לפני שקונים דירה בפריסייל – מה חשוב לדעת?
בחודשים האחרונים יותר ויותר אנשים מסתקרנים ממודעות מפתות שמציעות רכישת דירה “על הנייר” או בפריסייל. קבלנים מציעים 7%-10% הון עצמי בלבד, הלוואות קבלן, דחיית משכנתא, פטור ממס רכישה ועוד שפע של הטבות. אבל מה באמת מסתתר מאחורי כל ההבטחות האלה?
מה זה בכלל פריסייל?
פריסייל (Pre-Sale) הוא שלב שבו הקבלן עוד לא התחיל לשווק את הפרויקט לציבור הרחב, ומציע את הדירות הראשונות לקרובים, חברים, או עובדים. לרוב מדובר במחיר נמוך מהשוק – אפילו עד 15% פחות. אבל שימו לב: לא כל מה שמפורסם כ”פריסייל” באמת עומד בהגדרה הזאת. אם זה כבר עלה כפרסומת בגוגל – זה כנראה סתם שיווק.
היתרונות של פריסייל – ויש כאלה:
תשלום הון עצמי נמוך
דחיית תשלומי משכנתא
אפשרות לדחות תשלום מס רכישה או ליהנות ממדרגות מס של דירה ראשונה
פטור ממס שבח אם עומדים בתנאים
אבל היתרונות האלה לא שווים הרבה בלי להבין את התמונה המלאה.
אנקדוטה אמיתית:
מישהי הגיעה עם “עסקה מטורפת” – רק 10% הון עצמי, כלומר 220,000 ש”ח. כשבודקים את המחיר האמיתי – מדובר בדירה של 2.5 מיליון ש”ח! המשכנתא שהיא תצטרך לקחת תהיה בסך 2 מיליון ש”ח – עם החזר חודשי של כ-10,000 ש”ח. הבעיה? היא מרוויחה בדיוק את הסכום הזה ואין לה יכולת החזר. התוצאה: סיכוי גבוה מאוד שלא תאושר לה משכנתא, וה-220 אלף שהשקיעה – הלכו לפח.
מה זה הלוואת קבלן (ולמה זה לא מה שחשבתם)?
ההלוואה לא ניתנת לכם על ידי הקבלן – אלא על ידי הבנק, על שמכם, כחלק מהאובליגו שלכם. הקבלן פשוט סופג את הריבית עד למסירה. זו הלוואת בלון – בסוף תצטרכו להחזיר אותה.
למה זה בעייתי?
ההלוואה היא על שמכם – אתם מחויבים להחזיר אותה.
אם הקבלן פושט רגל – הבנק לא יוותר לכם.
הבנק שדרכו ניתנה ההלוואה – הוא היחיד שתוכלו לקחת ממנו משכנתא (אין תחרות, תנאים פחות טובים).
טיפ חשוב: ההלוואה הזאת ניתנת לרוב כדי להשלים ל-25% הון עצמי, כי זה מה שהבנק דורש מהקבלן להראות. אם יש לכם כבר 25% הון עצמי – עדיף לוותר על הלוואת הקבלן, כדי שלא תהיו לקוחות שבויים של הבנק.
עוד טריק שיווקי – “מכירה לפני טופס 4”
יש קבלנים שיאפשרו למכור את הדירה עוד לפני שניתן טופס 4. נשמע מעולה? לא בדיוק.
אי אפשר לדעת מה יהיה ערך הדירה עוד 3-4 שנים.
אם מכרתם במחיר גבוה יותר – על ההפרש לא ניתן לקבל ערבות חוק מכר.
לא ניתן לקבל משכנתא על ההפרש הזה.
המוכר צפוי לשלם מס שבח – כי מבחינת החוק, זו עדיין לא “דירה” מוכנה.
מה עוד חשוב לבדוק לפני חתימה?
האם יש ליווי בנקאי?
האם התשלומים מוגנים לפי חוק המכר (ערבות בנקאית או ביטוח)?
האם יש מכתב החרגה של המשכנתא מהקרקע?
מי הקבלן? מה הניסיון שלו? האם יש לו היסטוריה של השלמת פרויקטים?
מהן הזכויות של הקבלן בקרקע – והאם הן רשומות?
האם יש אישורים מתאימים לרישום בטאבו?
האם יש מכתב החרגה מהמשכנתא של הקבלן על הקרקע?
סכנה בטופס הזמנת רכישה:
לפני חתימה על חוזה, יציעו לכם לחתום על “טופס הזמנת רכישה” ולשלם דמי רצינות. טופס זה יוצר התחייבות, ולפעמים אף מונע מכם לשנות פרטים מסחריים בהסכם הסופי. הדמי רצינות – לרוב 10,000 ₪ או יותר – לא יוחזרו גם אם לא תצליחו לקבל משכנתא. בשום פנים ואופן אל תחתמו עליו בלי עורך דין נדל”ן!
טיפים פרקטיים :
כל “הטבה” – כמו דחיית תשלומים או פתור ממדדים – מגולמת במחיר. אין מתנות.
תמיד לבדוק את מחיר השוק של הדירה – פריסייל אמיתי יהיה מתחת לשוק.
עדיף להביא את ה-25% הון עצמי מכיסכם ולא לקחת הלוואת קבלן – אם אתם יכולים.
הלוואת קבלן = התחייבות קשה, לא קסם.
לסיום – מה מומלץ לבדוק בעסקה טובה על הנייר?
קבלן סולבנטי עם רקורד מוכח
ליווי בנקאי
ערבות חוק מכר
זכות קניינית ברורה של הקבלן בקרקע
כל ההתחייבויות החוקיות בעסקאות התחדשות עירונית (אם רלוונטי)
מכתב החרגה
תכנון מס מראש אם צריך
וכמובן – ייעוץ משפטי לפני חתימה