האם כדאי לשלם על יועץ משכנתאות? מחשבות, נתונים והתובנות שלנו

אייל ריטברג

פרסום28.04.2025 עדכון28.04.2025

השאלה “האם לשכור שירותי יועץ משכנתאות?” עולה לא פעם בקרב רוכשים פוטנציאליים של דירות, במיוחד בעידן שבו המידע נגיש באינטרנט וקיימים קורסים או מקורות ידע רבים בנושא. מצד אחד, יש המתנגדים לתשלום של כמה אלפי שקלים בטענה שאפשר ללמוד ולחקור לבד. מצד שני, יש הסבורים שזו עסקת חיים, ולכן כדאי להיעזר במומחים כדי להימנע מטעויות קריטיות. במאמר זה נציג את השיקולים המרכזיים בהחלטה, לצד נקודת מבט אישית שלי, אייל, בעלים של חברת ייעוץ המשכנתאות Finwiz.

1. “אז מה כבר 7,000–9,000 ש”ח לעומת דירה במיליונים?”

הטיעון הנפוץ בעד שכירת יועץ משכנתאות הוא שעלות השירות שולית ביחס לסכום הכולל של רכישת דירה – עסקה שעלולה להגיע למיליוני שקלים. בהשוואה לגודל העסקה הכולל, נדמה ש-7,000–9,000 ש”ח הם סכום לא משמעותי. עם זאת, חשוב לזכור ש”רכישה גדולה אינה מקטינה את ערך הכסף”: אם חשוב לכם כל שקל בהוצאות השוטפות שלכם, הגיוני שתשאלו האם התשלום ליועץ משכנתאות אכן יניב לכם ערך מצטבר העולה על עלותו.

2. “זו עסקת חיי” – אך לא תמיד רק המשכנתא

יש מי שטוען ש”לא חוסכים בעסקת החיים”. אך לצד הדירה, אנו משקיעים גם בשוק ההון ובמוצרים פיננסיים אחרים, לעיתים ללא יועצי השקעות, ללא שמאי פרטי או מתווך. איך זה שבמשכנתא אנחנו מוכנים לשלם על ייעוץ, בעוד שבתחומים אחרים של השקעות או רכישות גדולות אנחנו מתמודדים לבד? התשובה עשויה לנבוע ממורכבותה הייחודית של המשכנתא: מדובר במוצר פיננסי לטווח ארוך, בעל מסלולים רבים ושונים, ריביות משתנות וסיכון ריביות עתידי. טעויות של “עוד חצי אחוז” כאן, או מסלול שצמוד למדד שם, יכולות לעלות בעשרות או מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

3. לימוד עצמי ומשא ומתן אגרסיבי: האם זה מספיק?

רבים מאמינים שהשקעה מספקת בקריאה, בקורסים, ובהתמקחות עם הבנקים תביא אותם ל”משכנתא המושלמת”. בתור מי שבנה אלגוריתם אופטימיזציה למשכנתאות (ושלחץ בתחילה להפוך את כל התהליך לאוטומטי לחלוטין), אני בהחלט מעריך את הרצון ללמוד ולחקור. עם זאת, מתברר שבפועל, תכנון משכנתא טוב הוא תהליך מורכב הרבה יותר מאשר רק התמקחות על ריביות. הוא כולל:

1. ניתוח צרכים וכלכלת משפחה – האם ההחזר לא יכביד על התזרים? האם יש תוכניות כלכליות בעתיד הקרוב, כמו הרחבת המשפחה או פתיחת עסק?
2. בחירת תמהיל ההלוואה – השילוב בין מסלולים צמודי מדד, ריביות משתנות וקבועות, ופריים. למרות שהתוכנה שלנו בונה תמהילים מורכבים תוך שניות, בפועל אנחנו מקדישים שעות לניתוח החזרי המשפחה, בחינת רמת הסיכון ודיון בהעדפות האישיות של הלקוח.
3. ניהול הרגש והטיות התנהגותיות – לעיתים הלקוח רוצה “לשלם כמה שפחות ריביות” בכל מחיר, או לחילופין מפחד מהבנק יותר מדי. במצבים כאלו, חשוב להסביר את היתרונות והחסרונות של משכנתא גדולה לעומת קטנה, או לבחון אם יש צורך בהלוואה מקרן השתלמות.

4. חשיבות התרגול והמשוב

אחד ההסברים שלי ללקוחות מבוסס על תאוריית הלמידה ההתנסותית (Experiential Learning) של דיוויד קולב, המדגישה את הצורך בכמות אימונים תכופה ובמשוב מידי כדי להשתפר במיומנות מסוימת. רכישת דירה היא בדרך כלל חוויה חד־פעמית או נדירה בחיינו. יועץ משכנתאות מתמודד עם בניית תמהילי משכנתא ודיונים מול בנקים על בסיס יומי, כך שהידע והניסיון שלו נצברו לאורך אינספור מקרי בוחן. כשאתם מנסים ללמוד את הנושא לבד, אתם למעשה “מתגלחים על הזקן של עצמכם” בהלוואה של מאות אלפי או מיליוני שקלים, בלי מרחב לטעות ולתקן ללא עלויות כבדות.

5. מדוע לא רק אלגוריתם?

מתוך ניסיון, ניסינו בעבר להעניק ייעוץ במודל “אוטומטי” בעלות סמלית של 1,500 ש”ח בלבד. המערכת האלגוריתמית שלנו מייצרת תמהיל משכנתא אופטימלי במהירות שיא, אך גילינו שהתהליך דורש הרבה יותר “טיפול רגשי”: הסבר על היתרונות והחסרונות של כל מסלול, נטרול הטיות התנהגותיות והתאמה למטרות חייו של הלקוח. כתוצאה מכך, חזרנו למודל שבמסגרתו אנו מקיימים פגישות ארוכות, מבררים צרכים אישיים וחוסכים לאנשים טעויות יקרות.

לסיכום

ההחלטה אם לשכור יועץ משכנתאות תלויה במידה רבה בזמן שיש לכם ללמוד את התחום, ביכולת שלכם לקבל החלטות בתנאי אי-ודאות ובנכונותכם “להתגלח” על הלוואה גדולה בלי תמיכה מקצועית. גם אם אתם אנשים שאוהבים שליטה על כל היבט של העסקה, כדאי לשקול את יתרון הניסיון והתרגול שיש ליועץ שבונה עשרות תמהילים בחודש. מחיר השירות אמנם אינו זניח, אך הוא מתגמד לעומת עלויות של טעויות שנעשות בעסקה מורכבת וארוכת־טווח כמו משכנתא. למרות שקיימת כיום טכנולוגיה מתקדמת שמאפשרת לבנות תמהילים על בסיס נתונים, השילוב בין ניסיון מקצועי לבין הבנה מעמיקה ב”כלכלה התנהגותית” הופך את הליווי האנושי לרלוונטי. בסופו של דבר, אתם מחליטים מה חשוב לכם יותר – לחסוך כסף בטווח הקצר, או להימנע מטעויות שעלולות לעלות הרבה יותר בטווח הארוך.

אייל ריטברג הוא הבעלים של FINWIZ, חברה העוסקת בייעוץ משכנתא וביטוחים מבוסס על אלגוריתמים ובינה מלאכותית. FINWIZ מאמינה בשיתוף של ידע ונתונים ומפרסמת ניתוחים עדכניים של תמהילי משכנתא, ריביות עדכניות ומאמרים חשובים בעולם מימון ומשכנתאות.