חישוב תשואה על השקעה: איך עושים את זה ומה חשוב לדעת?
חישוב תשואה על השקעה הוא כלי מרכזי להערכת רווחיות של כל נכס או אפיק השקעה, בין אם מדובר בנדל”ן, במניות, באג”ח או בעסק עצמאי. הבנת התשואה מאפשרת להשוות בין השקעות שונות ולבחור את האפיק המתאים ביותר למטרות הפיננסיות. כדי לחשב תשואה, יש להתחשב בעלויות, רווחים, ולעיתים גם בתקופת הזמן של ההשקעה. הנה הדרכים הנפוצות לחישוב תשואה על השקעה, והיבטים שכדאי לקחת בחשבון.
מהי תשואה על השקעה?
תשואה על השקעה (ROI – Return on Investment) היא מדד פיננסי שמראה את רווחיות ההשקעה ביחס לסכום שהושקע. המטרה היא לחשב כמה רווח הצלחנו להפיק מההשקעה במונחים של אחוזים.
הנוסחה הבסיסית לחישוב תשואה על השקעה היא:
תשואה על השקעה באחוזים = (רווח נטו חלקי סכום השקעה) כפול 100
דוגמה לחישוב תשואה בסיסית
נניח שקנינו נכס ב-100,000 שקלים, וכעבור שנה מכרנו אותו ב-120,000 שקלים. הרווח הנטו במקרה זה יהיה 20,000 שקלים. לפיכך, התשואה תחושב כך:
(20,000 חלקי 100,000) כפול 100 = 20%
תשואה זו מראה שהרווחנו 20 אחוז על ההשקעה הראשונית.
חישוב תשואה שנתית להשוואה בין תקופות שונות
כשמדובר בהשקעות שנמשכות על פני תקופות שונות, כדאי לחשב את התשואה השנתית כדי לקבל השוואה אמיתית בין ההשקעות. התשואה השנתית הממוצעת (CAGR – Compound Annual Growth Rate) מבטאת את שיעור הריבית השנתי שההשקעה הייתה צריכה להשיג כדי להגיע לערכה הסופי:
הנוסחה לחישוב CAGR היא:
CAGR = (ערך סופי חלקי ערך התחלתי) בחזקת (1 חלקי מספר השנים) מינוס 1
לדוגמה, אם השקענו 100,000 שקלים, ולאחר 3 שנים הערך הסופי הוא 150,000 שקלים:
CAGR = (150,000 חלקי 100,000) בחזקת (1 חלקי 3) מינוס 1
הערך המתקבל הוא בערך 0.145, כלומר 14.5 אחוז, שהיא התשואה השנתית הממוצעת.
תשואה שנתית בהשקעות נדל”ן
בהשקעות נדל”ן, החישוב מורכב יותר מכיוון שיש להוסיף עלויות נוספות כמו מימון, תחזוקה ומיסים, וגם את ההכנסות משכר הדירה. להלן המרכיבים המרכזיים:
- הכנסות משכירות: סך כל ההכנסות מהשכרת הנכס במהלך השנה.
- עלויות שנתיות: כוללות מיסים מקומיים, דמי ניהול ותחזוקה, ביטוח ותיקונים שוטפים.
- רווח הון: במקרים בהם ערך הנכס עולה לאורך זמן, נרצה לכלול גם את עליית הערך בחישוב.
דוגמה לחישוב תשואה על נדל”ן
נניח שרכשתם נכס ב-500,000 שקלים. ההוצאות השנתיות שלכם על מיסים, תחזוקה וביטוח עומדות על 10,000 שקלים, וההכנסות השנתיות מהשכירות הן 40,000 שקלים.
החישוב יהיה:
- רווח שנתי מהשכירות: 40,000 שקלים
- עלויות: 10,000 שקלים
- רווח נטו: 40,000 פחות 10,000 שווה 30,000
- תשואה שנתית: (30,000 חלקי 500,000) כפול 100 = 6 אחוז
בנוסף, אם ערך הנכס עלה ב-5 אחוז בשנה, נרצה לחשב גם את רווח ההון:
רווח הון = 500,000 כפול 0.05 שווה 25,000
ולפיכך, התשואה הכוללת תהיה:
(30,000 ועוד 25,000) חלקי 500,000 כפול 100 = 11 אחוז
תשואה על השקעה בשוק ההון
בהשקעות בשוק ההון, חישוב התשואה משתנה בהתאם לסוגי הנכסים בתיק, ואנחנו מתמקדים ברווחי ההון ובדיבידנדים:
- רווחי הון: ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה של המניות.
- תשואות מדיבידנדים: במקרים בהם המניה מחלקת דיבידנדים, נחשב אותם כהכנסה נוספת.
אם קנינו מניה ב-100 שקלים למניה וכעבור שנה מכרנו אותה ב-120 שקלים, ובמהלך השנה קיבלנו דיבידנד של 5 שקלים, החישוב ייראה כך:
רווח הון = 120 פחות 100 = 20
תשואה שנתית = (20 ועוד 5) חלקי 100 כפול 100 = 25 אחוז
השוואת התשואה בין השקעות שונות
כדי להשוות בין השקעות שונות, חשוב לקחת בחשבון גם את הסיכון. תשואה גבוהה אינה בהכרח עדיפה אם הסיכון גדול מדי, ולכן לעיתים נרצה להתייחס גם למדד “שארפ” או למדדים דומים, אשר מראים את היחס בין התשואה לסיכון.
לסיכום
חישוב תשואה על השקעה הוא צעד בסיסי אך קריטי בניתוח רווחיות ההשקעה ובקבלת החלטות פיננסיות מושכלות. הבנת סוגי התשואות הקיימות, תוך לקיחה בחשבון של העלויות והסיכונים הכרוכים בכל השקעה, מאפשרת לכם לבצע השוואה מדויקת בין אפשרויות השקעה ולהתאים את ההשקעות למטרות הפיננסיות שלכם.