מבט קדימה על שוק הדיור

מה לעזאזל קורה בשוק הדיור? השוק חם, השוק מתקרר? ולאן כל זה הולך מכאן?

תהיו איתי.

הערת פתיחה – כדאי לשים לב שהנתונים בעולם הנדל”ן מצויים ב-delay ביחס למציאות שאנו חיים בה. נתוני הלמ”ס אשר התפרסמו ביולי מתייחסים לשינוי במחירי הדיור בחודשים אפריל-מאי 2022, שלפחות לחלקנו זה מרגיש כמו תקופה פרה-היסטורית, תקופה בה עוד לא נראתה באופק שלנו קריסה של הממשלה ובחירות נוספות. אולם אלו הנתונים שיש בידינו כדי למדוד את החום של הענף, ועליהם נוסיף מידע, נתונים נוספים ופרשנות, שמהם ננסה לגבש תמונת עולם למציאות שלנו היום ושנה קדימה.

אז מה היה לנו במחירי הדירות? לכאורה, אין חדש, עליות המחירים נמשכו גם בחודשים אפריל-מאי. לרגע היה נדמה שהקיץ הזה נראה מחאה ציבורית כנגד התייקרות הדיור, אלא שאז הממשלה נפלה והמחאה התמוססה יחד עימה. קשה לצאת למחאה כאשר אין מול מי – וממשלת מעבר היא לא בדיוק הכתובת שהציבור מצפה ממנה למתן תשובות לכשלים הנמשכים כבר למעלה מעשור. לכאורה אין שינוי במגמות, במספרים, בביקושים, ואין הנדברקס שאפשר למשוך ולעצור את עליות המחיר. למעשה גם אין כרגע בסקטור הפוליטי מבוגר אחראי שיכול לקחת על עצמו את המשימה של צינון השוק.

את תפקיד המבוגר האחראי תופס בתקופות כאלה נגיד הבנק המרכזי, שממשיך את תהליך העלאות הריבית – תהליך המתקיים בעולם ובישראל כאחד. כבר ברור שהמציאות שנמשכה כעשור – של ריבית אפסית – היא נחלת העבר, כעת העולם ואנו בישראל נמצאים בציפייה לראות עד כמה תעלה סביבת הריבית, וזה תלוי בגורמים רבים – האינפלציה היא אחת מהם, אך גורם נוסף יהיה ההשפעה של העלאות הריבית על כניסה למיתון. לכל אלה יש השפעה גם על ענף הנדל”ן, שסולד מריבית גבוהה, וסולד עוד יותר ממיתון.

בעבר השוויתי את הקרב בין גידול האוכלוסייה בישראל – מנוע הצמיחה של מחירי הדיור בישראל, ובין התפשטות הקורונה – גורם שמיתן אי שם בסגר הראשון את רכישת הדירות, לקרב הורדות ידיים, שהסתיים בניצחון הכוחות שתמכו בעליות מחירי הדיור. כעת אנו עדים לקרב הורדות ידיים חדש – בין המשך ריבוי האוכלוסייה בישראל (גורם המדרבן עליות מחיר), ובין עליית הריבית (גורם מדכא עליות מחיר). לגבי העתיד – ננסה לגבש תחזית בהמשך.

נעבור לנתונים החודשיים.

• על פי נתוני הלמ”ס עולה כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אפריל-מאי 2022 לעומת מחיר העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ-אפריל 2022, מחירי הדירות עלו בשיעור 1.4%. שיעור עליית מחירי הדירות ב-12 החודשים האחרונים עמד על 15.9%. הלמ”ס מציין כי עליית המחירים השנתית הינה הגבוהה ביותר מזה עשור.
• עליות המחירים היו חוצות ישראל: תל אביב 1.9%, ירושלים 1.6%, צפון 1.4%, חיפה 1.3%, מרכז 1.1%, ודרום 1.2%.
• מהשוואת העסקאות ב-12 החודשים האחרונים נרשמו עליות מחירים דו-ספרתיות בכל המחוזות: מרכז 19.5%, תל אביב 15.3%, ירושלים 14.6%, חיפה 14.4%, דרום 14.2%, וצפון 12.8%.
• מדד מחירי הדירות החדשות עלה בחודשים אפריל-מאי 2022 לעומת מרץ-אפריל 2022 בשיעור 1.4%, ובניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן+דירה בהנחה) מחירן של הדירות החדשות בשוק עלה בשיעור 1.8%.
• מהשוואת העסקאות שבוצעו ב-12 החודשים האחרונים בתת הנישה של הדירות החדשות עולה כי מחירן עלה ב-18.7%.

נתונים נוספים שהתפרסמו – האם השוק חם או מתקרר?

נתונים התומכים בהיות השוק חם:

• בנק ישראל דיווח כי היקף עסקאות המשכנתא ביוני הסתכם ב-11.88 מיליארד שקלים. ירידה קלה בלבד של 0.8% לעומת חודש מאי, אך עלייה בהיקף 2.5% לעומת יוני אשתקד.
• עוד מדווח בנק ישראל כי מספר ההלוואות לדירות להשקעה נמצא במגמת עלייה ביחס לחודש מאי. סך הכל נרשמו 1,320 הלוואות לדירות להשקעה בהיקף של 1.2 מיליארד שקלים, מדובר על שיעור של 11% מסך העסקאות, עלייה קלה לעומת החודש הקודם.
• בסקירתם כתבו חוקרי בנק ישראל כי “השפעת העלאת הריבית עדיין לא באה לידי ביטוי באופן מובהק בנתונים של חודש יוני”.
• משרד האוצר דיווח כי בחודש יוני ההכנסות נטו ממיסי מקרקעין הסתכמו ביוני 2022 ב-2.5 מיליארד שקלים, לעומת 1.7 מיליארד שקלים ביוני 2021, עליה של 41%. הגביה ממס שבח (הנובע ממכירת דירה) עלתה בשיעור גבוה של 56%. הגביה ממס רכישה (הנובע מרכישת דירה) עלתה אף היא בשיעור גבוה של 30%.
• בהשוואה חצי שנתית עלו הכנסות המדינה ממיסי מקרקעין בשיעור גבוה של 61%. ינואר-יוני 2022 גביית מיסי מקרקעין בהיקף 14.067 מיליארד שקלים, לעומת התקופה המקבילה אשתקד בה נגבו מיסי מקרקעין בהיקף 8.27 מיליארד שקלים.
• לכל הדעות – גם היקפי המשכנתאות, וגם היקפי גביית מיסי המקרקעין, אינם מצביעים על שוק שנכנס להתקררות, בטח לא לקיפאון.

נתונים התומכים בהתקררות של השוק:

• מנגד מצטברים דיווחים שדווקא מצביעים על התקררות בשוק הדיור. ראשונה הייתה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שדיווחה כי בחודש מאי השנה נחתמו כ-10,500 עסקאות לרכישת דירה בישראל, ירידה של 16% ביחס למאי 2021, חודש שלישי ברציפות בו מדווח על ירידה במספר העסקאות ביחס לאשתקד.
• עוד מדווח משרד האוצר כי במאי השנה רכשו משקיעי נדל”ן 1,900 דירות, 26% פחות מאשר במאי 2021, ומכרו סך הכל 2,300 דירות. סך הכל נגרעו מידי משקיעי הנדל”ן בתקופה של חצי שנה מאז העלאת מס הרכישה 4,100 דירות.
• כדאי לשים לב – ההשוואה של מספר הדירות שנקנו על ידי משקיעים השנה מול שנה שעברה יכולה להיות מעט מבלבלת, ולא משקפת את המצב האמיתי בשוק. בתקופה בה עליות המחירים הן דו-ספרתיות סביר להניח שגם אם ירדה כמות העסקאות, הרי שעדיין ההיקף הכספי של העסקאות דווקא מצוי בעלייה.
• גם הלמ”ס דיווחה על ירידה במכירת הדירות החדשות – בחודשים מרץ עד מאי נמכרו כ-11.7 אלף דירות חדשות, ירידה של 7.3% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם.

אז לאן הולך שוק הדיור מכאן?

בראיונות שהעניק נגיד בנק ישראל בעקבות העלאות הריבית הוא נשמע נחוש להמשיך ולהשתמש בנשק הריבית כדי לעצור את התייקרות המחירים בישראל. נכון שחלק נכבד מאותה אינפלציה מקורו בכלל בחו”ל – לדוגמא: מחירי האנרגיה והחיטה. אלא, שבהינתן המצב בו האינפלציה מצויה בעליה, אזי אין לנגיד הבנק המרכזי כל ברירה אלא להעלות את הריבית. התחזית שהעניק בנק ישראל היא להמשך תוואי העלאות הריבית בשנה הקרובה לכל הפחות.

לתהליך הזה תהיה השפעה ישירה על שוק הדיור.

ההשפעה על צד הביקוש – הצרכנים – תהיה השפעה באופן של התייקרות המשכנתאות, ונטייה לחשוש ליטול מחויבויות חדשות וגדולות, הפחתה על רכישת דירות חדשות, מה שיכול להשפיע על צד הביקוש.

על צד ההיצע – היזמים – תהיה השפעה באופן של התייקרות מקורות המימון, פרויקטים יתייקרו, חלקם יכולים גם להתבטל, וההשפעה יכולה לבוא לידי ביטוי דווקא בדמות הפחתה של התחלות בנייה, מה שיכול להשפיע על צד ההיצע.

התוצאה – עדיין מוקדם להתנבא – קרב הורדת הידיים בין הביקוש הישראלי הקשיח ובין העלאות הריבית מצוי בעיצומו, אך ניסיון העבר מלמד אותנו, שגם אם תהיה התקררות מה בשוק אז היא תהיה מוגבלת, לזמן קצר, וכי צרכי החיים – הנובעים מביקוש קשיח וגידול אוכלוסין מהגבוהים במערב – יובילו את המשך הביקוש לדירות בישראל.

כדאי להזכיר כאן פעם נוספת את התחזית של פרופ’ צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל, המשמש כיום כדיקן בית הספר לכלכלה באונ’ רייכמן וראש מכון אהרן למדיניות כלכלית באוניברסיטה, ומי שלדעתי הוא חזאי מחירי הנדל”ן הטוב בישראל – “בטווח הנראה לעין עליית מחירי הדירות לא נבלמת. מודל מחירי הדירות של מכון אהרן המבוסס על נתונים נוכחיים חוזה בשישה רבעונים הבאים, מתחילת שנת 2022 ועד מחצית שנת 2023, יעלו נומינלית בכ-8.2%”.

לכך אוסיף סקר אותו ביצענו בקרב כמה עשרות פעילים בשוק (סקר שאינו מדעי), וממנו עלתה ההערכה הבאה:

מתוך 65 נסקרים

37% מהנסקרים העריכו כי יתקיימו עליות מחירים של יותר מ-10%;

55% מהנסקרים העריכו כי יתקיימו עליות מחירים של פחות מ-10%;

8% בלבד מהנסקרים העריכו כי יתקיימו ירידות מחירים.

סיכום

התחזית של פרופ’ אקשטיין מקבלת תיקוף גם מהסקר אותו ביצענו – והמסקנה של שניהם היא – שאנו נראה המשך של עליות המחירים, אך לדעתי במהלך השנה הקרובה גרף עליות המחירים יהיה מתון הרבה יותר מאשר זה שהתרגלנו אליו בשנה האחרונה.