איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?
רכישת דירה להשקעה יכולה להיות אפיק משתלם, אך המיקום הוא אחד מהשיקולים המרכזיים שמשפיעים על כדאיות ההשקעה. המיקום משפיע על תשואות השכירות, עליית הערך ועל הביקוש, ולכן חשוב לבחור בקפידה אזורים עם פוטנציאל צמיחה, יציבות כלכלית ותשתיות מתפתחות. להלן אזורים שונים שכדאי לשקול לקניית דירה להשקעה, תוך בחינת היתרונות והחסרונות בכל אחד מהם.
1. אזורים מתפתחים בערים גדולות בישראל
תל אביב, חיפה וירושלים
באזורים מסוימים בערים הגדולות בישראל עדיין אפשר למצוא שכונות מתפתחות עם פוטנציאל עליית ערך, לצד ביקוש גבוה לשכירות, במיוחד מצעירים וסטודנטים.
יתרונות:
- ביקוש גבוה לשכירות: בערים הגדולות יש קהל יעד קבוע של שוכרים, כולל סטודנטים, צעירים ומשפחות.
- פוטנציאל לעליית ערך: עם פיתוח תשתיות, שדרוג תחבורה ציבורית ובנייה חדשה, ערך הדירות באזורים מתפתחים צפוי לעלות.
חסרונות:
- עלות כניסה גבוהה: בערים כמו תל אביב וירושלים המחירים גבוהים, וייתכן שדרוש מימון משמעותי.
- תשואות נמוכות יחסית: בשל עלות הרכישה הגבוהה, התשואות באזורים אלה עשויות להיות נמוכות יחסית לשוק השכירות.
2. ערים בינוניות עם פוטנציאל צמיחה גבוה
באר שבע, אשדוד, נתניה ורחובות
ערים אלו מציעות דירות במחירים נוחים יותר מאשר בתל אביב ובערים המרכזיות, אך עם ביקוש גובר לשכירות. ערים אלה נהנות מפיתוח תשתיות, מפתיחת מוסדות חינוך והשכלה ומאכלוסי שכונות חדשות.
יתרונות:
- מחיר נגיש יחסית: מחירי הדירות בערים אלו נמוכים משמעותית מהמרכז, והם בעלי פוטנציאל גבוה לצמיחה.
- השקעה בנכסים סמוך לאוניברסיטאות ומכללות: ערים עם מוסדות חינוך גבוהים, כמו באר שבע (אוניברסיטת בן גוריון), מבטיחות ביקוש גבוה לדירות להשכרה.
חסרונות:
- סיכון גבוה במעט: אזורים שאינם יציבים מבחינה כלכלית עלולים לגרום לשינויים בביקוש לשכירות.
- תשואה שאינה תמיד עקבית: ישנם אזורים שבהם המחירים אינם עולים בקצב קבוע, ולכן כדאי לבחור בקפידה.
3. אזורי פריפריה עם ביקוש מתפתח
עפולה, קריית גת, נצרת עילית ובית שמש
הפריפריה הישראלית חוותה צמיחה בשנים האחרונות בעקבות פיתוח כבישים, מסילות רכבת ומרכזי תעסוקה חדשים. ממשלת ישראל מקדמת יישובים אלו באמצעות השקעות בתשתיות, ולכן מדובר בשוק השקעה מעניין למשקיעים.
יתרונות:
- מחירי רכישה נמוכים: אזורי הפריפריה מציעים דירות במחירים משתלמים במיוחד.
- ביקוש לשכירות עם תשואות גבוהות: בערים אלו התשואה מהשכרת הדירה יכולה להיות גבוהה יחסית, בגלל הביקוש המקומי ותמורה נאה עבור המשקיעים.
חסרונות:
- סיכון גבוה: הפריפריה עשויה להיות רגישה יותר לשינויים כלכליים, ולכן כדאי להשקיע באזורים עם פוטנציאל תעסוקתי.
- קושי במכירה עתידית: בשל מיקומן המרוחק, ערים אלה עשויות להיות פחות אטרקטיביות עבור קונים בעתיד.
4. השקעות נדל”ן בארה”ב ובאירופה
עבור מי שמעוניין לגוון את תיק ההשקעות שלו ולהתנסות בשוק בינלאומי, קיימות אפשרויות משתלמות מחוץ לישראל, כמו ארה”ב ומדינות שונות באירופה.
השקעות בארה”ב
יתרונות:
- תשואות גבוהות על השכירות: בערים בפריפריה האמריקאית, כמו קליבלנד, דטרויט ואטלנטה, התשואות יכולות להיות גבוהות מאוד יחסית להשקעות בישראל.
- פיזור השקעות: השקעה בחו”ל מאפשרת גיוון לתיק ההשקעות והקטנת התלות בשוק הישראלי.
חסרונות:
- ריחוק וניהול מורכב: השקעה בחו”ל מצריכה ניהול מרחוק ולעיתים גם שכירת חברת ניהול נכסים.
- סיכוני מיסוי ומטבע: השקעות בחו”ל כרוכות בסיכונים נוספים כמו שינויים בשערי מטבע ורגולציה זרה.
השקעות נדל”ן במזרח אירופה
מדינות כמו פולין, רומניה והונגריה מציעות הזדמנויות נדל”ן בעלות נמוכה עם תשואה נאה.
יתרונות:
- מחירים נמוכים: דירות בערים כמו ורשה ובוקרשט זמינות במחירים נמוכים יחסית.
- צמיחה כלכלית ופתיחת שווקים: מדינות אלו נהנות מצמיחה כלכלית, מה שיכול להוביל לעלייה בערך הנכסים.
חסרונות:
- חוסר יציבות כלכלית: השוק במזרח אירופה פחות יציב מאשר בישראל או במערב אירופה.
- מיסוי ושוק שכירות פחות מוסדר: הרגולציה המקומית בשוק השכירות יכולה להיות נוקשה או משתנה לעיתים קרובות.
שאלות נפוצות
כמה תשואה אפשר לצפות לקבל מדירה להשקעה?
בישראל, התשואה השנתית על דירות להשקעה נעה סביב 2-4 אחוזים במרכז הארץ ויכולה להגיע ל-5-6 אחוזים באזורים פריפריאליים. בארה”ב ובמזרח אירופה ניתן להגיע לתשואה של 7-10 אחוזים ואף יותר, אך עם סיכונים נוספים.
מה חשוב לבדוק לפני רכישת דירה להשקעה?
לפני הרכישה כדאי לבדוק את רמת הביקוש לשכירות באזור, מחירי נכסים דומים, עלויות תחזוקה ומסים מקומיים. כדאי גם לבחון תוכניות פיתוח מקומיות והשפעתן על ערך הנכס.
האם כדאי להשקיע לבד או באמצעות קרן נדל”ן?
השקעה עצמאית מאפשרת שליטה מלאה אך מצריכה ניהול ישיר, לעומת השקעה בקרן נדל”ן (REIT) שמציעה פיזור ומינימום ניהול.
איך ניתן לממן דירה להשקעה מחוץ לישראל?
חלק מהבנקים האמריקאיים מציעים מימון למשקיעים זרים, וכדאי לבדוק גם חברות מימון המתמחות בהשקעות בינלאומיות.
מהן העלויות הנלוות שיש לקחת בחשבון?
מעבר למחיר הדירה, יש לכלול גם מסי רכישה, עלויות עורך דין, תשלומי דמי ניהול במקרים של פרויקטים מנוהלים, עלויות תחזוקה שוטפת וביטוח.
לסיכום
רכישת דירה להשקעה תלויה במיקום, בתקציב, ובמטרות ההשקעה שלכם. ערים מתפתחות עם תשתיות חדשות ותעסוקה מועדפות לרוב בשל הפוטנציאל לצמיחה ועליית ערך, בעוד אזורים בפריפריה מספקים תשואה גבוהה על השכירות. באפשרותכם גם לבחון השקעות בחו”ל בארה”ב ובאירופה, המציעות אפיקים מעניינים עם רמת סיכון שונה.