מחפשים תשואה גבוהה בנדל”ן?

משקיעים רבים מקבלים החלטה לרכישת נכס להשקעה  בהתאם לתשואה הפירותית הצפויה – קרי שכר הדירה נכון להיום
אותם משקיעים לא לוקחים בחשבון שבדרך כלל מדובר מדובר בנכסים הממוקמים באזורים הפחות מרכזיים, פעמים רבות אזור מוכה פשע ותושבים ממעמד סוציואקונומי נמוך (מהגרי עבודה וכדומה).
משום עלות הבתים הנמוכה טבלת האקסל מציגה בפנינו מצג של קבלת תשואה גבוה והזדמנות לרכישה!

“למה חשוב לי לבדוק מהו המעמד הסוציואקונומי באזור הנכס ?  הרי אני משקיע- אני לא  הולך לגור שם !”

התשובה לכך היא שאתם בעלי הנכס = אתם המוכרים והשוכר הינו הקונה, השוכר שלכם הוא הלקוח שלכם !  וכל בעל עסק מעדיף שלקוח בעייתי לא יהיה הלקוח שלו.
מה הכוונה? אם תרכשו נכס בשכונה עם אחוזי אבטלה גבוהים מהממוצע הארצי, רמת פשע גבוהה, בתי ספר בדירוג נמוך, אתם מגדילים מאוד את הסיכוי לשוכר בעייתי. 

ברכישת נדל”ן מעבר לתשואה הפירותית השותפת = שכר הדירה אנו מעוניינים להנות גם מעליית ערך הנכס, הניסיון מראה שאם נקנה נכס באזור  “בעייתי” אנו מקטינים מאוד את הסיכוי לעליית ערך הנכס, יתרה מכך, באזור “בעייתי” קיים סיכוי גם שבאזור כזה תהיה ירידת מחירים של הנכסים באזור (מי ירצה לגור שם?) בכוכבית אוסיף שישנם משקיעים שמראש בוחרים דווקא בהשקעה הן בגלל התשואה הגבוהה יחסית והן מתוך אמונה שהאזור יעבור שיפור ושדרוג מה שיעלה מאוד  את המחירים בעתיד – יש לקחת בחשבון ששינויים כאלו לוקחים שנים רבות.
מצד שני, נכס בזור מרכזי מאוד בעיר גדולה ומפותחת סבער שעלות הנכס תהיה גבוה מה שיקטין מאוד את התשואה הפירותית.

יש לבחור את אזור ההשקעה (ועלות הנכס כנגזרת ממנו) בעיניים פקוחות, אגב דבר זה נכון שבעתיים ברכישת נכס בחו”ל, רבים רוכשים נכס בחו”ל בכדי להשיג תשואה דו-ספרתית.
כי אחרת למה לנו לקחת את הסיכון הזה??
אכן, כאשר רוכשים נכס במדינה לא מפותחת או עם בעיות כלכלה חמורות אנו בהחלט לוקחים סיכון גדול ואנו מעוניינים לקבל תגמול הולם על כך (תשואה גבוהה), אבל האם כל מה שמחוץ לישראל הוא מדינה בעייתית?
האם השקעה במדינה כמו אנגליה, מדינה מפותחת עם כלכלה חזקה ויציבה (חמישית בעולם), מדינה מערבית מתקדמת ומובילה, שוק מפוקח ושקוף, חוקים המעודדים משקיעים, האם גם בהשקעה במדינה זו אנו לוקחים סיכון מוגבר מאשר השקעה בארץ ומצפים לתשואה דו-ספרתית ?
אכן, באזורים בעייתיים באנגליה (לשם הדוגמא) נוכל למצוא השקעות נדל”ן המגלמות תשואות גבוהות מאוד, אבל האם אנו מבינים את הסיכון ומעוניינים בכזו השקעה ?
חשוב לזכור כי  מחיר נכס זול ותשואה גבוהה עלולים להצביע על נכס באזור בעייתי (ולצערי רבים מתפתים לרכוש בגלל התשואה שהם מקבלים ב”אקסל” ), נכס שלא ניתן לקבל בעבורו משכנתא, נכס שלא ניתן לבטח אותו, נכס שאסור על פי החוק המקומי להשכיר אותו (או שבעתיד הקרוב מאוד הדבר יהיה אסור), נכס שהוא אינו במאה אחוז בבעלותכם, השקעה בעסק שמתחבאת כהשקעת נדל”ן (רכישה של חדר במלון לדוגמא- זו השקעה בעסק, אם המלון פשט רגל מה תעשו ועם חדר בודד ??) נכס באזור בעייתי, הגירה שלילית מהאזור, בתים רבים באזור העומדים ריקים ועוד…

קיבלתם הצעה עם תשואה חלומית ? יש סיבה, תבדקו שלא תתעוררו לתוך חלום בלהות…

תבדקו היטב את כל הנתונים של האזור, האם קיימת דרישה לשכירות באזור? מיהם תושבי האזור, האם קיים מגוון תעסוקתי ? כמה בתים עומדים ריקים ללא שוכר באזור? אחוז התושבים הנמצאים מתחת לקו העוני ועוד ועוד… (במדינות המפותחות כל המידע הזה זמין ונגיש במרשתת)

את הבדיקות יש לעשות בכל נכס – בארץ או בחו”ל, כלל האצבע אומר שככל שהתשואה עולה – הסיכון גדל, עליכם רק להבין את הסיכון שיש בהשקעה, ולהחליט להתקדם את לסגת מההשקעה  להשקעה “בעיניים פקוחות”.

בהצלחה

אופיר הררי – יועץ נדל”ן,  מלווה משקיעי נדל”ן באנגליה 050-3663588

פייסבוק : https://www.facebook.com/ofirhararirealesteate/?ref=page_internal

אתר האינטרנט :  www.t-ofir.co.il