מושגים חשובים בנדל”ן בארה”ב
מולטי פמילי MULTI FAMILY –
מגורים רב-משפחתיים. סיווג של דיור בו יחידות דיור נפרדות כלולות בבנין אחד או במספר בניינים במתחם אחד. צורת השקעה בה משקיע יחיד, חברה בע”מ או קבוצת משקיעים רוכשים מתחם דיור מתוך כוונה להשכיר את היחידות.
חברה אמריקאית LLC – ראשי תיבות של LIMITED LIABILITY COMPANY
בתרגום לעברית מדובר בחברה עם אחריות מוגבלת.
בדיוק כפי שבישראל קיימת חברה בע”מ – כאשר הקיצור בע”מ מתייחס למשפט – בערבון מוגבל. כך גם בארה”ב קיים המונח LLC אשר מבטא חברה בערבון מוגבל, כלומר חברה מוגבלת באחריות.
למעשה מדובר על חברה אשר משמשת כגוף נפרד מהבעלים שלה ומהווה ישות משפטית נפרדת לחלוטין ללא קשר למי שמחזיק במניותיה. החברה הנפרדת הזו גם חייבת במיסים בנפרד מבעליה, ויש לה אחריות נפרדת לכל דבר ועניין.
בדיקת נאותות – DUE DILIGENCE
בדיקת אדם, בית עסק או חברה טרום סגירת חוזה עמם. הבדיקה היא הליך במסגרת הכנת תשקיף או בחינה של נכס/עסקה.
כאשר בדיקת הנאותות היא מול חברה, ייעשה במסגרת ההליך בירור מקיף על המצב הכלכלי והיכולות המסחריות, לרוב כולל מפגשים עם גורמים בכירים בחברה, ביקור באתרי הפעילות שלה, פגישות עם גורמים מממנים, בדיקת אמצעי הביקורת, ניתוח תחזיות החברה, בדיקת התוכנית העסקית שלה וכו’.
עלויות סגירה – CLOSING COSTS
עלויות שכרוכות בסגירת העסקה, כגון: שכר טרחת עו”ד, תיווך, עלות רישום חברה (במידה והנכס נרשם על שם חברה), ביטוח בעלות וכד’.
שטר מכר – WARRANTY DEED
מסמך המונפק ע”י המחוז לבעל נכס ומסמן את אותו האדם כבעלים חוקי של פיסת נדל”ן.
שירותים נלווים – AMENITIES
השירותים הנוספים שכלולים בבניין כגון ניקיון ותחזוקה, שמירה, חדר כושר, ספא, משחקייה לילדים וכד’.
יום הסגירה – CLOSING
היום שבו מבצעים את המכירה – הכסף עובר למוכר והמוכר מעביר את שטר המכר לקונה ובכך נותן את אישורו לקונה, ללכת למשרדי המחוז ולרשום את הנכס על שמו.
הערכה/עליית שווי – APPRECIATION
עליית ערך הנכס או שינוי בשווי שלו כתוצאה מהשבחה.
שווי לאחר שיפוץ – ARV
נפוץ במיוחד באסטרטגיות של פליפים. חישוב שמבוצע לצורך חישוב שווי לאחר שיפוץ נכס כחלק מהתוכנית העסקית.
שווי ההון העצמי – EQUITY
בארה”ב בד”כ מקובל לחשב את שווי ההון העצמי בעסקה לפי מחיר הנכס פחות ההלוואה.
מס נכס – PROPERTY TAX
מס שנגבה על הנכס (מקביל לארנונה בישראל). התשלום השנתי שמשולם לרשות המקומית ומחושב לפי שווי הנכס וגודלו.
ביטוח טייטל – TITLE INSURANCE
ביטוח הנערך ע”י קונה הנכס. בתהליך קניית הנכס חברת הטייטל בודקת שאין על הנכס שעבודים ומשכונים וביטוח זה מבטח את הקונה במידה וחברת הטייטל ביצעה טעות ברישום.
מימון מחדש – REFINANCE
מיחזור הלוואה כנגד נכס קיים באמצעות הערכת שמאי.
השוואת מחירי נכסים – COMPS – Comparable sales
השוואת מחיר לנכס אותו אנו רוצים לקנות/למכור. ההשוואה צריכה להיות בגודל הנכס, מספר החדרים, מצב הנכס, סוג הנכס ועוד. ה-COMPS צריכים להיות עד מרחק מסוים מהנכס הרלוונטי ועד מספר חודשים מסוים מהמכירה שלו.
בדק בית – INSPECTION –
בדיקה הנערכת ע”י בוחן מוסמך אשר נשלח מטעם רוכש הנכס. בסוף הבדיקה מקבלים דו”ח עם כל הבעיות והתיקונים הנחוצים בנכס. מקובל לסכם מראש על פרק זמן שבו הקונה רשאי להחליט האם לרכוש את הנכס או לא, על בסיס הבדיקה.
אוף מרקט – OFF MARKET –
נכס שנמכר “מחוץ לשוק”, כלומר אינו מפורסם באתרי אינטרנט, במשרדי תיווך, ברשתות החברתיות וכד’ אלא עם שלט או מפה לאוזן.
חשבון נאמנות – TRUST ACCOUNT –
חשבון בנק שמפוקח ע”י עורך דין. כחלק ממסלול רכישת נכס, מגיע השלב בו הרוכש מעביר את כספי הרכישה לעו”ד מטעמה של חברת הנאמנות, אשר מתמחה בעסקאות מסוג זה, שמכניס את הכסף לחשבון נאמנות. חשבון זה הוא מעין חשבון זמני בו נשמר הכסף עד לסגירת העסקה מול המוכר בארה”ב. רק לאחר השלמת העסקה מועבר הכסף מחשבון הנאמנות אל מוכר הנכס, שמצדו, מחויב להעביר את שטר הבעלות על הנכס למשקיע (בעליו החדשים של הנכס).
שיעור אי התפוסה – VACANCY RATE –
שיעור אי התפוסה במקבץ מגורים או באיזור השקעה מסוים. מדד חשוב מאד לפני כניסה להשקעת נדל”ן.
שטר בעלות – DEED –
כשמו כן הוא – שטר בעלות על הנכס!
מאמרים נוספים
מה עדיף, פליפים או רנטלים?
השקעה בנכס בודד Vs השקעה קבוצתית