מורה נבוכים להתחדשות עירונית בענייני מיסוי – מס שבח
מורה נבוכים להתחדשות עירונית בענייני מיסוי – מס שבח
עסקאות של התחדשות עירונית – כמו תמ״א 38 או פינוי-בינוי – מהוות הזדמנות מצוינת לבעלי דירות לשדרוג הנכס, לקבלת דירה חדשה ולעיתים גם תוספת של מטרים. אך לצד היתרונות, קיימת גם חשיפה למיסוי מקרקעין, ובעיקר למס שבח – מס שמוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת זכות במקרקעין.
מהו מס שבח?
מס שבח מוטל על ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס. כאשר דייר חותם על הסכם עם יזם, שמקבל את זכויות הבנייה והורס את הבניין הקיים כדי לבנות חדש, רשויות המס רואות בכך עסקה במקרקעין, שכן הדייר מוותר על דירתו הקיימת בתמורה לדירה חדשה.
הבעייתיות במס שבח בהתחדשות עירונית- המורכבות מתחילה כשהעסקה כוללת תנאים מתלים, כמו קבלת היתר בנייה או ליווי בנקאי. לעיתים חולפות שנים רבות בין החתימה לבין קידום ממשי של הפרויקט. במהלך תקופה זו: אם הדייר מעוניין למכור את דירתו, רשויות המס עלולות לראות בכך מכירה של דירה עם “פוטנציאל השבחה” ולחייב אותו במס שבח אף אם העבודה בפועל טרם החלה. בנוסף, גם מי שטרם חתם אך הבניין בו הוא מתגורר כבר נמצא במסלול פינוי-בינוי, עלול להיחשב כמוכר ולשלם מס שבח על ”רווח עתידי“ שטרם מומש.
מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח בעסקאות התחדשות עירונית?
בעסקאות פינוי-בינוי, ניתן לקבל פטור ממס שבח במקרים שבהם בעל הדירה מעביר ליזם את כל הזכויות בדירתו, ובתמורה מקבל זכות לדירה חלופית אחת בלבד. הפטור מותנה בכך ששווי הדירה החלופית לא יעלה על תקרת שווי מוגדרת, המחושבת לפי הגבוה מבין שלושה קריטריונים: 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת בניכוי זכויות בנייה נוספות, דירת מגורים ששטחה עד 120 מ”ר באותו מתחם, או דירת מגורים ששטחה עד 150% משטח הדירה הנמכרת אך לא יותר מ200- מ”ר.
תשלומים נלווים, כמו דמי שכירות לתקופת הבנייה והוצאות נוספות, נלקחים בחשבון במסגרת חישוב הפטור. במידה שהשווי של הדירה החלופית גבוה מתקרת השווי, הפטור יחול רק עד לתקרה והיתרה תחויב במס שבח.
עיתוי החיוב במס שבח בעסקאות עם תנאים מתלים
כאשר העסקה כוללת תנאים מתלים, יום המכירה לצורכי מס נקבע ביום בו התקיים התנאי האחרון. משמעות הדבר היא, שבמקרים בהם ההסכם כולל התחייבויות שטרם הושלמו, יום המכירה ייחשב רק במועד שבו התקיים התנאי האחרון, מה שעלול להשפיע הן על מועד חישוב המס והן על זכאות לפטור. סעיף זה חשוב במיוחד להתנהלות נכונה מול רשויות המס, ובמקרים רבים עשוי להוות כלי תכנוני משמעותי.
התחדשות עירונית היא תחום עם פוטנציאל גדול, אך גם עם מלכודות מיסויות משמעותיות. חשוב להבין שגם אם לא התקבלה תמורה ממשית עדיין, רשות המסים עשויה לראות בכך עסקה לכל דבר. לכן, מומלץ לתכנן היטב את צעדיכם מראש ולקבל ייעוץ משפטי מקצועי.
במשרדנו אנו מתמחים בליווי משפטי ומיסוי בעסקאות פינוי-בינוי ותמ״א ,38 תוך דגש על שמירת הזכויות של בעלי הדירות, מניעת חשיפות מיותרות למס שבח, וניהול נכון של המו”מ מול היזם.
מאמרים נוספים
עו”ד מקצועי בעסקאות יד שנייה – גם כשזה נראה פשוט
מי שומר על האינטרסים שלך? עורך הדין דיירים בעסקאות פינוי־בינוי
חכירה או בעלות? כל מה שצריך לדעת לפני שחותמים על החוזה