עסקאות פרי-סייל במימון נכון מייצרות הזדמנויות לרכישת נדל”ן דווקא בתקופה הזו

לאחרונה בעקבות המצב אנחנו רואים לא מעט פרסומים של קבלנים על עסקאות מכירה מוקדמת (פריסייל) עם הטבות משמעותיות למימון בצורה של 80-20, או 90-10. לרוב, המשמעות היא שהרוכשים צרכים לשלם חלק קטן מהתשלום על הדירה במעמד החתימה ואילו את מרבית הסכום הם יצטרכו לשלם כשהדירה תהיה בנויה ומוכנה. מדובר בהצעה מהפכנית בשוק הדירות יד ראשונה, שלפני מספר שנים רוכשים רק יכלו לחלום עליה.

פנינו אל שי פרלמן, יועץ משכנתא בכיר וממקימי התאחדות יועצי המשכנתא בישראל, וביקשנו להבין האם מדובר בהזדמנות פז שכדאי לנצל? ואם כן, מה היא הדרך הטובה ביותר למימון עסקת פריסייל?

לחפש הזדמנויות בכל סערה

שוק הנדל”ן בישראל לא יודע נחת. קורונה, עליית ריביות וכעת מלחמה שנמשכת חודשים ארוכים והפכה להיות חלק מהשגרה של חיינו. משפחות רבות מוצאות את עצמן ‘יושבות על הגדר’ במשך חודשים רבים בגלל המצב. יחד עם זאת, לאחרונה, ענף הדירות יד ראשונה מבקש לעשות מעשה ו’להתעורר’. זה בא לידי ביטוי במספר לא קטן של קבלנים שמציעים הזדמנויות לרכישה מוקדמת, לעיתים בהנחות משמעותיות, ולעיתים בהסדרי מימון גמישים ונוחים כמו למשל 80-20. כלומר על הרוכש לשלם 20% במעמד החתימה ואת היתרה בסמוך לקבלת המפתח. שאלנו את שי האם עסקת פריסייל היא הזדמנות מצויינת שכדאי לנצל?

“תראו, פעם זה היה החלום של רוכשי דירות יד ראשונה. למה? כי לרכוש דירה מקבלן, לקחת התחייבות של משכנתא מול הבנק ולהתחיל לשלם החזרים חודשיים במקביל לתשלומים של שכירות עבור הבית שבו מתגוררת המשפחה זה עול כבד מאוד. מה שראינו שקורה זה גל של אנשים מבוגרים שחוזרים להתגורר אצל ההורים שלהם עם המשפחה והילדים והכל רק בשביל לעמוד בנטל של החזר המשכנתא, על דירה שלא נותנת עדיין תשואה ולא חוסכת את הצורך לשלם שכר דירה. בגלל זה היום לחשוב על אפשרות של עסקה שבה אדם רוכש דירה יד ראשונה, שם הון ראשוני, אבל ‘שוכח’ ממנה עד שהיא מוכנה ורק אז מתחיל לשלם משכנתא, זה באמת נשמע כמו הזדמנות טובה. וזה גם טבען של סערות ומלחמות, בתוך הכאוס הן גם מייצרות הזדמנויות. מה שקרה זה שקבלנים נשארו עם מלאי של דירות והלוואות, או שרצו להעיר את השוק הרדום. הם היו צריכים לשחרר דירות לשוק בהצעה אטרקטיבית אבל בלי להיכנס להפסדים וזו הזדמנות לטובת הרוכשים שכבר המתינו יותר מידי זמן”.

“באותה נשימה חשוב לומר שנוסף ליתרונות הגלומים בעסקה מהסוג הזה, צריך לשים לב גם לסיכונים שבאים איתה שכן מדובר בעסקה ‘על הנייר’. לכן חשוב מאוד להתייעץ עם איש מקצוע, עו”ד, שמגן על הרוכשים ודואג שיקבלו את כל ההגנות הקבועות בדין לשם כך. נושא נוסף שצריך לשקול אותו עם איש מקצוע מתחום המימון, יועץ משכנתא, הוא דרך המימון של עסקת פריסייל. חשוב להתאים בין המטרה של הרוכש למימון שלה”.

איך מממנים נכון עסקת פריסייל?

“לפני שנכנסים לעסקת פריסייל, נרצה קודם כל לנטרל את כל מה שיכול לסכן את העסקה בעתיד. ולפעמים אלו פרטים טכניים שלא חושבים עליהם, אנחנו ממליצים למשל איך שחותמים על עסקת פריסייל ללכת לעשות ביטוח חיים. למה? כי בלי ביטוח חיים אי אפשר לקבל משכנתא, ואם יהיה שינוי במצבו הבריאותי של הרוכש בשנתיים-שלוש עד שהדירה מוכנה וחברת הביטוח לא תסכים לבטח אותו בביטוח חיים, או שתתם פרמייה יקרה מאד, זה עלול לסכן את העסקה. זו דוגמה אחת.

מי ששוקל להיכנס לעסקת פרי-סייל צריך לדעת שעומדות בפניו שתי אפשרויות עיקריות. האחת, לקחת את המשכנתא מראש ולהתחיל את התשלומים. היתרון של האפשרות הזו הוא שהרוכש מבטיח את הריבית הנוכחית, ובכך משיג וודאות גבוהה ויכול “לסדר” את המספרים. החיסרון הוא שצריך לשאת בתשלומי הריבית והמשכנתא לפני קבלת הנכס למעשה באפשרות הזו מוותרים למעשה על ההטבה של פריסייל ורוכשים את הדירה ‘כמו פעם’.

האפשרות השניה היא לקחת את המשכנתא עם קבלת הדירה. כאן הרוכש לא ירגיש את העומס הכספי בתקופת הבנייה ויתחיל בתשלומי המשכנתא רק לאחר קבלת המפתח. החיסרון כאן הוא הסיכון שתנאי המימון ישתנו לרעה. סיכון נוסף הוא שינוי במצב הכלכלי של הרוכש העלול לטרוף את הקלפים בצורה כזו שאם היה מתרחש קודם הייתם נמנעים מהעסקה, ועכשיו, אתם כבר מחויבים למרות שהבנייה עוד רחוקה מסיום. סיכון נוסף הוא שינוי במצב הכלכלי שימנע מכם לקבל את המימון כשאתם צריכים אותו.

אבל למעשה יש דרך שלישית, והיא לקחת את המשכנתא עכשיו אבל למשוך רק חלק קטן ממנה ואת השאר להקפיא ולשמור למועד שנצטרך, כך, נקטין את הסיכון שלא נקבל משכנתא בעתיד”.

שאלנו את שי איזו אפשרות עדיפה? “אין כאן נכון או לא נכון. או אמת אחת. כשמגיע אלי לקוח שמעוניין לרכוש בפריסייל אני יושב איתו, מכיר את הנתונים שלו, ומנסה לבנות לו את התכנית המתאימה ביותר עבורו, גם בראי של תנאי השוק”.

האם באמת יש פה הזדמנות?

“בהחלט. למעשה היזמים נותנים לרוכשים אשראי משמעותי, ששווה הרבה כסף, המפתח לניצול ההזדמנות הוא לצמצם סיכונים, להסתכל קדימה ולפעול בהתאם ליכולות והתחזיות האישיות. מי שיגיע אליי, זה בדיוק התהליך שאנחנו נעבור, יש גם המון ‘טריקים’ שאפשר לעשות עם המימון בעזרת איש מקצוע, שיוכלו להבטיח לרוכשים תנאים מסוימים או לנצל את הרצון של הבנקים להעניק משכנתאות עכשיו. בשורה התחתונה, יש פה הזדמנות טובה, אך צריך ידע, תכנון וליווי נכון כדי לנצל אותה”

לסיכום, מה היית ממליץ למי ששוקל לערוך עסקת פריסייל?

“בשביל שרוכש יוכל למקסם את היתרונות של עסקאות פרי-סייל ולהשיג את יעדי ההשקעה שלו בנדל”ן הייתי ממליץ לו בראש ובראשונה לפנות ליועץ משכנתאות מומחה, וביחד, לפרוס את כל האפשרויות והשיקולים, ולבחור את הדרך הטובה ביותר עבורו. מפני שאם מסתכלים על השוק – אכן יש פה הזדמנויות מצויינות, בתנאי שמתכננים אותן נכון, בהתאמה לרוכש, ליכולותיו ומצבו. גם אם העקרונות הבסיסיים ברורים – להשקיע עכשיו הון עצמי נמוך, ואת המשכנתא לקחת כמה שיותר קרוב להשלמת הבנייה, יש פה הרבה ניואנסים, צריך תמיד להכין תוכנית חלופית ולהיות עם האצבע על הדופק. את הלקוחות שלנו שלוקחים עסקת פריסייל אנחנו מקפידים לפגוש גם לקראת סיום הלוואת הקבלן כדי לוודא שהתנאים עדיין מתאימים לעסקה. זו הסיבה שהליווי המקצועי כל כך חשוב “.

שי פרלמן, מייסד ומוביל סוכנות “פרל ייעוץ משכנתאות” ביחד עם אשתו דנה. לשי מעל 2 עשורים של ניסון בתחום הפיננסי במהלכם ליווה אלפי נוטלי הלוואות שהצליחו לשפר את הניהול הכלכלי שלהם ולקחת משכנתא בתנאי אידיאלים מותאמים עבורם. ניתן ליצור עמו קשר ברשתות החברתיות או דרך האתר.

מאמרים נוספים

האם איחוד הלוואות תמיד כדאי? מידע חשוב לפני שפונים לפתרון הפופולארי

הלוואות קבלן – הזדמנות נדירה או חשדנות זהירה? מדריך למשקיע.