מהם סוגי ההשקעות העיקריים בארצות הברית?
סינגל פמילי
בית קרקע פרטי בבעלות יחיד. למרות שמחירו של בית צמוד קרקע גבוה יותר, קל יותר לקבל עבורו משכנתה וניתן לחזות באופן די טוב את ההכנסות וההוצאות הצפויות. סינגל פמילי הוא ‘החלום האמריקאי’ ומרבית התושבים מעדיפים לגור בו, נתון שעלה אף יותר בתקופת הקורונה בעקבות הרצון לצאת ממרכזי הערים הצפופות.
דופלקס/טריפלקס/פורפלקס
דו, תלת וארבע משפחתי. כמו סינגל אבל מחולק למספר יחידות ומתנהל די דומה מבחינת ההוצאות וההכנסות.
מולטי פמילי – מקבץ דיור או בנין שבו כל היחידות לא עברו פרצלציה ולכן יהיה בבעלות משקיע או קרן השקעות. נחשב כנדל”ן Commercial ונמדד כמו עסק לפי חישובי הכנסות פחות הוצאות (NOI) לחלק לשיעור ההיוון (CAP RATE).
דירות קונדומיניום
מקבץ דירות שבו כל דירה היא בפני עצמה והבעלים של כל יחידה מחוייב לשלם ארנונה ותשלומי ועד בנפרד (קונדו’ס). דירות אלו זולות יחסית, ומרבית הבניינים הללו מכילים תוספות כמו חדר כושר ובריכה, אולם חשוב לקחת בחשבון, שקיימים עשרות עד אלפי דיירים נוספים, תקנון בניין וגוף שמנהל את הבניין, ושתשלומי ועד הבית עלולים להיות גבוהים יחסית, במיוחד אם הבניין משודרג בתוספות שמשדרגות את איכות חיי הדיירים. פרט לכך, עליית ערך הדירות הללו איטית יותר, וקשה יותר לקבל משכנתה עבורן.
נדל”ן מסחרי
השקעה בנדל”ן מסחרי כוללת רכישת משרדים, חנויות, מבני תעשיה, מרכזים לוגיסטיים, סלף סטוראג’ , בתי מלון, מבני ציבור וכדומה, שאינם מיועדים למגורים אלא להשכרה לגופים עסקיים או ציבוריים.
במקרים רבים ניתן להשכיר נכס מסחרי במחיר גבוה יותר מאשר נדל”ן למגורים, אולם ההוצאות שהוא דורש מבעליו גבוהות יותר והביקוש אליו תנודתי יותר. עם זאת, אחד היתרונות בנדל”ן מסחרי הוא שהשוכר יכול להיות גוף ממשלתי או ציבורי, ובמקרה כזה הסיכון שיתעוררו בעיות עם דמי השכירות נמוך יותר.
קרקע
רכישת קרקע, בדומה לישראל, יכולה להיות קרקע מוכנה לבניה או קרקע ללא היתרים וללא פיתוח. מדובר על השקעה לטווח ארוך, או לצורך אקזיט לאחר הוצאת כל ההיתרים, תלוי בתוכנית העסקית ובשמאות.
בתמונה: פיתוח והקמה של מרכז מסחרי ביוסטון (מדינת טקסס) מאחד הפרויקטים שבו אני מלווה משקיעים.
מאמרים נוספים
מה עדיף, פליפים או רנטלים?
מושגים חשובים בנדל”ן בארה”ב