בקצרה: כמעט כמו בכל השקעה – תלוי במטרות שלכם!
באריכות:
בעסקאות פליפ (שזה בעצם קניה-שיפוץ-מכירה) המטרה היא להגדיל את ההון תוך זמן קצר יחסית של בין כמה חודשים עד שנה.
זה מתאים בעיקר בתחילת הדרך בהשקעות, כאשר רוצים לצבור הון ואין לחץ על יצירת תזרים שוטף.
עסקאות פליפ נחשבות מסוכנות יותר, מכיוון שהן מתבססות על הנחה שבה הנכס יימכר במחיר המשוער לאחר השיפוץ (After Repair Value=ARV).
ה-ARV מחושב בהשוואה לנכסים משופצים דומים באותו איזור של הנכס.
למרות שקיים שוני בין שכונות ואפילו בין רחובות באותה עיר – עדין נדרש לבסס את ההערכה על בסיס זה ולקחת בחשבון את גודל הנכס ומספר החדרים.
פליפים הם עבודה אקטיבית לכל דבר וענין, וכרוכים בהתנהלות עם ספקים, קבלנים, מתווכים וכד’.
החששות העיקריים בעסקאות פליפ הם:
- התארכות הפרויקט מעבר לזמן הצפוי.
- ירידות מחירים באיזור ואז קשה למכור את הנכס (זמן שהייה במרקט).
- סטייה בהערכת השיפוץ, למרות שנדרש לשים מרווחים. דבר שעלול לנגוס בתשואה.
- הסתבכות עם הקבלן מבחינת הסדר תשלומים ובעיות טכניות.
- נדרש לשלם מס רווחי הון משמעותי במכירה.
לעומת זאת יש גם יתרונות:
- הגדלת ההון בצורה מהירה יחסית.
- אין התעסקות עם סינון ובדיקה של שוכרים.
- זה נחשב תחום מבוקש ו”סקסי”.
בעסקאות רנטל המטרה המרכזית היא לייצר תזרים חודשי. רוכשים נכס שיושכר לטווח קצר, בינוני או ארוך ונהנים מפירות השכירות.
עסקאות כאלו עשויות להתאים למי שכבר צבר הון ורוצה להנות מ”פנסיה נדל”נית” (תלוי באחוז המימון הנלקח בעיסקה).
ככל שהמינוף גבוה יותר – כך התזרים קטן.
היתרון הגדול בשיטה הזו הוא היכולת לבצע מינוף לרכישת נכסים נוספים – וזאת ללא אירוע מס! באנגלית המהלך הזה נקרא Refinance, כלומר ביצוע מיחזור משכנתה כנגד שעבוד נכס קיים, ובכך ניתן לייצר פורטפוליו נכסים לטווח הארוך. כך גם ניתן להגדיל את השווי הנקי וההון וגם לבצע העברה בין דורית של נכסים.
החסרונות בשיטה הרנטלים:
- תלות בחברת ניהול (הפתרון הוא למצוא חברת ניהול טובה או לנהל לבד).
- התעסקות עם שוכרים, לעיתים עלולים לעשות בעיות, למרות שחובה לבצע סינון קפדני.
- לעיתים עלול לקרות מצב שאין דייר (Vacancy)
- בלאי הנכסים שדורש שיפוץ כל כמה שנים ונוגס בתשואה.
בהצלחה בכל השקעה שתבחרו!
