למה לקנות דווקא בישראל?
א. ביקושים קשיחים – בישראל יש לנו ביקושים מאוד חזקים לדירות מגורים, בין אם מדובר בדירות לקנייה ובין אם דירות לשכירות.
מה לעשות אלו אופציות המגורים היחידות היום בישראל – ואני מניח שאתם לא רואים יותר מידי אנשים שגרים באוהלים ובמכוניות – זהו בעצם צורך בסיסי קיומי של כל אחד ואחת מאיתנו במדינה, וכנראה שהביקוש הזה לא הולך להעלם אלא רק לצמוח.
ב. צמיחה דמוגרפית – נכון לשנת 2021 שיעור הפיריון הכולל בישראל היה 3 ילדים לאשה! מה שמציב את ישראל כמדינה בעלת קצב הילודה הכי גבוה בOECD שזהו ארגון כלכלי שמאגד בתוכו את רוב המדינות העשירות והמפותחות – אתם מבינים מה זה אומר? בסופו של דבר כל הילדים הללו יצטרכו גם הם קורת גג, לכן מגמת הביקושים רק תלך ותעלה עם השנים.
כבר היום מתחתנים כ40,000-50,000 זוגות וזה רק מה שמוצהר ברבנות, יש עוד כמות מאד גדולה של זוגות שבוחרים לגור יחד מבלי להתחתן פורמלית ברבנות, וברור לכם שכל זוג כזה משמעותו ביקוש לדירה, שלא נזכיר גם רווקים שבוחרים לגור לבד בדירה משלהם או עם שותפים.
תבינו בשנת 2050 מדינת ישראל צפויה להכפיל את עצמה מבחינת כמות תושבים, זה נתון מטורף – תחשבו על הצפיפות ומצוקות הדיור שיש פה היום ותדמיינו כמות כפולה של תושבים – זה בלתי נתפס, וכנראה מי שלא יקנה בזמן הקרוב בעוד כמה שנים כבר לא יוכל לרכוש גם אם ממש ירצה, מה שיגרום לפערי מעמדות מאד גדולים בין אלו שיש להם דירה, לבין אלו שבחיים לא תהיה להם דירה.
ג.ֵ אחוזי הגירושין במדינת ישראל הם לצערנו בין 28-35% בממוצע, זה אומר שאחד מתוך 3-4 זוגות יתגרש מבחינה סטטיסטית.
איך זה קשור לנדל”ן?.. תבינו גירושין אומר כמעט בהכרח פיצול של התא המשפחתי, זאת אומרת שמשפחה שחיה בדירה אחת צריכה כעת דירה נוספת, דבר שתורם להגדלת הביקושים בשוק, שבין כה וכה גדולים מאד.
ד. מדינה קולטת עלייה – מדינת ישראל מאז ומתמיד הייתה קולטת עלייה, וזה די מובן שכן היא מדינת היהודים היחידה – אז כל שנה עולים כעשרות אלפי תושבים חדשים לישראל, ואחת לתקופה יש גם פיק של עלייה מסיבית, דוגמא טרייה לכך זוהי המלחמה בין רוסיה לאוקראינה שרק בעקבותיה עלו לישראל כ- 60 אלף איש!
בעבר הלא רחוק הייתה עלייה גדולה גם של יהדות צרפת בעקבות אנטישמיות גואה, עלייה של יהודי אתיופיה, ועלייה ענקית של כמיליון איש במצטבר של יהודי ברית המועצות בשנות ה90.
עכשיו שוב אני מאמין שכבר הבנתם את הקונספט – בסופו של דבר כל האנשים האלו צריכים לגור איפשהו, וגם זה דבר שמעודד את הביקושים הקשיחים לדירות.
ה. בירוקרטיה בתהליכי הבנייה – ישנם כל מיני גרסאות לשאלה כמה דירות חסרות כיום בישראל בכדי לעמוד בכמות הביקושים – יש כאלה שאומרים200 אלף, יש כאלו 100 אלף, ויש כאלו שאף טוענים שאין חוסר בכלל, בגדול כמובן שכל אחד טוען על פי ההאינטרס שלו.
מבחינה עובדתית, לאור מה שסקרנו פה בסעיפים הקודמים, אנחנו מבינים שצריכים לבנות פה הרבה, וזה רק יצטרך לגדול עם השנים.
בפועל מה שקורה שיש בירוקרטיה וחסמים מאד גדולים בכל הנושא של הבנייה בארץ, והליך של בניית בניין בישראל לוקח המון שנים משלב התכנון עד לשלב מסירת הדירות, וכתוצאה מכך בפועל נמסרות מעט דירות ביחס למה שהשוק באמת צריך.
ו. מימון גבוה – בישראל יש לנו אפשרות למימון מאד משמהותי, מה זה אומר מימון? זוהי בעצם הלוואה לצורך רכישת הדירה מה שאתם אולי מכירים כמשכנתא – עכשיו אם המילה משכנתא מעוררת בכם סוג של אי נוחות או פחד, זה כי גם אתם הורגלתם שמשכנתא זה דבר רע ומעיק שמקשה על החיים – גם אני חשבתי ככה בתחילת הדרך, במהלך הקורס אתם תבינו כמה משכנתא יכולה להיות דבר מבורך, וכנראה שתרצו שיהיו לכם כמה שיותר משכנתאות.
אז בישראל אם זו דירה ראשונה או יחידה, ניתן לקבל עד 75% מימון, זאת אומרת שאתם צריכים להשקיע רק כ-רבע מעלות הדירה ועם כל השאר הבנק עוזר לנו.
ז. היבטי מיסוי – כל מי שקונה דירה ראשונה או מחליף דירה בדירה אחרת ונשאר עם דירה יחידה בסופו של דבר, נהנה ממקלט מס מטורף שחייב לנצל! אין מיסוי כלל עבור הרכישה עד סכום של כמיליון תשע מאות, אין מס כלל על השכירות עד גובה של כחמש וחצי אלף ש”ח בחודש, ואם תחזיקו את הדירה רק שנה וחצי והלאה גם תקבלו פטור מלא ממס על הרווחים! יש פה משהו שלרוב לא קורה במדינת ישראל – אני לא מכיר יותר מידי אפיקי השקעה שמדינת ישראל לא נכנסת לנו לכיס ורוצה את החלק שלה, פה זה מתקיים, והרווחים יכולים להיות במספרים גדולים – כך אני בעצם בניתי את עצמי בזה שקניתי ומכרתי דירות כמה פעמים, כל עסקה כזו הייתה עם רווח יפה והגדילה לי את ההון העצמי בצורה מהותית – זו אחת הדרכים הכי טובות למי שרוצה להתקדם ולצמוח כלכלית היום, כי מלחסוך כל חודש עוד 1000 או עוד 2000 ש”ח סביר להניח שלא תגיעו רחוק.
ח. התחדשות עירונית – השנים הקרובות במדינת ישראל יהיו בסימן של חידוש מבנים ישנים ושכונות ישנות, לכן מי שישכיל וירכוש במקומות העתידים לעבור את אותה ההתחדשות יהנה מרווחים מאד גדולים ככל והתוכניות הללו ימשיכו להתקדם, וברגע שהם יתממשו בפועל ובאמת תתקבל דירה חדשה בשכונה חדשה במקום הדירה הישנה שנקנתה, ניתן להכפיל ולשלש את סכום ההשקעה הראשוני שהושקע.
ט. כשאתם קונים דירה בישראל אתם בעצם מצמידים את עצמיכם למדד הנדל”ן, מה שאומר שאם ערך הנכסים עולה, גם ההון שלכם עולה בהכרח בצורה כזו או אחרת, והמחירים לא בורחים לכם למעלה – עד כמה הם יכולים לברוח?.. ממליץ לכם לשאול את כל מי שהתלבט ולא קנה דירה ב-15 שנה האחרונות, והיום הכסף שלו שווה הרבה הרבה פחות.
י. חשוב לי להדגיש שהסיבה הכי משמעותית היא אך ורק לדעתי האישית, ודווקא היא היחידה שלא מגובה בנתונים עובדתיים ואמפיריים שניתנים למדידה. אתם יכולים להסכים איתה ויכולים שלא.
אני חושב שתכלס לאף אחד מהגורמים החזקים במדינה לא באמת אכפת מאיתנו! כן זה נשמע רע אני יודע, אבל צר לי לבשר לכם זו המציאות שאני רואה, ואני אסביר. בסופו של דבר מי שמחזיק ושולט במדינה אלו 2 גורמים בעלי כח, מצד אחד הממשלה וחברי הכנסת, שרובם מה לעשות הם לא מעמד הביניים קלאסי או מעמד נמוך שקורס תחת הנטל הכלכלי, אלא בדיוק הפוך, אלו אנשים מבוססים מאד, עם משפחות מבוססות מאד, וחלקם הגדול מחזיק דירות בבעלותם ובבעלות המשפחות שלהם, וסביר להניח שלא מעט דירות – עכשיו הייתי רוצה להאמין שלמרות זאת הם יהיו ערכיים ובאמת יוותרו על עצמם לטובת כלל העם וינסו להוריד את המחירים, אבל תכלס מהכרותי את הנפשות הפועלות סביר להניח שההפך הוא הנכון.
מצד שני הגורם השני שמשפיע במדינת ישראל אלו הטייקונים, כן הכמה משפחות בודדות שמחזיקות את רוב הנכסים במדינה, חברות, בנקים, ועוד..כל בר דעת יכול להבין שהם משפיעים אפילו יותר מחברי הכנסת עצמם, כמובן שזה לא גלוי ומוצהר, אבל בסופו של דבר ההון מקושר לשלטון בין אם בקשרי חברות, בין אם בקשרי אינטרס, ובין אם בחשיבה של גורמי הממשל מי יכול לקדם אותם למטרות שלהם שכן בעלי ההון יכולים להשפיע על כל מה שקורה במדינה, המדיה וערוצי החדשות בבעלותם, העיתונות בבעלותם, וקל להם לעצב תודעה שהם רוצים.
עכשיו רוב בעלי ההון במדינת ישראל מושקעים בנדל”ן, ולא כמו משפחה ממוצעת עם דירה או שתיים, אלא מושקעים במאות מיליונים ומילארדים – לכן ירידה של שוק הנדל”ן משמעותה פגיעה משמעותית בערך הנכסים שלהם ובשווי החברות שלהם, האם לדעתכם הם יתנו למחירים לרדת כל עוד זה תלוי בהם?.. אני מאמין שאתם מספיק אינטלגנטים כדי לענות לעצמכם ולהבין מהו הכיוון הכללי של מחירי הנדל”ן במדינה.
מאמרים נוספים
מרכיבי הרווח בנדל”ן
למה בכלל להשקיע בנדל”ן?
