קיצור משך הזמן לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי
הללויה
אתמול קיבלנו חדשות מצוינות, לאחר שוועדת הפנים אישרה שורה של הקלות קריטיות במסגרת הפרק שעוסק בהתחדשות העירונית בחוק ההסדרים, כאמור נוסח החוק יובא לאישור הכנסת בקריאה שנייה ושלישית.
נתחיל בשינוים המהותיים
- הסכמה של 67% בלבד מהדיירים לפינוי-בינוי במקום 80%.
כלומר, יפחת הרוב לתביעת דיירים סרבנים לשני שליש מבעלי הדירות,
והוסיפו סעיף שאומר שבעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב של 67%, כלומר, תיאורית אפשר יהיה להסתפק ב 50% בלבד.
2.ביטול המגבלה על כמות הדירות שיש בידי המוכר במתחם פינוי בינוי
במילים אחרות, בעל נכס שיש ברשותו 2-3 דירות ייהנה מהפטורים בכל הדירות (פטור ממס שבח ומע”מ)
הערה : בתמ”א 38 בעל הנכס יזכה לפטור רק בגין דירה אחת ויאלץ לשלם מס שבח ומע”מ בגין יתר דירותיו.
3.היטל השבחה ירד 25%, במקום 50% כפי שקיים היום.
במילים אחרות, פרויקטים שהיו גבוליים מבחינת כדאיות כלכלית, יהפכו להיות כלכלים,
זאת בשורה דרמטית, רק תחשבו כמה פרויקטים יקומו לתחייה לאחר אישור החוק סופית.
מטורף!!!!
הערה: קיים מוקש בסעיף הזה, כלומר עדיין לרשות המקומית יישאר שיקול דעת אם לבטל, להפחית או להעלות שיעור זה. יהיה מענין לראות איזה רשויות ינהגו בצורה חזירית, וינצלו לרעה את הסעיף הזה.
4.נוצר מנגנון עם כללים לביטול הסכם פינוי בינוי עם היזם.
במילים אחרות, אם יוכח שהיזם החתים את הדיירים בצורה דורסנית ופוגענית,
או שהפרויקט לא מתקדם בהתאם ללוחות הזמנים, ניתן יהיה לבטל את ההסכם מול היזם.
למרות שנהוג בכל חוזה מול היזם להכניס סעיפים ותנאים מתלים בהסכם,
לא כזה פשוט להשתחרר מהיזם שלא מקדם את הפרויקט מסיבות כאלה ואחרות.
המנגנון המדובר, יקל באופן משמעותי להשתחרר מהיזם ללא קשר לסעיפי החוזה.
כלומר, גם יהיה עורך דין הדיירים התרשל ולא הכניס את הסעיפים שהיו אמורים להגן על הדיירים,
החוק כעת ייתן מנגנון הגנה נוסף להשתחרר מיזם – בעיני סעיף סופר חשוב!!!
5.ביטול מינימום 24 דירות קיימות ברמת מתחם וחובה לבנות לפחות 70 דירות חדשות.
סעיף סופר חשוב בעיני,
אפשר יהיה להסתפק לדוגמא במתחם של 18 דירות, על 2 חלקות שיש עליהם
בנין אחד עם 16 דירות ועל החלקה השנייה עומד בית פרטי של 2 דירות.
כלומר, ניתן יהיה להוציא לפועל פינוי בינוי עם 18 דיירים בלבד בתנאי כמובן שניתן יהיה לתכנן 70 דירות חדשות.
6.בוטלו ההקלות בפרויקטי בנייה חדשים החל מ 2023.
מדובר בכלי שנמצא בשימוש נרחב בקרב היזמים בעיקר כדי להביא לתוספת של שטחים או דירות.
ביטול כלי זה, מהווה דווקא בשורה פחות טובה ליזמים ביחס ליתר השינויים,
בכל אופן, מענין כיצד זה ישפיע ביחס ליתר הסעיפים לקידום פרויקטים של פינוי בינוי
תכניות חדשות שיוגשו לאחר שנת 2023 לא ייהנו יותר מההקלות.
ואילו התוכניות ישנות, הוחלט כי עד 2025 ניתן יהיה להמשיך לקבל הקלות עם אפשרות של שנתיים נוספות באישור שרת הפנים כלומר עד שנת 2027.
שורה תחתונה – כיצד יושפעו פרויקטים של פינוי בינוי בשנת 2021
מדובר בבשורה חשובה מאד, והיא מהווה אבן דרך משמעותית בקידום ההתחדשות העירונית בישראל.
ההקלות מקצרות בממוצע את זמן ביצוע הפרויקטים בשנתיים פחות או יותר,
תוסיפו לזה את הותמ”לים (הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור)
אין ספק שפרויקטים של פינוי בינוי יצאו לפועל הרבה יותר מהר מכפי שהיו בעבר.
לדעתי, בעקבות החקיקה הצפויה, הצפי לביצוע פרויקט פינוי בינוי יתקצר משמעותית,
ויעמוד על 5-10 שנים בממוצע, לעומת 15-20 שנה כפי שהיה עד היום.
מדובר בעוד צעד ייזום של הממשלה להפוך את הפרויקטים של פינוי בינוי לעדיפים
על פני פרויקטים של תמ”א 38.
מאמרים נוספים
ההבדל בין תמ”א 38/2 הריסה ובניה לפינוי בינוי
כללי אצבע פשוטים להשכרת נכס להשקעה בהצלחה
