיר ליברפול:

ליברפול, עיר הנמל השנייה בגודלה באנגליה מונה קרוב למיליון תושבים ומציעה הן לתושביה והן למשקיעים זרים קרקע נוחה ופורה להשקעה. העיר בשלבי צמיחה ופיתוח מואצים וחלה בה פעילות התחדשות עירונית ענפה ומגמת עלייה במחירי הנדל״ן והדיור. הסטטיסטיקות מצביעות על כך שמגמה זו לא עומדת להשתנות בקרוב ולכן השקעה בליברפול היא בהחלט כיוון ששווה לבחון לעומק.

השינויים שמובילים את ליברפול לצמיחה:

1. השקעה מסיבית בתשתיות

ה-northern powerhouse, פרויקט פיתוח צפון המדינה, הוא פרויקט ענק שמבצעת ממשלת אנגליה, על מנת לגרום לצפון המדינה להדביק את הפער מלונדון ולעודד ביקושים. במסגרת הפרויקט מושקעים מיליארדי פאונדים בפיתוח תשתיות. בין השאר הופחת מס החברות באזור, נסללו כבישים והונחו מסילות רכבת חדשות ומערכת החינוך שודרגה.

2. תנופת בניה בערים בצפון אנגליה

ערים בצפון המדינה, כמו מנצ’סטר, שפילד, ליברפול, לידס וערים אחרות נמצאות בתנופת בניה אדירה, ומוקמים בהן מבנים בהשקעה של מאות מיליוני פאונדים.                  התחדשות עירונית ובניית שכונות חדשות, ששווין עומד על כ-14 מיליארד ליש”ט, 370 דונם של אדמה המיועדת לפיתוח, קרוב ל-40,000 בתים חדשים שכבר הוקמו ולמעלה מ–35,000 מקומות עבודה חדשים, העיר מושכת אליה אוכלוסיה חדשה של צעירים משכילים ועובדים.

3. מחיר נמוך ביחס לאזורים אחרים באנגליה

נכון להיום מחירי הבתים בצפון אנגליה, עדיין נמוכים ביחס למחירים בלונדון. בלונדון הבירה, מחיר ממוצע של נכס עומד על כ-480,000 ליש”ט זאת בעוד שבליברפול המחיר הממוצע עומד על 201,000 ליש”ט, פחות מחצי.

הנתון הזה הופך את ליברפול לנגישה עבור משקיעים שלא רוצים לשים יותר מדי כסף במקום אחד. אם נוסיף למשוואה את העובדה שמחירי הנכסים בליברפול עולים באופן קבוע, והצמיחה של העיר המובילה מבין כל ערי בריטניה ועומדת על 7.5% (לעומת 3.6% ממוצע ארצי) – נבין שליברפול היא עיר נחשקת אצל משקיעים.

תשואות בליברפול

בדומה לערים אחרות בצפון לונדון, גם בליברפול מחירי הנדל”ן נמוכים יחסית, והתשואות גבוהות סביב 7-10% . למרות שמרכז העיר עבר התחדשות נרחבת, המחירים באזורים נרחבים עדיין לא התאוששו ממשבר הסאב פריים של 2008. 

4. טרנדים פופולריים בהשקעות בליברפול

רכישת נכסים לצורך שכירות

השכרה סטנדרטית (BTL (Buy To Let:
השכרה לתושבים המתגוררים באיזור אשר לרוב תתבצע בכפוף לחברת ניהול שתנהל את הנכס ותדאג לגביית השכירות מן הדייר. לרוב מדובר בחוזה מתגלגל לאחר שעברה תקופה של כחצי שנה. חברת הניהול בין השאר אחראית לידע את בעל הנכס בבעיות שמתעוררות בנכס, הגשת רשיון להשכרת הנכס, ביצוע בדיקת גז שנתית ומציאת דייר חדש בעת עזיבת דייר קיים. כל זה בכפוף לתשלום דמי ניהול שוטפים מדי חודש שלרוב מקוזזים ישירות מתקבולי השכירות.

השכרה לסטודנטים:
בליברפול שוכנים 3 מוסדות אוניברסיטאיים מובילים: אוניברסיטת ליברפול, אוניברסיטת ג’ון מורס ואוניברסיטת הופ ליברפול. אלה מייצרים אוכלוסיות סטודנטים משמעותיות, עם למעלה מ-70,000 סטודנטים, כך שהביקוש לדיור סטודנטים בשכירות שומר על יציבותו.

השכרות קצרות טווח airbnb / booking:
ליברפול מהוות מרכז תרבות עשיר, עם שלל מוזיאונים, אטרקציות תרבותיות ואצטדיונים מוכרים ואהובים מה שגורם לה להיות מוקד משיכה לתיירים ולקרקע פורה לביקוש לנכסים להשכרה לטווח קצר.

השכרה לחברות סושיאל:
ליברפול כמו ערים נוספות בבריטניה, עובדת עם חברות סושיאל רבות האחראיות לתת מענה לאוכלוסיות מעוטות יכולת שמתקשות להגיע לפתרונות דיור בעצמן.
אותן חברות סושיאל מקבלות את התקצוב שלהן מהעירייה, כאשר הן אחראיות לתחזוקה השוטפת ולחשבונות והן מצידן מעגנות את חוזה השכירות אל מול בעל הנכס לתקופה ארוכת טווח של מספר שנים קדימה.

רכישת נכסים לצורך מכירה (פליפ) 

בממוצע כל 5 שנים מחירי הנכסים בליברפול עולה ב-20%. זה נתון מעניין, שמלמד כי ניתן לרכוש נכס ולמכור אותו ברווח משמעותי בזמן קצר יחסית. יחד עם זאת, יש לזכור שזהו רק ממוצע ולא ניתן לצפות את עליות הערך העתידיות על סמך עליית ערך היסטורית.

יעדי השקעה נוספים בצפון אנגליה

מסביב לליברפול ניתן לראות ערים רבות שחוות עליות מחירים וביקושים שעולים עם השנים, כך שאם אתם שוקלים השקעה בצפון אנגליה, שווה שתיקחו בחשבון את הערים הבאות:

• Manchester
• Warrington
• Wigan
• Preston
• Burnley
• Blackburn
• Cheshire
• Rossendale
• Leigh

5. תחבורה ותשתית

ליברפול היא אחת הערים הבודדות מחוץ ללונדון, שיש לה רכבת תחתית ורכבת נוסעים משלה הידועה בשם Merseyrail. היא נגישה לרוב השכונות ואף מגיעה לערים שכנות. בעיר עוברות שלוש מנהרות דרכים גדולות ( תחת נהר מרזי) והיא מרושתת לכבישים המהירים בממלכה. בעיר קיים שדה התעופה ע”ש ג’ון לנון. כמיליון נוסעים בשנה עוברים דרך נמל ליברפול המשמש כנקודת מוצא העיקרית לאירלנד.

6. תרבות וספורט 

ליברפול היא אחת הערים האהובות ביותר בבריטניה ומתגאה במורשת תרבותית והיסטורית עשירה. מהביטלס ועד הטיטאניק, לעיר יש מורשת תרבותית עשירה. בשנת 2008 הוכתרה העיר כבירת התרבות של אירופה. במהלך תקופה זו, העיר ביססה את עצמה כיעד תיירותי פופולרי עבור מבקרים מרחבי הממלכה המאוחדת ומחו”ל. עם אטרקציות פופולריות הכוללות את מרכז הקניות השוקק ליברפול ONE, מרכז הכנסים ארנה ואינספור מסעדות, ברים ועסקים. תיירים רבים מגיעים רק כדי לחזות היכן החלו הביטלס את דרכם. בעיר נמצאת אחת הקבוצות האהודות והמפורסמות בעולם, “ליברפול” הקבוצה המרתקת עשרות מיליונים ברחבי העולם משחקת באצטדיון “אנפילד” המפורסם כשם השכונה. עשרות אלפי תיירים בשנה מגיעים לסיורים באצטדיון ולשלב צפיה במשחקי הקבוצה. גם היריבה העירונית אברטון מרכזת עניין רב בבריטניה וברחבי העולם וגם היא מושכת עשרות אלפי תיירים בשנה הצופים במשחקיה.

7. גידול האוכלוסייה הצעירה

ניתוח הנתונים של המשרד לסטטיסטיקה לאומית מצביע על כך, שליברפול צמחה יותר מכל עיר אחרת בבריטניה במרכז העיר. בין השנים 2002 ל-2015 גדל מספר האנשים שגרים קרוב למרכז ליברפול ב-181%. לעיר מודרנית כמו ליברפול יש הרבה יותר מה להציע מאשר לתושבים בערים אחרות, במיוחד לסטודנטים ואנשי מקצוע צעירים ואמידים. ניתוח מרכז לערים באנגליה, מצביע על עלייה של 208% באוכלוסיית הסטודנטים במרכז העיר של ליברפול בין השנים 2001 ל-2011, מגמה שהתחזקה בשנים האחרונות וגרמה לביקוש רב לעלייה במחירי הנדל”ן.

8. מוסדות אקדמיים מרכזיים

ליברפול היא אחת מערי האוניברסיטאות המרכזיות באירופה, מס׳ מצומצם מהן בעלות שם עולמי. אוכלוסיית סטודנטים רבה חזקה ויציבה מהווה כר פורה לביקוש של נכסים לשכירות בעיר. באוניברסיטאות כמו ליברפול וג’ון מוריס (הידועה בשם LJMU) לומדים יחדיו כ-50 אלף סטודנטים. יחד עם מוסדות אקדמיים אחרים בעיר, כמות הסטודנטים והסגל האקדמי מגיעים כמעט ל-100 אלף איש. היא מורכבת מ-10% סטודנטים שמגיעים מחו”ל והשאר מאנגליה. הדבר גורם לביקוש עצום למגורי סטודנטים. מאמר של Liverpool Echo מציין שישנם כמעט בכל רגע נתון 34,000 סטודנטים הזקוקים למגורי סטודנטים.

לשתי האוניברסיטאות הגדולות קמפוסים הגובלים במרכז העיר. שתיהן משתפות פעולה עם העיריה להגדלת הקמפוסים שלהם בסכומים של מיליארדי ליש”ט. השכונות הפופולריות ביותר בליברפול ע”י הסטודנטים לשכירות הם: Kensington, Edge Hill, Wavertree, Childwall, Aigburth, Mossley Hill and Allerton.

לסיכום

ליברפול היא אחת הערים הפופולריות והחזקות באנגליה. היא ממוקמת במקום אסטרטגי עם נמל ים משמעותי. ההחלטה של ממשלת בריטניה להשקיעה משאבים חסרי תקדים באזור צפון מערב המדינה, ובמיוחד בליברפול. מושכת משקיעי נדל”ן זרים ומקומיים מכל רחבי הממלכה, להשקיע באזור עם פוטנציאל תחזית הצמיחה הגדולה בבריטניה בשנים הקרובות. אנליסטים (Savills) צופים קצב צמיחה של 28.8% עד שנת 2025. על פניו, לפי נתוני השנים האחרונות והתחזית לשנים הבאות, השקעת נדל”ן בליברפול נראית השקעה יחסית מבטיחה. אבל חשוב להזכיר, שעצם העליות החדות במחירי הנדל”ן באנגליה גרמו לממשל הבריטי לבצע מהלכים על מנת לצנן את השוק. אחד מהם הוא מס הבולים החדש שנועד להוריד את הביקושים הגואים לנדל”ן באנגליה על ידי זרים. לכן, לעת עתה המחירים ככל הנראה ימשיכו לעלות בהתאם למגמה העולמית.