13 שלבים לבנות תזרים פיננסי נכון בעת לקיחת משכנתא – השיטה המלאה
כשאנחנו חושבים על משכנתא, רובנו מתמקדים בריביות, בתמהיל, באחוזי המימון ובמסלולים – אבל כמעט ולא עוצרים לשאול את השאלה האמיתית: איך כל זה משתלב בתזרים החודשי של משק הבית שלנו? ההחזר החודשי הוא רק חלק אחד בפאזל הגדול, ובלעדיו – אפשר למצוא את עצמנו חונקים כלכלית. אז איך בונים את התזרים בצורה נכונה ומדויקת? הנה מדריך מקיף שכולל את כל השלבים, בלי לדלג על אף פרט. המדריך נכתב על ידי יועץ משכנתאות מומלץ.
שלב ראשון: הבנת המסגרת – אחוז מימון והון עצמי
בנק ישראל מגביל את אחוזי המימון:
דירה יחידה: עד 75% מימון (כלומר, לפחות 25% הון עצמי)
משפרי דיור: עד 70%
דירה שנייה ומעלה: עד 50%
דירה של 2 מיליון ש”ח? תצטרכו להביא לפחות 500 אלף ש”ח כהון עצמי.
שלב שני: יחס החזר מול הכנסה פנויה
הבנקים מאשרים עד 35% החזר מההכנסה הפנויה – כלומר ההכנסה נטו לאחר ניכוי הלוואות. לדוגמה, אם אתם מרוויחים יחד 20,000 ש”ח ויש לכם הלוואה של 2,000 ש”ח, ההכנסה הפנויה היא 18,000 ש”ח, וההחזר החודשי המקסימלי למשכנתא יהיה 6,300 ש”ח. אבל חשוב לזכור – זה רק ההחזר ההתחלתי. ברוב המסלולים (במיוחד הצמודים למדד) הוא צפוי לעלות.
שלב שלישי: כמה עולה כל 100,000 ש”ח במשכנתא?
לפי סביבת הריביות נכון להיום:
ההחזר ההתחלתי הנמוך ביותר הוא כ-420–450 ש”ח לכל 100,000 ש”ח
ההחזר הממוצע נע סביב 500–550 ש”ח
משכנתא של מיליון ש”ח, לדוגמה, תעלה לכם 5,000–5,500 ש”ח בחודש, תלוי במסלול.
שלב רביעי: איך המשכנתא משתלבת בתזרים?
כאן מגיע החלק שרוב האנשים מפספסים. צריך לעצור ולשאול: איך ההחזר הזה נכנס לתוך החיים שלנו? איך הוא משתלב עם שאר ההוצאות וההכנסות?
נתחיל משאלות טכניות: האם התשלום למוכר מתבצע בבת אחת או בפעימות? האם יש גרייס (תקופה שבה משלמים רק ריבית)? האם נוכל לעמוד בתשלומים בהווה ובעתיד?
שלב חמישי: מיפוי הוצאות שוטפות של משק הבית
כאן עושים סדר אמיתי: יושבים ורושמים את כל ההוצאות הקיימות, כולל:
החזרי הלוואות קיימות
חשבונות שוטפים (מים, חשמל, ארנונה, גז, אינטרנט, סלולר)
הוצאות חינוך: גנים, בתי ספר, חוגים
ביטוחים: רכב, בריאות, חיים
תחבורה, דלק, רכב
קניות, בגדים, תרופות
פנאי, חופשות, אוכל בחוץ
תשלומים עונתיים או חד פעמיים (טסט לרכב, חידוש ביטוח, ריהוט)
עמלות בנקים, כרטיסי אשראי, מינויים שאולי שכחתם בכלל שיש לכם
מומלץ להשתמש באקסל. זה שלב שיכול לפתוח עיניים. תגלו הוצאות שלא לקחתם בחשבון וכנראה גם אפשרויות לצמצום לא כואב.
שלב שישי: מיפוי הכנסות
לא רק ההוצאות חשובות – גם ההכנסות. רכזו הכל:
משכורות נטו
קצבאות
הכנסות מנכסים (שכירויות)
מענקים, עזרה מההורים, כספי ירושה עתידיים
הכנסות מעסק עצמאי או פסיביות
כך תוכלו להבין את הפער – כמה אתם מוציאים וכמה אתם באמת מכניסים.
שלב שביעי: מיפוי אירועים צפויים
חשוב להכניס לתמונה גם אירועים עתידיים שיכולים להשפיע כלכלית:
לידה של ילד נוסף
בר/בת מצווה
לימודים של הילדים
שחרור מהצבא
חתונות
פתיחת עסק
קבלת ירושה או מענק
סיום תשלום של הלוואה או שכירות
תשלומים גדולים שיגמרו בקרוב
האירועים האלו יכולים להעלות או להוריד את ההוצאות – וצריך לקחת אותם בחשבון מראש.
שלב שמיני: סיכונים מול הזדמנויות
לצד החלומות, צריך להיערך גם לתרחישים פחות נעימים:
אובדן הכנסה (פיטורין, ירידה בהיקף העבודה)
פתיחת עסק (שיכולה להיות סיכון גדול בהתחלה)
בריאות לקויה
עליית ריבית או מדד
הוצאות בלתי צפויות
מנגד – גם הזדמנויות:
קידום או העלאת שכר
סיום התחייבויות
התחלה של הכנסה חדשה
ירושה או מתנה
שלב תשיעי: הוצאות נלוות שלא נכנסות למשכנתא
הבנק מממן רק את מחיר הנכס לפי השמאות. כל השאר – עליכם. למשל:
שיפוצים, שדרוגים, שינויים במפרט
מוצרי חשמל, ריהוט, וילונות, תאורה
עלויות חיבור לחשמל, מים, גז
אריזה והובלה
תשלומים לקבלנים או ספקים
תשומות בנייה (בדירות מקבלן)
שלב עשירי: הוצאות ניהוליות ומשפטיות
עורך דין (לרוב 0.5%-1% מהעסקה)
מתווך (עד 2%)
יועץ משכנתאות
פתיחת תיק בבנק
שמאי
אדריכל, עיצוב פנים, רישומים, נוטריון, רשם משכונות
שלב אחד עשר: מסים
מס רכישה (בדירה שנייה – 8%)
מס שבח (במכירה של דירה שנייה)
האם ניתן לשלם את המס בתשלומים? האם כדאי?
חשוב להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מקצועי לפני שמקבלים החלטות.
שלב שנים עשר: תכנון בנייה עצמית
אם אתם בונים בית על קרקע פרטית – דעו שזה סיפור אחר לגמרי. הבנק משחרר כספים לפי שלבי בנייה (ולא מראש), ואתם צריכים הון עצמי גבוה ונזיל לתחילת הדרך. יש לשקלל גם היטלים, עלויות חוץ (גינה, חניה, גדרות) ותשלומים לאנשי מקצוע רבים.
שלב שלוש עשרה: צפי להוצאות גדלות או הכנסות יורדות
עברתם לדירה גדולה יותר? ארנונה, חשמל, ועד בית – כל אלה צפויים לעלות. אם עזבתם שכירות זולה ועברתם למשכנתא גבוהה – זו קפיצה. קחו זאת בחשבון.
שלב ארבע עשרה: לחבר את כל הנתונים למפה אחת ברורה
רק אחרי שכל ההוצאות, ההכנסות, התחייבויות וסיכונים רשומים במקום אחד – אפשר להבין את התמונה המלאה ולקבל החלטות חכמות באמת. לא על סמך תחושת בטן, אלא על סמך נתונים.
משכנתא זו מחלה כרונית – צריך ללמוד לחיות איתה לאורך זמן. תנהלו אותה נכון, תתכננו מראש, תתאימו את החיים אליה, ואל תתפתו רק להצעה עם ההחזר הכי נמוך – זה עלול לעלות ביוקר אחר כך.
ולסיכום – תזרים זה החיים
לא מספיק לקבל אישור עקרוני ולחתום על משכנתא. חשוב לא פחות לדעת איך ההחזר הזה נכנס אל תוך התמונה הכלכלית הכוללת שלכם. תעשו סדר, תכתבו, תמדדו, תתייעצו – ורק אז תחליטו.
בהצלחה!