מחזור משכנתא – למה חשוב לבדוק את התנאים אחת לתקופה?
הם לקחו משכנתא בשנת 2015. הריביות היו נוחות, המדדים רגועים והמודעות לחשיבותו של יועץ משכנתאות מקצועי הייתה נמוכה מאוד. הם פשוט הגיעו לבנק, ביקשו משכנתא של 880,000 ש”ח, וקיבלו בדיוק את ההצעה הראשונה – בלי לשאול שאלות או להשוות חלופות. ההחזר החודשי שלהם היה סביר, ואפילו נמוך בתחילת הדרך. אבל עם השנים, בעקבות העלייה הדרמטית בריבית הפריים, המדדים והתייקרות המרכיב המשתנה, ההחזר החודשי טיפס בהדרגה עד שהגיע ל-4,200 ש”ח בחודש.
כעבור עשור הם הגיעו אליי לפגישת ייעוץ, לאחר שקיבלו לידיהם ירושה של 200,000 ש”ח – מצב שיכול לקרות לכולנו, בין אם בירושה, מענק חד-פעמי או מכירת נכס. הם ביקשו לבדוק כיצד אפשר לנצל את ההון החדש כדי להקל על עצמם או לקצר את תקופת ההלוואה. כשהתחלנו לבדוק לעומק את הנתונים, הופתענו יחד לגלות שאחרי עשר שנים שבהן שילמו יותר מ-400,000 ש”ח, יתרת החוב שלהם עדיין עמדה על 783,000 ש”ח, ירידה מינימלית בלבד מהסכום המקורי.
איך זה קורה? מעבר ללוח שפיצר, שבו בתחילת הדרך רוב התשלום מופנה לתשלום הריבית, קיימות גם השפעות משמעותיות של הצמדות למדד המחירים לצרכן ומסלולים צמודי פריים או משתנים על בסיס אג”ח. מסלולים אלו מחייבים בדיקות תקופתיות והתאמות כדי לוודא שהם עדיין מתאימים למציאות הכלכלית המשתנה.
המשכנתא הראשונית שלהם תוכננה לפי תבנית אוטומטית מוכרת: שליש בריבית קבועה, שליש בריבית משתנה ושליש בריבית פריים, ללא כל התאמה אישית. לא נלקחו בחשבון תכנון פיננסי ארוך טווח או צרכים עתידיים. התוצאה: המשכנתא שירתה את האינטרסים של הבנק הרבה יותר מאשר את שלהם.
בפגישת הייעוץ בנינו יחד תמהיל חדש ומדויק: שמרנו על החזר חודשי נוח וזהה להחזר הקיים, ניצלנו את ההון הפנוי שבחרו לא להשקיע במקום אחר כדי לייצר ערך נוסף באמצעות צמצום החוב. ביטלנו את ההשפעה היקרה של הצמדות למדד וקיצרנו משמעותית את תקופת ההלוואה מ-22.5 שנים ל-15 שנים בלבד. התוצאה היתה חיסכון כולל של כ-400,000 ש”ח לאורך חיי המשכנתא, בסביבת ריבית גבוהה בהרבה מזו שבה לקחו את המשכנתא המקורית.
מדוע רוב האנשים לא בודקים את המשכנתא שלהם? בעיקר מחוסר מודעות. משכנתא אינה מוצר מוחשי שאפשר לראות או להרגיש, לכן רבים מתייחסים אליה כאל “גזירת גורל”. זו טעות נפוצה. בדיוק כמו שאנחנו מנקים ומסדרים את הבית אחת לתקופה, גם המשכנתא שלנו זקוקה ל”בדק בית”. אנחנו חייבים לוודא שהתנאים עדיין פועלים לטובתנו.
זכרו: משכנתא היא חוזה ארוך טווח, וזכותנו לוודא שהוא מתאים למציאות הכלכלית המשתנה שלנו. שינויים בהכנסות, הון שהתפנה, או שינויים בריביות – כולם מצדיקים בדיקה מחודשת של המשכנתא. לעיתים, דווקא בתקופות שבהן הריביות גבוהות ניתן לחסוך כסף משמעותי.
אנחנו רגילים לחשוב על השקעות במונחים של “ריבית דריבית”. במשכנתאות, המנגנון הזה עובד בכיוון ההפוך – הריבית וההצמדות מגדילות את החוב. לכן, חשוב לבדוק מדי פעם: האם החוב מצטמצם, מתנפח, או האם הכסף שלנו יכול לייצר עבורנו ערך גבוה יותר במקום אחר.
ההבדלים הקטנים האלה בתנאים ובהחזרים מתבטאים בהרבה מאוד כסף בטווח הארוך. אז אם עברו כמה שנים מהמשכנתא שלכם, עצרו ובדקו. שינוי קטן היום יכול להיות ההבדל בין עתיד של לחץ כלכלי לעתיד של יציבות וחופש פיננסי.
את העבר כבר לא תוכלו לשנות, אבל את העתיד – אפשר וצריך לעצב כבר עכשיו.
מאמרים נוספים
מצאתם את דירת החלומות, אבל… הנכס הקיים עדיין לא נמכר?
המדריך השלם לפני רכישת דירה